La vivienda bate en Cataluña el récord que más se le resistía

BarcelonaAl precio de la vivienda en Catalunya ya no le queda ningún techo por superar. Primero fueel precio de los pisos nuevos, después el de todas las viviendas del mercado libre juntos–de obra nueva y de segunda mano– y, finalmente, ha caído lo que más se resistía: el valor de estas últimas, también llamadas viviendas usadas, acaba de superar el máximo alcanzado en el 2007. Casi veinte años después del estallido de la burbuja, que tuvo unas consecuencias devastadoras para el sector inmobiliario nueva cima.

Así lo recogen los datos del índice de precios de vivienda (IPV, en sus siglas en castellano) del cuarto trimestre de 2025. Recogidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), muestran cómo los tres indicadores –precio general, de la vivienda nueva y de la vivienda de segunda mano– han tenido una evolución en forma de U que comienza con el 0. A estas variables se le sumó hace unas semanas otro indicador: el valor de la tasación. Según el ministerio de la Vivienda y Agenda Urbana, el valor del metro cuadrado de las viviendas alcanzó el tercer trimestre del año pasado en los 2.153 euros, el mayor valor de la serie histórica.

Toda esta escalada ha ido desligada de la de otras variables fundamentales de la economía, como los salarios o la economía, o incluso el precio del alquiler, que no ha crecido tanto como el precio de compra. Sin embargo, no ha crecido tanto como la inflación, un elemento que, según los expertos, puede indicar que todavía tiene recorrido por seguir creciendo. Si bien el índice de precios de consumo (IPC) en Cataluña ha crecido un 50% de 2007 a 2026, el precio de la vivienda general ha crecido un 13,3%. En cambio, en la última década, la vivienda ha crecido mucho más que el IPC porque se desplomó de 2007 a 2013.

Con todo, esto ha provocado que instituciones económicas y administraciones se pronunciaran sobre la posible existencia de otra burbuja en el sector. El consenso es que, dado que la vivienda ha subido mucho más que otras variables, hay una burbuja de precios, como señalan algunos estudios. Sin embargo, al no existir una burbuja de crédito como la del año 2008, si estalla, no se esperan efectos devastadores.

La diferencia entre Cataluña y España

En el conjunto de España, el récord del precio de la vivienda de segunda mano ya se rompió en el segundo trimestre de 2025. Sin embargo, el precio general crece más que en Cataluña. En el cuarto trimestre del año pasado, en el conjunto del Estado, el coste de la vivienda general aumentó un 12,9%, el mayor incremento desde el máximo del primer trimestre de 2007 (13,1%). En Cataluña, el aumento fue del 10,9%, también por debajo del 13,5% del segundo trimestre de 2007.

Una de las explicaciones de esta evolución diferenciada, en las que el precio de la vivienda en España ha recuperado antes que Cataluña los valores de la burbuja inmobiliaria de inicios de siglo, es que en el Principado el precio alcanzó cotas más altas, lo que le ha costado más recuperar aquellos registros.

Que este último récord se haya roto en el 2025 no es casualidad. Se trata también del año más dinámico de la historia en Cataluña: el número de compraventas fue de 112.585, la cifra más alta jamás registrada, gracias al empuje de un diciembre de récord. El último mes del año fue también el más dinámico desde el 2009 en la concesión de hipotecas, aunque, a diferencia de las compraventas y los precios, no han llegado –ni se acercan– a los niveles previos al estallido de la burbuja. En diciembre de 2025 se firmaron 6.464 hipotecas; en septiembre de 2005 eran más de 24.000.

¿Por qué crece más la segunda mano?

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues, existe un dato destacable. "La variación del precio en el 2025 se ha equilibrado entre la obra nueva y la segunda mano. En los años anteriores subía la obra nueva y no tanto la segunda mano", explica este experto en el ARA. En España, los crecimientos han sido del 11,22% y del 13,5%, respectivamente, y en Cataluña del 10,17% y el 10,93%, respectivamente.

"La demanda se ha disparado, como indica la cifra de compraventas, y ha hecho una presión muy fuerte en la vivienda de segunda mano. Dado que no hay parque disponible, esto explica el repunte de precios general, pero que se ha concentrado en la vivienda de segunda mano", concluye Gorgues, que considera que el hecho de que la vivienda haya crecido menos " recorrido", teniendo en cuenta la potencia de la demanda, "que cada vez es más creciente".