Barcelona y Madrid tienen una burbuja en el mercado de la vivienda desde 2023

BarcelonaBarcelona y Madrid sufren desde hace dos años una burbuja en el mercado de la vivienda, según un nuevo estudio. Entre las causas se encuentran varios factores, desde el incremento de población por la llegada de inmigración y la falta de construcción pública y privada de nuevas viviendas hasta el abaratamiento del crédito y la entrada de inversores de carácter especulativo.

En el caso de Barcelona, ​​el estudio detecta tres episodios de burbujas en el mercado de alquiler: de julio de 2015 a febrero de 2016, de junio de 2016 a diciembre de 2017 y de agosto de 2023 hasta ahora. En el caso del mercado de compraventa de vivienda, se detectan dos: de julio de 2015 a octubre de 2018 y de marzo de 2024 hasta diciembre del año pasado, cuando terminan los datos disponibles. Sin embargo, el hecho de que el precio de la vivienda crezca este año a ritmo récord permite concluir que la burbuja sigue vigente.

El estudio –hecho por Marta Gómez-Puig, catedrática de economía de la Universidad de Barcelona; Simón Sosvilla Rivero, catedrático de economía de la Universidad Complutense de Madrid, y Adrián Fernández Pérez, profesor del University College Dublin– analiza el mercado de alquiler y de compraventa de pisos en ambas ciudades desde 2007 hasta diciembre de 2024 y encuentra varios casos de burbujas.

Los expertos consideran que un mercado sufre una burbuja cuando los precios están "desconectados" de variables económicas fundamentales; por ejemplo, "cuando los precios de la vivienda aumentan mucho más rápido que los sueldos o el crecimiento económico", dice el estudio. Asimismo, en el caso del sector inmobiliario, suelen producirse en momentos de recortes de los tipos de interés (como en el último año en la zona euro) y cuando se detecta el precio de los pisos crece mucho más que el precio de los alquileres, lo que implica "dinámicas especulativas". De hecho, "la creciente presencia de inversores especulativos, que adquieren propiedades, no para un uso personal, sino para hacer beneficios con una reventa futura o con ingresos por el alquiler, refuerza el riesgo de sobrecalentamiento" del mercado, señala el estudio.

Ahora bien, Marta Gómez-Puig, coautora del artículo, explica que "no todas las burbujas se manifiestan mediante subidas de precios", sino que pueden ser negativas: con reducciones del precio. Así fue entre 2011 y 2013 tanto en Barcelona como en Madrid, coincidiendo con la crisis financiera y de la deuda.

Dos años de burbuja

"La burbuja inmobiliaria actualmente vigente comenzó a principios del 2023", asegura en el ARA Gómez-Puig. "Entre las principales causas destaca el aumento de la población", en parte por "la llegada de inmigrantes tras la eliminación de las restricciones" contra la cóvida, indica. Según la catedrática, este aumento de la población "provocó un fuerte incremento de la demanda en el mercado de alquiler" que coincidió con las subidas de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo. Cuando los intereses volvieron a descender en el 2023, coincide con un nuevo episodio de burbuja.

"El hecho de que la vivienda se haya convertido en los últimos años en un activo de inversión, ha sido clave en los rápidos aumentos de precios y la aparición de burbujas", señala el economista. "Cuando bajan los tipos de interés, los inversores encuentran menos rentabilidad en activos seguros como los bonos, por lo que buscan alternativas más lucrativas, como el mercado inmobiliario", lo que "incrementa la demanda especulativa y empuja los precios al alza", afirma. En este aspecto, los autores añaden un matiz: "El impacto de los tipos de interés bajos en la formación de burbujas suele ser transitorio. Si bien son un detonante, no son la única causa: factores estructurales, como la escasez de oferta o la presión demográfica, también juegan un papel fundamental", comenta Gómez-Puig.

De hecho, otro factor clave que explica el encarecimiento actual de la vivienda es que "la oferta de nueva vivienda no pudo crecer al ritmo necesario para absorber" los aumentos de la demanda, lo que generó "desequilibrios persistentes en el mercado", concluye Gómez-Puig. Además, "a diferencia de burbujas anteriores, en esta ocasión, la elevada presión sobre los precios del alquiler se trasladó paulatinamente al mercado de compraventa, acelerando también allí el encarecimiento de la vivienda", añade.

En el aumento de la demanda ha jugado un papel importante el turismo –en este sentido, el estudio no analiza el alquiler de temporada– y la llegada de estudiantes e inmigrantes (extranjeros y españoles) que ejercen "una presión constante sobre los precios, especialmente en el mercado del alquiler, donde la presencia de inmigrantes es más elevada", según Góz. En este aspecto, "esta demanda no ha ido acompañada de un incremento proporcional de la oferta, manteniendo alta la probabilidad de formación de burbujas", dice.

