Aval del Supremo en la reserva del 30% de vivienda protegida de Barcelona

BarcelonaEn pleno debate sobre los límites de la capacidad de regulación de las administraciones sobre la vivienda, el Tribunal Supremo ha hecho pública una sentencia en la que avala la reserva de un 30% de vivienda protegida impulsada por el Ayuntamiento de Barcelona durante el primer mandato de Ada Colau. En la sentencia, a la que ha tenido acceso el ARA, el tribunal confirma que el urbanismo puede reservar vivienda protegida sobre edificios ya construidos y no sólo sobre suelo no consolidado. Es decir, que tal y como prevé la norma se puede obligar a las grandes rehabilitaciones de edificios enteros a tener que destinar una parte del inmueble a vivienda protegida.

En el texto, los magistrados sostienen que un propietario no tiene derecho a "vetar el uso concreto de vivienda protegida" por parte del legislador. Lo hace amparándose en la sentencia del Tribunal Constitucional (TC) sobre el decreto ley de medidas urgentes para la vivienda que aprobó a finales de 2019 la Generalitat de Quim Torra. En ese veredicto, recuerda el Supremo, el tribunal apoyaba la reserva de suelo para vivienda protegida "en suelo urbanizado y en edificaciones nuevas o ya existentes que sean objeto de actuaciones edificatorias".

Con este argumento, el Supremo rechaza el recurso de casación presentado por Josel SLU –del grupo Núñez y Navarro– contra una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (TSJC) del 2022 que ya avaló el grueso de la reserva del 30% de vivienda protegida en Barcelona. En su escrito, el Supremo subraya también que el derecho a la propiedad es "estatutario", lo que supone que "en gran medida está definido en cada caso por la ordenación urbanística".

La ley de suelo y rehabilitación urbana, continúa el tribunal, establece que "es la ordenación territorial y la urbanística la que determina las facultades y deberes del derecho de propiedad conforme a su destino". Es decir, que "el derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo a la legislación en materia de ordenación territorial y urbanística aplicable".

Unos condicionantes que el Supremo remarca que no afectan únicamente al suelo, "sino que se extienden a las instalaciones, construcciones y edificaciones que se erigen". Además, precisa que el derecho de propiedad sobre estas instalaciones, construcciones y edificaciones ya levantadas "comprende, a todos los efectos y sea cual sea la situación en la que se encuentren, el deber de dedicarlos a usos que sean compatibles con la ordenación territorial y urbanística".

Rechazo a indemnizaciones

En la sentencia, con fecha 5 de febrero de 2026, el tribunal también rechaza que la administración –en este caso, el Ayuntamiento de Barcelona– deba indemnizar a los propietarios de los bloques donde deba realizarse esta reserva del 30% de vivienda protegida. En este caso, el tribunal defiende, por un lado, que la regulación no afecta solo a unos inmuebles concretos, sino a todos los que en el futuro se construyan o afronten una gran rehabilitación en zonas tensionadas de la ciudad. Apunta, además, que las indemnizaciones no pueden realizarse sobre una expectativa de beneficios; en ese caso, la diferencia de ingresos que supondría para el propietario vender o alquilar un piso a precio protegido en vez de hacerlo en el mercado libre.