Cómo condicionan los impuestos en la compra de un piso?

BarcelonaLa compra de un piso es una decisión tomada después de hacer números y más números y ponderar múltiples variables. Entre ellas, el dinero que el comprador habrá de desembolsar cuando materialice la operación, que traen de cabeza a más de uno y de dos.

En términos generales, la hipoteca cubre en torno al 80% del valor del piso, de manera que a los nuevos propietarios les tocará poner el 20% restante en el momento de la compra (popularmente, la entrada). Ahora bien, esto no es todo: también habrán de pasar por Hacienda y pagar "entre un 12% o un 13%" del precio del inmueble adicional, estima el economista y experto en fiscalidad Jaume Menéndez. Por lo tanto, idealmente los compradores deberían disponer de entre el 32 y el 33% del importe.

El impacto de los impuestos cambia tanto en función de las características del inmueble como de la situación del propietario. Hay que recordar que los gravámenes se aplican sobre el precio de adquisición, con contadas excepciones. "Se ha de saber en qué escenario se encuentra uno", advierte Menéndez.

¿Obra nueva o segunda mano?

Si la vivienda es de nueva construcción, el comprador deberá pagar un IVA reducido del 10% –que es competencia del Estado– y asumir el coste de actos jurídicos documentados (AJD), una modalidad del impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP) que grava la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad y los documentos que formalizan la compraventa. En Cataluña es del 1,5%.

La operación también estará sujeta a IVA si, aunque la vivienda no sea de obra nueva, se han realizado obras de rehabilitación y superan el 25% del precio, o si el objetivo final de las obras ha sido reconstruir la propiedad.

En cambio, si el objeto de la compra es una propiedad de segunda mano, el futuro propietario deberá pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales onerosas (TPO) –una modalidad del ITP– en la autonomía donde se ubica el inmueble. En Cataluña oscila entre el 10% y el 13%, en función del valor de la vivienda, el único territorio del Estado donde, junto con las Islas Baleares, solo alcanza tipos superiores al 11%.

De hecho, en Cataluña hace poco más de una semana que se aplica un tipo del 20% a las compras de edificios enteros de viviendas y en los casos en que los nuevos propietarios son grandes tenedores, fondos y grandes inmobiliarias.

Escenarios singulares

A pesar de este esquema básico, el escenario cambia según el perfil del comprador. Por un lado, en cuanto a la vivienda libre, el TPO se reduce hasta el 5% si quienes compran son jóvenes de hasta 35 años, familias monoparentales, numerosas, con miembros que conviven con alguna discapacidad o víctimas de violencia machista. En todos estos casos, la renta no puede superar los 36.000 euros anuales. En la vivienda de obra nueva, los jóvenes de hasta 35 años no deben pagar los actos jurídicos documentados (ADJ).

Por otro lado, si la propiedad está calificada de vivienda de protección oficial (HPO), el IVA pasa a tener un tipo superreducido del 4% y, los actos jurídicos documentados (AJD), del 0,1%. En cambio, si la compraventa de este piso de protección está sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, el TPO es del 7%.

Más allá del parque público, y ante la grave crisis de la vivienda y los retos territoriales, el Gobierno también facilita la compraventa en zonas rurales –donde el TPO oscila entre el 3% y el 4%– y a modelos minoritarios de titularidad, como las cooperativas de viviendas. El año pasado, el Gobierno encabezado por Salvador Illa y Comuns pactaron que las cooperativas de vivienda sin ánimo de lucro no tengan que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales, ni en caso de que adquieran un edificio, ni un solar.

¿Quién paga más: quién compra o quién hereda?

Según el análisis de la fiscalidad de la vivienda elaborado por Menéndez por encargo de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, los impuestos pueden llegar a representar el 60% del precio inicial de un inmueble entre que el propietario lo compra y se lo vende. El Instituto de Estudios Económicos y el Consejo General de Economistas estima que casi 1 de cada 5 euros que las arcas públicas ingresan de los impuestos, vienen de gravámenes relacionados con la vivienda (el 18%, en el ejercicio de 2024).

Menéndez destaca que el IRPF es el impuesto que más recauda, porque grava las ganancias de los vendedores de la vivienda (es decir, la diferencia entre lo que ha cobrado y lo que pagó por la propiedad en su momento). De hecho, el vendedor también tendrá que pagar la plusvalía municipal, que tiene en cuenta el incremento de valor de los terrenos donde se encuentra la vivienda.

Con el impuesto de sucesiones y donaciones permanentemente en el punto de mira, Menéndez asegura que el coste de heredar una vivienda "suele ser inferior" a una compraventa, especialmente si quien recibe la propiedad son la pareja o los hijos del difunto. "La media de cuotas pagadas por más del 80% de las herencias no llega a los 150 euros", señala.

Más allá de los tributos a pagar en el momento de la compraventa o la aceptación de la herencia, el experto recuerda a quienes se plantean adquirir un inmueble que, una vez sea suyo, deberán pagar el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI), que es municipal, y el IRPF si no es la vivienda habitual.