Alquileres: hace falta más seguridad jurídica

El 16 de marzo entraron en vigor los topes de los precios de los contratos de alquiler de vivienda habitual en los 140 municipios declarados de mercado residencial tensionado en Cataluña. Pese a que los inquilinos han aplaudido que por fin se ponga freno a los precios de sus alquileres y así se evite, sobre todo, que puedan subirles los alquileres a la renovación de sus contratos, son muchos los detractores que siguen defendiendo que el mercado no es debe intervenir, y que auguran una caída de la oferta. Es evidente que con las políticas de vivienda llevadas a cabo hasta ahora no se ha logrado destensionar el mercado ni aumentar la oferta de vivienda. Además, hemos visto que es un mercado que, habiendo estado libre todos estos años, no ha logrado equilibrarse por sí mismo, como también se ha visto en todos los países europeos que están imponiendo este tipo de medidas. Ahora bien, está claro que los topes de precios no son un remedio milagroso que va a solucionar en tres años –es el límite inicial de tiempo de las medidas implantadas– lo que no se ha solucionado en décadas. Y lo que está aún más claro es que no se pueden buscar soluciones sencillas a problemas complejos.

Por tanto, no basta con limitar los precios de los alquileres y quedarse de brazos cruzados a esperar a ver qué pasa. Hay que hacer muchas cosas. En primer lugar, diseñar un sistema adecuado, consensuado y con legitimidad democrática que realmente funcione. Y, en segundo lugar, acompañar a esta medida de otras políticas de vivienda que ayuden a frenar posibles efectos negativos. Porque cualquier intervención debe acompañarse del tratamiento adecuado para conseguir sanar el problema de raíz y evitar que no se vuelva a reproducir el cáncer. Por eso es necesario aumentar la inversión pública en vivienda para incentivar la promoción y la rehabilitación, sobre todo de la vivienda asequible y social. Se deben establecer controles adecuados para perseguir y luchar contra el mercado negro y, sobre todo, es necesario crear un entorno de seguridad jurídica adecuado para incentivar la inversión sin especulación y para concienciar sobre el hecho de que más vale obtener un beneficio moderado y garantizar un mercado estable y socialmente aceptado que dé seguridad a todas las partes de los contratos. Hay que entender que el alquiler es la forma residual de acceso a la vivienda de quienes no pueden comprar uno para desarrollar su proyecto de vida. Y hay que darse cuenta de que no se pueden ver los topes de los alquileres como una forma de castigar a los propietarios haciéndoles garantizar el derecho a la vivienda. Se trata, en cambio, de mecanismos que deben utilizarse para evitar abusos y para evitar también que la brecha entre el precio por un techo y los ingresos de un trabajador no haga que no pueda disponer de un hogar digno y se vea condenado a compartir su vida por poder disponer de ella. A partir de ahí, creo que todos estamos de acuerdo en que proteger la vulnerabilidad debería ser cosa de la administración.

Dicho esto, la prisa con la que se ha actuado estos últimos días para poner en marcha los tan esperados topes de los alquileres tiene algunas consecuencias que hay que poner en evidencia, porque no ayudan a garantizar la seguridad jurídica antes mencionada.

En primer lugar, la aprobación del sistema de referencia de precios de alquiler se ha hecho de una forma que no ha dejado margen de negociación ni mejora para incorporar las alegaciones presentadas y para garantizar unos mínimos de legitimidad democrática .

En segundo lugar, es sorprendente que a última hora y quizás debido a las prisas, el ministerio y la Generalitat hayan dejado sin regular aspectos esenciales que pueden tener efectos significativos en el mercado de alquiler de vivienda. Me estoy refiriendo a los contratos de renta antigua, a los contratos de alquiler social, a los que dejan de tener calificación VPO (protección oficial) oa cualquiera con rentas un 25% por debajo de los precios de mercado. Anteriormente, los nuevos contratos a formalizar en este tipo de viviendas quedaban sometidos al índice de precios de alquiler, de modo que sus precios se controlaban pero garantizando que no fueran tan irrisorios que se provocara una fuga del mercado (venta, alquiler de temporada, etc). Ahora, en cambio, los propietarios que formalicen un nuevo contrato tendrán que mantener los precios anteriores, por lo que, si por el tipo de contrato que tenía, el inquilino estaba pagando 50 €, ahora continuará pagando ese precio, sin que se pueda incrementar más allá de las actualizaciones de IPC. Que recordemos que para 2024 están limitadas al 3%.

Por último, tampoco se habla de las medidas –necesarias e inexistentes– que garantizarían que realmente se cumpliera la normativa, como la posibilidad de sancionar a los incumplidores y poder reclamarles el cumplimiento por la vía judicial de una forma ágil . Pero, sobre todo, facilitar cuestiones tan básicas como conocer cuál es la última renta del contrato anterior a través de Incasòl, información que de momento no te proporcionan si no eres el inquilino formal, es decir, si no has firmado. O saber si el propietario de la vivienda que quiero alquilar es un gran tenedor. Por eso es necesario que la Generalidad de Cataluña ponga en funcionamiento con carácter urgente el registro de grandes tenedores y que su acceso sea público; mientras no sea así, la norma no será fácil de aplicar. Ahora bien, lo que está claro es que la definición de gran tenedor tampoco facilita esta tarea, ya que no es fácil saber si el arrendador tiene cinco propiedades entre los 140 municipios declarados tensionados, o si podría sumar al menos 11 o 1.500 m² entre los ubicados en estos municipios catalanes y los que tiene en el resto del territorio español. Además de las dudas que se generan en torno al cómputo de las propiedades compartidas con otras personas.

Por tanto, creo que más que hacer de brujos con predicciones catastróficas, hay que reclamar que se garantice la viabilidad de las medidas, y que se dé seguridad jurídica a todas las partes. Estamos al principio del camino, y es sabio rectificar y construir para mejorar.