Avales hipotecarios: ¿ayuda para los compradores o beneficio extra para los propietarios?

BarcelonaEl efecto cobra vuelve a sobrevolar la vivienda. La línea de avales que habilitará el gobierno español equivalente al 20% de la hipoteca, aprobada esta semana con el objetivo de facilitar a los jóvenes el acceso a la propiedad, puede tener efectos limitados y no deseados. Así lo indican varios informes y también los expertos en el mercado de la vivienda consultados por este diario.

¿Pero en qué consiste esta medida? La línea, dotada con 2.500 millones de euros, pretende llegar a unos 50.000 beneficiarios menores de 35 años o familias con menores a cargo que tengan una renta individual inferior a los 37.800 euros brutos anuales y un patrimonio por debajo de los 100.000 euros. Si quieres comprar una vivienda, el gobierno español te avala para que puedas financiar el 100% de tu compra. Ahora bien, la propiedad deberá ser de residencia habitual y tendrá un tope en función del territorio.

La ayuda la anunció el presidente de gobierno español, Pedro Sánchez, en mayo, en plena precampaña electoral, y levantó discrepancias dentro de su ejecutivo entonces –por parte de Unidas Podemos– y también ahora: la medida no convence a Sumar. Ahora que ya está más cerca, ha vuelto a levantar polvareda.

Efectos limitados y no deseados

Como buena parte de las políticas públicas, esta tiene precedentes en todo el mundo: diferentes gobiernos de Estados Unidos, Dinamarca, Finlandia y Reino Unido han aplicado medidas similares, popularmente conocidas como Help to buy (Ayuda para comprar, en inglés), que es el nombre de la campaña del gobierno británico de hace diez años.

En una nota publicada esta semana, el think tank español Future Policy Lab ha elaborado un análisis comparativo de la evidencia empírica sobre estas medidas y la conclusión es clara: pueden generar distorsiones en el mercado de la vivienda y efectos no deseados, como el aumento del precio y la reducción del asequibilidad, sin aportar grandes beneficios sociales.

"El ámbito científico dice en todos los estudios que esta iniciativa no mejora la probabilidad de ser propietario, incentiva y cambia la toma de decisiones de un hogar porque les distorsiona la percepción de si pueden comprar una casa o no, cuando quizás no deberían comprarla. Esto genera un aumento del endeudamiento de los hogares", explica al ARA el investigador de la Universidad CY Cergy de París (CYU) y fellow de Future Policy Lab Ivan Auciello-Estévez.

Promotores y propietarios, posibles beneficiados

No solo se cuestiona los beneficios para los supuestos beneficiarios, sino que demuestra que quienes ganan son otros. Es la conclusión de un estudio sobre el Help to buy (HtB) británico publicado este enero en la revista Science Direct: los principales beneficiarios del HtB pueden ser los promotores y propietarios de terrenos, en vez de los compradores.

De esta manera, el HtB no solo ha tenido efectos limitados sobre la asequibilidad, sino que también puede haber provocado efectos distributivos regresivos no deseados. Esta medida, que comparaba el efecto de la expansión del crédito hipotecario sobre los precios y la oferta en el área metropolitana de Londres y en la frontera de Inglaterra y Gales, derivó en un aumento del 8% en los precios de nuevas construcciones en las áreas más tensas, mientras que en las menos tensas sí que ayudó a la oferta.

"Se benefician los promotores de manera indirecta, porque viviendas que se habrían construido igualmente reciben una subvención y con un aumento de los precios tienen una mayor rentabilidad de la inversión", puntualiza Auciello-Estévez. Este investigador explica que estas políticas solo pueden llegar a distorsionar el mercado si se realizan para toda la población y con una partida muy elevada.

Efectos nulos en Dinamarca y California

Un estudio sobre la mejora de acceso a la hipoteca en Dinamarca, impulsado a través de una reforma de deducciones del interés hipotecario en hogares de renta media y alta, concluyó que el endeudamiento de los hogares aumentó y generó distorsiones en la eficiencia del mercado de la vivienda y en la equidad, "ya que solo lo aprovechan los hogares de renta alta", recoge la nota de Future Policy Lab.

En el caso de California, la política no tuvo efectos significativos en el aumento de la tasa de propiedad y tampoco en la tasa de viviendas vacías, un impacto que podría explicarse por la posición de California como mercado muy caro, lo que limita la compra y, por tanto, las ayudas que la promocionan.

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Òscar Gorgues, son políticas que tienen un efecto muy limitado en las zonas donde es más difícil acceder a una vivienda, porque dar mayor hipoteca no mejora la capacidad de gasto de la gente. "En cambio, en Lleida quizá hablemos de unos 20.000 o 25.000 euros más, aquí sería razonable, porque el comprador tiene la capacidad de asumir el incremento del crédito", añade.

¿Qué alternativas hay?

El investigador de La Hidra Cooperativa y la Universitat de Barcelona Jaime Palomera apuesta por importar políticas como la promoción de vivienda protegida avalando a sus promotores. "La ley de vivienda abre la puerta a dar ayudas a los promotores de vivienda protegida y vivienda social, en la que en nuestro país no llega ni al 2%", explica.

De hecho, asegura que las ayudas para comprar y alquilar son rápidamente interpretadas por el mercado como elementos que permitirán aumentar su precio. "Lo mismo con los avales: tanto bancos como inmobiliarias hacen un cálculo de subida de estos avales. El mercado rápidamente metaboliza estos avales para calcular el tipo de incremento que pueden hacer", concluye.

La nota de Future Policy Lab apunta en una dirección similar: proponen reevaluar los avales, porque pueden generar distorsiones y efectos indeseados sin aportar grandes beneficios sociales, y apuestan por ampliar el parque de vivienda pública, reestructurar los requisitos de acceso a la vivienda pública e introducir un impuesto al valor del suelo y una sobrecarga del IBI en viviendas no principales. Incluso plantean revisar elementos que no entran en la ley de vivienda estatal como el alquiler de temporada o la aplicación de los controles del alquiler.