España necesita 1,5 millones de pisos de alquiler social para atrapar a la OCDE

MADRIDLos deberes no se han hecho y el problema es mayúsculo. Es uno de los principales mensajes que se extrae sobre la situación del alquiler y, en particular, el alquiler social en España delInforme Anual 2023, publicado este martes por la mañana por el Banco de España. La dificultad actual para acceder a una vivienda, sea bajo este régimen (de alquiler) o en propiedad, es resultado de "desequilibrios acumulados a lo largo de muchos años", según apunta el organismo supervisor, entre los que destaca el poco parque de vivienda destinada al alquiler social que existe en el Estado.

Hoy España se sitúa en la cola de las economías avanzadas, con 290.000 inmuebles destinados al alquiler social, es decir, un 1,5% del stock del total de viviendas principales, donde residen un 1,6% del total de los hogares españoles, según el informe del Banco de España, que utiliza datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) actualizados en 2024 y que hacen referencia al año 2020. El volumen Así pues, de vivienda destinada al alquiler social está al mismo nivel que en Estonia y sólo por delante de Lituania y la República Checa. En cambio, Holanda, Austria y Dinamarca encabezan la lista de economías de la OCDE con mayor parque destinado al alquiler social.

"Hay que tener en cuenta que se trata de un problema de años y de una magnitud brutal", reflexiona el director general de economía y estadística del Banco de España, Ángel Gavilán. Fruto de ello, la receta para ponerse al nivel de las economías avanzadas o la UE-27 (alrededor de un 9%) supondría realizar un "esfuerzo extraordinario": destinar unos 1,5 millones de viviendas nuevas a este régimen. "Un plan a 10 años con el objetivo de disponer de este parque de vivienda pública supondría incrementar en más de un 150% la producción anual media de pisos en España registrada en los últimos años", concluye el organismo supervisor.

Entre la población que podría beneficiarse de este tipo de tenencia residencial destacan los hogares con pocos recursos y los jóvenes. Sin embargo, el reducido peso del parque de vivienda destinado al alquiler social deja una foto demoledora: mientras que de media en la Unión Europea el alquiler a precio reducido supone un 10% de los hogares jóvenes (entre 18 y 35 años) y en países como Francia llega a ser del 26%, en España esta forma de acceder a la vivienda representa sólo un 2,7% de los hogares jóvenes.

Si bien el Banco de España destaca que recientemente se han dado pasos adelante por parte de las diferentes administraciones públicas para ampliar el parque de vivienda destinado al alquiler social oa un precio asequible –como el plan del ministerio de Vivienda que es ha fijado incrementar en 184.000 pisos el parque público destinado al alquiler social oa precio asequible–, la ausencia de soluciones durante años, sobre todo en lo que se refiere a la construcción y protección de este tipo de inmuebles, exige para el organismo supervisor diferentes respuestas, sobre todo porque éste es sólo uno de los problemas que sufre el mercado de la vivienda en España.

De entrada, el Banco de España apunta que las soluciones "aisladas" y con un impacto en el corto plazo "difícilmente" pueden llegar a tener un "impacto suficiente para reducir de forma significativa las actuales dificultades de acceso a la vivienda". "Las políticas públicas deberían evitar actuaciones con una efectividad limitada y que en el tiempo puedan acabar generando efectos indeseados en el funcionamiento del mercado de vivienda", recomienda el ente, que vuelve a situar en el punto de mira la regulación de los alquileres. Para el organismo supervisor, la "incertidumbre" de los últimos cambios normativos, como la ley de vivienda estatal, "ha desplazado" pisos del mercado residencial al mercado de temporada.

Déficit de vivienda: 600.000 unidades en 2025

"Sería deseable que las medidas que se adopten tengan un horizonte temporal amplio, involucren a las diferentes administraciones públicas con responsabilidades en materia de vivienda y pongan el foco en estimular la oferta, sobre todo del mercado de alquiler y alquiler social", se desprende del informe. En este sentido, el Banco de España cifra el déficit de vivienda de cara al año 2025 –es decir, la necesidad de ampliar la oferta y, por tanto, levantar nuevos pisos– en unos "600.000 inmuebles", la gran mayoría situados en las cinco provincias más tensadas, entre ellas hay Barcelona. El principal motivo de esta tendencia es que un ritmo de construcción mucho más lento en comparación con el crecimiento de los hogares. Si en 2015 se crearon unos 50.000 hogares de media, entre los años 2022 y 2023 se ha alcanzado los 275.000.

Aunque reconoce que una parte de este déficit podría suplirse con la movilización de los inmuebles que actualmente están vacíos, advierte de un efecto "limitado". Por un lado, porque una parte de estos pisos se encuentran en territorios con "menos dinamismo demográfico" y, por tanto, con menos demanda. Por otro, porque existe "una proporción importante de los pisos que están en mal estado [...], lo que exigiría, con carácter previo, su rehabilitación". El ente pide también "priorizar" la asignación de los recursos disponibles entre los colectivos más vulnerables y mirar más allá de las políticas de vivienda, como las condiciones del mercado laboral.

Inquilinos pobres

Sin embargo, el Banco de España pone el foco en el "sobreesfuerzo", es decir, cuando la proporción de los ingresos netos que un hogar debe destinar al alquiler supera el 40%. En 2022, un 40% de los inquilinos del Estado debía hacer un sobreesfuerzo para pagar la renta, lo que supone 20 puntos porcentuales más que la media de la Unión Europea (20%). Un dato que en el caso de ciudades como Barcelona se dispara hasta el 50% de los inquilinos. Esto comporta que se cronifiquen a las personas que en régimen de alquiler se encuentran en riesgo de pobreza o exclusión social. España sigue siendo la economía europea donde más personas viven en esta situación: un 45% de los inquilinos en el 2022.