Subir el alquiler a través del IBI, un vacío legal para sortear el tope de precios

BarcelonaSant Cugat es uno de los 271 municipios catalanes que forman parte de la zona de mercado residencial tensionado. Esto implica que los nuevos contratos de alquiler no podrán superar el precio del último contrato vigente en los últimos cinco años, más allá de actualizarlo con el IPC correspondiente. Pero hecha la ley, hecha la trampa. Y en ocasiones la trampa es legal. Algunos inquilinos a los que se les acababa el contrato han visto cómo los propietarios repercuten una parte del IBI (el impuesto sobre los bienes inmuebles) en el nuevo contrato y, de este modo, pueden eludir en el nuevo precio a pagar la contención de rentas fijada por la ley estatal de vivienda.

Es el caso de María –nombre ficticio–. Pagaba cerca de 1.000 euros por un piso de algo más de 50 metros cuadrados en el centro del municipio vallesano. El contrato lo había firmado en el 2020 por 900 euros y, poco a poco, con las revisiones anuales del IPC, el precio fue subiendo hasta casi las cuatro cifras. Unos meses antes de que se cumplieran cinco años desde que Maria y su compañero se habían instalado en el piso, el administrador de las fincas les comunicó que el propietario no quería prorrogar el contrato, sino hacer uno nuevo. Y ahí llegaron las sorpresas: en lugar de subir el precio un 2,5%, correspondiente a la inflación, la subida que les plantearon era de casi el triple, cerca de un 7%. Este aumento del alquiler que les pusieron sobre la mesa corresponde a la inclusión de dos impuestos, el IBI y el tributo metropolitano (del Área Metropolitana de Barcelona). De esta forma, si aceptan las bases del nuevo contrato pasarán a pagar más de 600 euros de más cada año.

"Los propietarios tienen la sartén por el mango, si no estás de acuerdo con lo que piden no te renuevan el contrato y en la calle, es una coacción", denuncia uno de los familiares de la pareja. ¿Pero qué dice la ley sobre esta práctica? ¿Es legal repercutir el IBI en el nuevo contrato? La respuesta no es sencilla. El punto 6 del artículo 17 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU) recoge que en los contratos de alquiler de zonas tensionadas la renta pactada al inicio del nuevo contrato "no podrá exceder" a la del contrato que ha estado vigente en los últimos cinco años en esa misma vivienda. También dice que, más allá de la actualización anual de la renta, no pueden fijarse nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario "de cuotas o gastos" que no estuvieran recogidas en el contrato anterior.

Los tributos, en un vacío legal

"Cuando para un nuevo contrato fijos como referencia el contrato anterior (obligatorio en zonas tensionadas), la ley dice que sólo puedes subirlo con la actualización anual del IPC, y que no puedes repercutir en el contrato nueve cuotas y gastos que no estuvieran en el contrato anterior", explica en este sentido el abogado experto en. "Pero el IBI no es ni una cuota ni un gasto, es un impuesto", añade. Cuando en la ley se habla de gastos se hace referencia a los de la comunidad de propietarios, por tanto, "esta norma no prohíbe que se pueda repercutir el IBI en el contrato nuevo aunque en el anterior no se repercutiera", añade.

En la misma línea, la abogada inmobiliaria Helena Gallardo explica que la ley es imprecisa, lo que deja esta repercusión a criterio del profesional. "Muchos profesionales consideramos que, al no hablar de impuestos, el IBI queda fuera de este texto y, por tanto, deja la puerta abierta a que como tributo se pueda incorporar", asegura. Asimismo, hay que tener en cuenta que para que esta nueva cláusula genérica sea válida es necesario que quede escrita y cuantificada en el nuevo contrato.

"Aún no hay jurisprudencia. Estamos a la expectativa de lo que ocurre. Es un error de técnica legislativa, por eso existen los juzgados", añade Gallardo. Pero Fuentes-Lojo va más allá: "Si el legislador no lo ha previsto es culpa del legislador, el propietario está legitimado a repercutirle. Es una de las rendijas que hay, por lo que es legítimo".