Crecimiento vertical o expansión territorial: el dilema de Cataluña para evitar el colapso de la vivienda

BarcelonaEl estallido de la burbuja inmobiliaria del 2008 dejó un excedente de vivienda en Catalunya: sobraban pisos vacíos y casas inacabadas. Este sobrante compensó la falta de nueva construcción hasta 2013. Desde entonces, la producción de vivienda ha sido constantemente inferior a la creación de nuevas viviendas, lo que ha generado un déficit crónico. Además, Cataluña ha estado doce años en la cola de España en producción de vivienda libre, a pesar de ser una de las regiones donde más ha crecido la población.

Ahora, esta carencia que explica en gran parte la actual crisis de la vivienda empieza a revertirse, pero Catalunya todavía produce muchas menos viviendas –casi 14.000 al año– que su incremento neto estimado hasta el 2037 –unas 25.000 al año–, según el Plan territorial sectorial de 2010, según el Plan territorial sectorial.

Además, esta realidad choca ahora con el modelo urbanístico surgido después de la burbuja, que se centra en generar vivienda a través de la regeneración urbana –es decir, construir dentro del suelo urbano–. El objetivo de todo ello es generar vivienda suficiente y adecuada sin estropear, desde el punto de vista de la sostenibilidad, un recurso escaso como el suelo. Pero es un proceso lento, costoso y con varios cuellos de botella. Un caso hipotético sería transformar una manzana, con cuatro edificios bajos, un taller y un aparcamiento, por ejemplo. Esto requeriría posiblemente derribar edificios y levantar nuevos bloques, lo que implicaría llegar a acuerdos con varios propietarios –los de las viviendas, el del taller y el del aparcamiento–, realojar e indemnizar a los vecinos y llevar a cabo muchos trámites y procesos.

El cuello de botella de los POUM

Ésta es una de las conclusiones del octavo policy brief publicado por la cátedra de empresa Vivienda y Futuro de la Universidad Pompeu Fabra (UPF) y la Asociación de Promotores y Constructores de Edificios de Cataluña (APCE). El informe, elaborado por Agustí Jover, Miquel Morell y Marc Gras, pone de manifiesto el déficit de Cataluña en materia de vivienda y especialmente las dificultades que presenta el planeamiento urbanístico, que por motivos de sostenibilidad tiende a concentrar el potencial de vivienda en el suelo urbano. Sin embargo, la iniciativa pública es limitada (18% de los ámbitos) y la mayor parte de la transformación recae en la iniciativa privada.

De hecho, este urbanismo sostenible se ha ido desplegando a través de los Planes de ordenación urbanística municipal (POUM) y ahora los autores del estudio han analizado nueve de nueva generación –aprobados entre 2009 y 2023– que pertenecen a ciudades intermedias de entre 0.00. A nivel agregado, el 55% del potencial de vivienda del país descansa en ámbitos de suelo urbano (SU) y el 45% en sectores de suelo urbanizable acotado (SUD), pero los costes de transformación urbanística en suelo urbano (SU) son entre 1,46 y 1,83 veces superiores a los del crecimiento en extensión (SUD). Todo esto lleva a los autores a preguntarse por el compromiso público.

"Estamos haciendo un modelo que lo queremos todo sin un cuadro instrumental eficiente", dice Jover. "El mensaje del policy brief es: si el futuro para dar respuesta al déficit crónico implica generar la vivienda en el suelo urbano, aparte de la densificación, es que debemos innovar con instrumentos", coincide Miquell Morell, que aboga por instrumentos que permitan superar la fragmentación de la propiedad y reducir costes. "Bueno crecer en vertical. No se plantea. Estamos en un momento en que tenemos un grave problema, y ​​debemos darle respuesta. El debate sobre densificar y sobre el crecimiento vertical del tejido urbano debe plantearse a toda costa", añade Jover. De hecho, mientras que un sector de suelo urbanizable (SUD) puede generar, en promedio, unas 368 viviendas, las operaciones de renovación urbana operan con lo que los autores llaman un "gran pequeño", que de mediano pueden 9 (4) 368 de los SUR.

Densificar o urbanizar

Sin embargo, el informe alerta de que "no es condición suficiente mirar el tejido urbano" para resolver el déficit de vivienda, ya que la escala de la intervención quirúrgica que requiere la ciudad consolidada no tiene la capacidad de choque que ofrecen los nuevos sectores de expansión. Según los datos recogidos, los ámbitos en suelo urbanizable tienen una tendencia mucho mayor a ser desarrollados que los de suelo urbano, que a menudo quedan atascados durante décadas en los documentos del POUM.

"Hay que hacer ambas cosas simultáneamente, es muy difícil sin liderazgo público, sin administración actuante", explica a ARA la arquitecta y exdirectora del Incasòl, Maria Sisternas, que apuesta por capacitar a los departamentos de urbanismo y reflotar a las promotoras públicas municipales. "La idea de que hay que quedar la gente es que en Londres, una ciudad con edificios bajos, que está muy habituada a casitas victorianas, una de cada siete viviendas que se realizan es en edificios de más de veinte plantas. Es lo que está pasando en Europa", concluye.

"La responsabilidad está en manos municipales, nadie quiere ser el primero en densificar. O ocupamos más territorio o miramos el cielo. No quiero que se me malinterprete: se puede crecer sin rascacielos de 25 plantas. Las administraciones deben asumirlo. Existe el rechazo de los pueblos que han tenido mucha planta, también señala que el debate no es sólo de vivienda. "La movilidad es clave. No sé cuánto hace que no se hace un plan de infraestructuras en ese país", dice.