Sin embargo, el estudio apunta que "un incremento de los turistas alojados en hoteles no tensiona el mercado, sino que contribuye a su estabilización, especialmente en Barcelona", ya que si el turismo crece más que la capacidad hotelera, "muchos visitantes optan por alojamientos turísticos de corta duración (como Airbnb), por lo que sobre el viaje y sobre la residencia". los precios de compraventa", explica Gómez-Puig.

En Madrid, los casos de burbujas no son iguales, pero sí muy similares a los de Barcelona. Esto se debe, en primer lugar, a que muchas políticas (sobre todo fiscales) son compartidas porque dependen del Estado, al igual que ocurre con el mercado laboral, que está muy integrado. Además, "se observa un efecto espejo: las tendencias en una ciudad a menudo anticipan o refuerzan movimientos similares a la otra", indica el economista de la UB, quien recuerda que "determinados perfiles de inversores y grandes operadores actúan de forma coordinada en ambas ciudades".

El estudio, consultable en el repositorio de artículos académicos Social Science Research Network (SSRN) y titulado El Clasico of Housing: Bubbles en Madrid y Barcelona's Real Estate Market (El Clásico de la vivienda: Burbujas en el mercado inmobiliario de Madrid y Barcelona), analiza los mercados de las dos mayores ciudades del Estado con un modelo económico de detección de burbujas. "Utilizamos un modelo que analiza la evolución de los precios de la vivienda mes a mes y nos permite identificar si, en algún momento, éstos empezaron a crecer de forma desproporcionada y acelerada", explica Gómez-Puig. "Si el aumento es demasiado rápido y sostenido, el modelo lo marca como señal de una posible burbuja", por lo que permite saber "con bastante precisión cuándo comienza y cuándo termina cada episodio de este tipo", añade.

El precio más alto de la historia

La publicación de este estudio ha coincidido con un momento importante para el mercado de la vivienda en Cataluña: la semana pasada se dio a conocer que el precio de los pisos ha superado su máximo histórico, establecido en el segundo trimestre de 2007, en plena burbuja inmobiliaria. Y esto se explica porque, según el (INE), el precio de la vivienda en Cataluña ha aumentado un 11,7% en sólo un año. Este incremento es también el más alto desde 2007 y supone encadenar dos trimestres –el último de 2024 y el primero de 2025– con crecimientos récord, porque en los tres últimos meses del año pasado ya se registró el aumento. superado este récord hace un año, en el primer trimestre de 2024, pero hay que tener en cuenta que en todo el Estado el precio de la vivienda no había alcanzado durante la burbuja un pico tan alto como el de Catalunya.

Este hito se explica, principalmente, por la compra de viviendas de segunda mano, que en octubre de 2024 superó por primera vez los registros de antes de la crisis de 2008. Sin embargo, una parte importante de la demanda, como los compradores extranjeros, las empresas o los que han tirado de ahorros, incluso familiares, ha seguido accediendo ha descompasado las hipotecas y el número de operaciones. Además, según algunos expertos, la escasez de oferta de alquiler, especialmente en ciudades como Barcelona, ​​ha empujado a mucha gente a plantearse comprar una vivienda antes de lo previsto. También juega a favor el valor refugio que ha adquirido la vivienda frente a un mercado volátil y menos rentable que un piso de alquiler en Barcelona.

Si bien el año 2022 ya fue un año de récord para el mercado de compraventas, en 2023 el mercado continuó con fuerte dinamismo y en el 2024 se registraron más operaciones que el año anterior, justo cuando empezó a abaratarse el crédito hipotecario, ya que el BCE inició en junio –justo hace un año– una bajada de tipos de interés que todavía dura. La previsión es que este 2025 los precios sigan creciendo aún más, tanto porque la demanda no parece haberse agotado, como por la tendencia a la baja de los tipos, que ya abarata los créditos hipotecario y ha llevado a los bancos a luchar por la clientela con las mejores ofertas de hipotecas.

Soluciones múltiples

Ante esta situación de sobrecalentamiento del mercado inmobiliario, ¿qué soluciones existen? "Cualquier política de vivienda realmente efectiva debería priorizar el mercado del alquiler, ya que es donde se concentran las principales tensiones actuales y porque éstas acaban repercutiendo en el mercado de compraventa", dice Gómez-Puig. En este sentido, pues, la intervención pública puede ser una herramienta: "El impulso de la vivienda social en régimen de alquiler puede funcionar como amortiguador frente a la presión especulativa", dice.

Ahora bien, estas medidas no son suficientes y, a juicio de la coautora del estudio, es necesaria "una estrategia más amplia y sostenida". "Es indispensable fomentar la construcción de nueva vivienda, tanto pública como privada, especialmente en las zonas de mayor demanda", opina Gómez-Puig, quien también apuesta por "políticas que incentiven la movilidad hacia áreas con menor densidad y presión demográfica, mediante mejoras en transporte, servicios e infraestructuras". Así, se aligeraría la demanda en "mercados tensionados como Madrid y Barcelona" y se podrían "frenar las dinámicas que alimentan las burbujas inmobiliarias", apunta la catedrática.