Jorge Galindo: "Tenemos la fijación de pensar que construir no es progresista"

BarcelonaJorge Galindo (Valencia, 1985) es director adjunto de EsadeEcPol y doctor en sociología por la Universidad de Ginebra. Ha publicado Tres millones de viviendas (Debate), un libro con una tesis clara: hay que construir muchas más viviendas.

La vivienda se ha convertido en el principal problema de la ciudadanía. ¿Por qué hemos llegado a ese punto?

— Porque durante muchos años no hicimos de la vivienda una prioridad. Durante la burbuja, se priorizó la vivienda como motor de crecimiento basado en crédito. Después se impusieron tantos requisitos medioambientales, culturales o administrativos que dificultaron cualquier proyecto alternativo. Cuando llegó la demanda, no teníamos los instrumentos necesarios. No queremos repetir el uso del crédito y los otros instrumentos fueron limitados por decisiones previas. En ningún momento hemos hecho del acceso a la vivienda asequible una prioridad.

En su libro afirma que la pregunta central de las políticas públicas debería ser qué política ayuda a reducir la escasez. ¿Ha fallado esto en la mayoría de las medidas recientes?

— Sí. Muchas políticas buscan "cómo hacerlo", centradas en el parque existente, y no en aumentar oferta. Un ejemplo paradigmático es el control de los alquileres: reduce precios, pero también afecta negativamente a la oferta, por lo que se crea una política de suma cero.

Pero mientras el mercado siga siendo de suma cero, accede quien puede permitírselo. ¿Qué regulación permitiría priorizar el acceso a quien compra o alquila para vivir?

— Una es repensar la regulación del alquiler de largo plazo; si es indefinido, si no... Pero ahora el principal problema es lo mal que repartimos el riesgo que implica alquilar, no entiendo por qué no hay un seguro de impagos, como en Francia. Otra es el alquiler social, de nueva construcción o de intermediación estatal. Y también tenemos un problema de desviación hacia el mercado turístico, así que en determinados lugares podría implementarse una política de bisturí de impuestos medidos en zonas en las que haya pasado. También tendría sentido definir impuestos de compraventa de forma que favorezca la compraventa de primera residencia y penalicemos la compraventa que no se utilizará para alquiler de largo plazo. Y también medidas que incentiven la compraventa de la primera vivienda, pero siempre ampliando la oferta.

La tesis del libro es clara: es necesario construir mucho más. Pero hay quien argumenta que no es la solución porque durante la burbuja se construyó mucho y los precios no bajaban. ¿Qué les diría?

— Les diría que están extrayendo la lección equivocada de la burbuja. La lección correcta es que no debemos dejar que un río de crédito inunde el país. Afortunadamente, establecimos una serie de regulaciones que lo desincentiva. A esto le añadiría que tenemos una evidencia bastante sólida que construir donde la gente quiere vivir sí ayuda a reducir los precios. Y hay estudios en EEUU que muestran que la nueva construcción puede abaratar pisos del mismo barrio.

¿Hay cierto miedo a construir por el trauma de la burbuja?

— Sí, se produjo una fuga del sector y hay un cierto estigma de las nuevas generaciones. Por eso falta mano de obra. También existe una fijación generacional por parte de políticos jóvenes, pero que no tiene en cuenta la diferencia crucial del crédito y el hecho de que no se construía donde la gente quería vivir. Sin embargo, el problema no desaparece. Cuando hablo con mis amigos de otros países, especialmente de América Latina, que son bastante de izquierdas, se sorprenden ante el posicionamiento según el cual construir no es algo progresista. Tenemos, sobre todo, nuestra generación, una fijación perjudicial, porque no es empíricamente correcta. Construir sí que es progresista.

También habla de las viviendas vacías, uno de los elementos que conforma el debate de construir más. Pero rebaja sus expectativas.

— La mayor parte de las viviendas vacías en España están mal ubicadas o están en la España despejada, con población escasa, y no son fácilmente movilizables. El nuevo parque sin vender es limitado ya menudo en lugares donde la gente no quiere vivir. Los datos empíricos varían: el INE estima 75.000 viviendas vacías en Barcelona, ​​pero el censo municipal de 2019 confirmó 10.000 de 100.000 visitadas. En resumen, el excedente útil de oferta es mucho menor de lo que se piensa, y la movilización depende de localización, calidad e incentivos de mercado.

En el libro, huye de la dicotomía entre derecho y activo, y plantea la vivienda como "plataforma de oportunidades". ¿Eso significa aceptar que siempre se considerará un activo?

— Es reconocer que la vivienda es a la vez un derecho y un activo, pero priorizando su función como base para proyectos vitales. Permite diseñar políticas que faciliten construir donde la gente quiere vivir y limitar intervenciones que sólo protejan a quienes ya tienen vivienda, sin sacrificar el futuro. Por ejemplo, si en vez de obligar a un 30% de la obra nueva a viviendas sociales, para cada vivienda social que incorporas en una construcción privada se permite una mayor densificación de alturas; es una política que piensa como una plataforma de oportunidades.

Algunos defienden que la ubicación y la condición de activo de la vivienda complican generar condiciones para que baje de precio. Lo rebate comparándolo con un restaurante. ¿Qué significa?

— Por supuesto que el suelo es limitado, pero en horizontal. Quizás no vale tanto para Barcelona, ​​pero fuera tenemos densidad por explorar. En vertical sí puedes explorar y también en usos mixtos. Lo que se dice: "¿Qué pongo aquí, un centro de salud o vivienda?". Pues quizás ambas cosas. Pongo una torre, pongo el centro de salud y un parque alrededor. Y esto se hace de una forma que sea habitable. Viena lo hace. Ámsterdam lo hace.

Hablemos del suelo. ¿Existe un problema de incentivos institucionales para desarrollarlo?

— Los incentivos de las instituciones, en todos los niveles, no están alineados porque ni se facilita la construcción ni se construye. En 2007 decidimos que cambiaba la ley de suelo y establecimos que debía declararse como urbano o urbanizable. Esto puede tener sentido, pero al mismo tiempo iniciamos el instrumento central para hacer esto, que es un plan general, ya que requeriría realizar muchos más informes y muchos más cheques internos. Quizá deberíamos haber sido más cuidadosos, porque en las siguientes fases, en plan parcial y licencia, también hay cheques por cumplir. El propio sector público no puede cumplir con los deberes que pone de planes de presentación de informes.

Cataluña tiene un tipo reducido del ITP para menores de 35 años, y lo ha subido recientemente para grandes tenedores. ¿Qué le parece?

— Tiene sentido reducirlo aún más, pero no por edad, sino para primera residencia, siempre que se flexibilice la oferta. Pero sería más cuidadoso en la segunda parte: los impuestos altos no los queremos en la tenencia, sino en el uso, yo lo que quiero es favorecer la vivienda para vivir en ella a largo plazo, por compra o alquiler. No me parece mal que haya grandes propietarios que alquilan a largo plazo. Esto no debería penalizarse en el sistema impositivo.

La semana pasada Salvador Illa dijo estar estudiando limitar las compras especulativas.

— Si esto se plasma en sólo la compra para entrar a vivir en ella, nadie comprará para alquilar a largo plazo, y no sé si esto es una situación ideal, porque la barrera de entrada para la compra es mucho más alta. En los Países Bajos, con esta medida, cambió la clase de gente que iba a vivir en aquellos barrios, y era gente que podía permitírselo. Por tanto, creo que puede ser contraproducente.