Una vía rápida para hacer más vivienda social

Hace unos días Maria Sisternas nos decía: "[...] hay que crear las condiciones para que se hagan hogares con regímenes de tenencia innovadores. El urbanismo y la vivienda, como en tiempos de Fourier, Cerdà, Ebenezer Howard, Geddes y Soria y Mata, vuelven a necesitarse" (AHORA, 28/06/2025). He aquí una respuesta, a partir de algunas consideraciones.

1. Es necesaria una acción de choque en vivienda... y después ya haremos la política más amplia.

2. ¿Qué hacemos? Más vivienda dotacional –viviendas sobre suelo público, como equipamientos, de superficie reducida, sin aparcamiento–. Ahora Cataluña sólo tiene uno por cada mil habitantes. Sería necesario que cada municipio promoviera uno por cada mil habitantes y año. Si tienes diez mil habitantes, te tocan diez por año; si tienes cien mil te tocan cien (cada año).

3. ¿Dónde se puede realizar? Hay suelo que recuperar en la gran mayoría de los municipios –haciendo densificación ordenada–, al menos para los primeros años. Quizás no sea suficiente en Barcelona, ​​pero sí para empezar.

4. Hoy, la cuota de amortización de una hipoteca -el coste de la construcción- es inferior a la cuota de un alquiler. En cuanto al suelo, éste sería puesto en servicio gratuitamente, al menos durante el tiempo de amortización de la construcción.

5. No hace falta ni alquiler ni venta perpetua. Las viviendas se pueden poner en venta temporal –por ejemplo a 50 años–.

6. En el ámbito público, no tenemos suficientes sociedades sin ánimo de lucro para poder hacer vivienda de alquiler social a gran escala.

7. Además, la opción de ofrecer sólo alquiler a los usuarios no es suficientemente digna. ¿Por qué no deben poder disfrutar de algunos derechos de propiedad, aunque sea por un tiempo limitado?

8. Hoy, comprar un piso es cómo comprar un coche y un montón de acciones de una empresa concesionaria de autopista (el suelo). Si desatamos la construcción del suelo aparece un nuevo mercado. El modelo vendría a ser como una copropiedad entre el municipio (que pone el suelo, un 20% del coste) y el adquirente (que pone el 80% del coste: la construcción). Esta copropiedad generaría un control que hoy no existe sobre la vivienda protegida en venta y permitiría realizar un seguimiento (ventas, alquileres...).

9. Contamos con banca, constructoras, promotores y clientes, y podemos ser rápidos. Solo son necesarios concursos municipales, como los que adjudicaban un aparcamiento soterrado en una plaza, pero ahora para apartamentos. No necesitamos el paternalismo social que dice que todo debe hacerse desde la administración cuando tenemos suficiente capacidad social repartida. Pero los ayuntamientos deben poner el suelo a disposición. Y suelo, haberlo, hay.

10. Las nuevas viviendas podrían constituir un nuevo paisaje urbano: en perímetro de equipamientos, rehaciendo espacios viarios sobrantes, creando zonas verdes...

11. Sumaríamos 8.000 viviendas por año a escala catalana (40.000 en cinco años).

12. Sólo con un decreto de materia urbanística puede desbloquearse la capacidad social del país y concentrar la acción pública en la política de suelo. Hay que ordenar, desde la Generalitat, la urgente creación de suelo para vivienda dotacional.

13. Una actuación de una nueva vivienda por cada mil habitantes cada año tendría efectos en el mercado de alquiler de cada municipio.

Estos proyectos residenciales estratégicos podrían, por ejemplo, formar 240 apartamentos para estudiantes en el centro de Ciutat Badia, con un puente hasta la Universidad Autónoma, y ​​rejuvenecer el municipio. Y podríamos seguir en decenas de sitios más, con acciones con un destacado carácter urbano. Sólo necesitamos capacidad de diseño, y tenemos sobradamente.

¿Esta es toda la política de vivienda que necesitamos? En absoluto.