Prohibir a los extranjeros que compren pisos: ¿tiene sentido importar esta doctrina en Barcelona?

BarcelonaHace cinco años en Nueva Zelanda, el pasado año en Amsterdam, en enero en Canadá y el mes pasado en Andorra. Es la gira mundial de una agresiva política de vivienda que busca frenar la especulación: prohibir a los extranjeros que compren pisos. Con el caso reciente del país de los Pirineos, el debate aflora de nuevo a la capital catalana: ¿tiene sentido importar esta doctrina para mejorar el acceso de los vecinos a la vivienda?

La foto de los mercados de alquiler y compra en Barcelona es clara : el primero está en máximos históricos –alquilar un piso ya cuesta 1.123 euros al mes de media– mientras que el segundo resiste. Se contienen las compraventas, así como los precios, aunque hipotecarse salga más caro hoy que en los últimos 20 años. Ante esta paradoja, la explicación de los expertos es unánime: la demanda se ha mantenido con compras al contado, provenientes del ahorro o de compradores extranjeros.

Dos de cada diez pisos los compran extranjeros

De hecho, Barcelona es ahora mismo una excepción en el mercado de compraventa de viviendas: mientras estas operaciones han disminuido en toda España, Cataluña y también la provincia de Barcelona hasta julio, la capital catalana presenta un ligero repunte del 1,23% en el caso de la vivienda libre.

¿Y cuál es el peso real de los compradores extranjeros? El pasado año en Barcelona se registraron 16.029 compraventas de viviendas, de las que 2.871 eran de compradores extranjeros, es decir, un 17,9% del total, según datos del Ayuntamiento de Barcelona. Una cifra que proporcionalmente se dispara en el último trimestre, cuando el 22% de todos los compradores fueron de fuera de España. Este año, la cifra se sitúa en el 21,2%. Son las cifras más altas de la última década.

¿Es posible importar esta medida?

Hasta ahora, la prohibición se ha aplicado para reducir aquella parte de la demanda que viene de fuera del país para especular con la vivienda, pero con distintos matices: en Andorra se trata de una medida temporal antes de implantar un tributo, en Canadá prevén excepciones para estudiantes o solicitantes de asilo, mientras que Amsterdam prohibía comprar casas para alquilarlas si valían menos de 512.000 euros.

"Las casas son para las personas, no para los inversores", decía el primer ministro canadiense, Justin Trudeau, sobre una medida que había prometido en la campaña de 2021, y que justamente es la antítesis de los visados de oro que aterrizaron en España en el 2013 para incentivar la inversión extranjera en un momento de crisis. Aún vigentes, suponen otorgar un permiso de residencia a los extranjeros que inviertan más de 500.000 euros en un inmueble.

Por el contrario, Portugal ha decidido este octubre acabar con un régimen de incentivos fiscales para extranjeros, que entró en vigor en el 2009 con el objetivo de captar foráneos de alto poder adquisitivo, después de que se sitúe como una de las causas del aumento del precio de la vivienda.

El abogado experto en derecho inmobiliario Alejandro Fuentes-Lojo explica a este diario que, para llevar a cabo la medida, el Parlament debería aprobar una reforma del libro sexto del Código Civil de Catalunya, que regula los contratos de compraventa, para establecer una prohibición de disposición. "Si una ciudad como Barcelona quisiera prohibir las compraventas a extranjeros, debería ser a través de una reforma autonómica", añade.

"Se podría hacer siempre que no sea para ciudadanos de la Unión Europea, ya que va en contra de los principios de la UE. Por tanto, a un alemán no le podrías prohibir comprar un piso. El tribunal europeo no te lo permitiría", detalla al ARA el catedrático de Economía de la UPF José García Montalvo.

Qué impacto tendría en la demanda?

El gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Òscar Gorgues, apunta que esta medida permitiría rebajar la demanda, pero sería fácil esquivar. "Sería algo absurdo, porque si quiero creo una empresa en Madrid y compro a través suyo", valora en declaraciones al ARA.

Montalvo cree que la fórmula busca reducir la demanda "de forma radical y no testada", y asegura que lo que hace falta es afrontar esta problemática por la vía de la oferta. "Pero no puedes aumentar la oferta porque tus votantes te sacarán del ayuntamiento. A nivel local hay una contradicción: tus votantes no quieren que se construya, sino que quieren más espacios verdes, pero los de fuera quieren venir", añade.

Evaluación y control

Para el director general de Amat Immobiliaris, Guifré Homedes, lo importante es ver cuáles de estas medidas han funcionado y comprobarlo con datos: "La clave es la aplicación y el control". Homedes explica que hay un tipo de inversor extranjero que compra una vivienda y la tiene para cuando aterriza en la ciudad, de vez en cuando, por lo que la mayor parte del año está vacía.

"Andorra y Canadá son casos para obtener los permisos de residencia. Atraían tal nivel de inversión que hacía que subieran los precios. Aquí no estamos en esta fase, y que haya tanta inversión extranjera que expulse a todos los locales. Creo que en Barcelona todavía existe un equilibrio, ya que en ciudades como Vancouver y Toronto la proporción de extranjeros es mucho mayor", añade.

Regular el uso, una posible clave

El investigador de La Hidra Cooperativa y la Universidad de Barcelona Jaime Palomera asegura que el problema es que existe un tipo de comprador en estos mercados que no quiere vivir en la vivienda, sino especular: "Se definen como inversores, y el que realizan son operaciones extractivas: compran viviendas para extraer rentas muy altas, por encima de las que les daría cualquier otro producto financiero".

"La clave es aprobar medidas que preserven la función social de la vivienda, independientemente de si quien la adquiere es extranjero o no: el problema no lo tenemos con quien accede a la vivienda, sino con lo que puede hacerse con este bien", concluye.