Los tipos frenan el mercado de la vivienda en 2023, pero sigue por encima de la época prepandémica

BarcelonaLa compraventa de viviendas y la firma de hipotecas en Catalunya se desplomaron en diciembre, con caídas mensuales e interanuales de dos cifras. Es la foto final de un año de claro enfriamiento del mercado de la vivienda pero no malo. Basta con ensanchar la mirada para comprobarlo: el 2023 ha sido mejor que en los años previos a la pandemia.

El ejercicio anterior fue el de la subida de los tipos de interés para hacer frente al aumento continuo de la inflación, lo que supuso un encarecimiento del crédito que se hizo extensivo al precio de las hipotecas, después de una década a unos niveles inusualmente bajos. El impacto tardó en notarse en el mercado de la vivienda, sobre todo en las compraventas, que se han frenado más tarde que la concesión de hipotecas.

Las bajadas han sido prominentes: el número de créditos hipotecarios cayeron un 19,2% el pasado año en Cataluña, mientras que las operaciones de compraventa de viviendas disminuyeron un 10,7%, según los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Esta realidad se ha puesto de manifiesto mes a mes, pero hay que tener en cuenta que en 2022 –y también en 2021– fue un año extraordinario, por lo que en 2023 se produjo lo que se conoce como efecto base, que tiene lugar cuando la base con la que se compara un indicador es diferente a la habitual,como ocurrió también con la inflación.

Así, el total de hipotecas firmadas el año pasado no sólo fue superior respecto a 2019, sino que fue el año en que se concedieron más préstamos hipotecarios desde 2010. Todavía se hace más evidente con la compraventa de viviendas: en 2023 se cerró con 91.630 operaciones en Catalunya, 10.000 menos que en 2022, pero por encima de todos los años desde 2007, cuando se alcanzó las 111.482 compraventas. Así, en 2023 rompe un ciclo de dos años de subidas tanto en operaciones como en hipotecas.

¿Qué nos explican los datos?

Si bien diciembre de 2022 fue un mes de claro enfriamiento, el último mes del pasado año también cerró con cifras muy bajas: en Catalunya sólo se firmaron 4.046 hipotecas; para encontrar una cifra similar hay que remontarse a septiembre de 2020, mientras que un mes de diciembre tan flojo no se producía desde 2018.

"Aquí hay dos efectos: la transmisión de los tipos de interés, que no va llegar a los créditos hipotecarios hasta el 2023, y el efecto base.En los años 2020 y 2021 había una bolsa de demanda que no se trasladó a compraventas y que se movió hacia el 2022. Cualquier cosa que comparas con el 2022, que fue muy bueno, sale mal", explica en el ARA el catedrático de economía de la UPF José García Montalvo. "En términos absolutos, la situación es buena. Es un mercado sano, no hay problema", añade.

Los datos de Barcelona nos explican una dinámica similar, pero con una diferencia temporal. Durante la mayor parte del pasado año, la firma de hipotecas bajó mucho más que las compraventas. "Eso indica que el pago al contado ha aumentado", detalla Montalvo. Puede venir de los ahorros, teniendo en cuenta que la remuneración de los depósitos es baja, o porque han tenido lugar compras por reposición, es decir, alguien que compra una casa después de vender la que tenía.

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues, ha sido un buen año porque sólo se ha situado por debajo del 2022. "Se ha vendido menos porque hay poca oferta, no se produce obra nueva y se frena la rotación Desde el punto de vista de la demanda, es fuerte porque se piden menos hipotecas y el valor medio es inferior al de 2022, bien sea por la entrada de inversores, el uso de ahorros o ayudas familiares", explica en el ARA. De hecho, ha habido meses en los que se han cancelado más hipotecas de las que se han constituido.

Efecto contrario para 2024

De la misma manera que se ha producido un efecto base a la hora de comparar con el año 2022, el próximo año pasará lo mismo, pero a la inversa: la previsión es que los tipos vayan a la baja y que los bancos empiecen a ofrecer mejores condiciones para hipotecarse.

"La guerra entre los bancos ya ha empezado por ofrecer mejores hipotecas. La única manera que tendrán de obtener más beneficios será aumentando el volumen, lo que significa atrayente demanda hipotecaria de otros bancos", añade el experto. Para Gorgues, si no se consolida el frenazo económico que afecta a Europa, el mercado seguirá fuerte, por lo que la previsión es que se mantengan las ventas y los precios.