Así han cambiado los alquileres en Catalunya después de la regulación

BarcelonaEnviando un pastel en forma de casa a la sede del portal inmobiliario Idealista. Con este gesto irónico contra uno de sus grandes enemigos, el Sindicat de Llogaters celebró el primer aniversario de la ley que regula el precio de los alquileres en Catalunya, el septiembre pasado. La norma entró en vigor el 22 de septiembre del 2020 –se mantiene pero está recurrida en el Constitucional– y todavía tensiona a los partidos políticos y la sociedad. Un año y cuatro meses después, el gobierno español ha empezado a debatir formalmente una ley parecida –a pesar de que más descafeinada– en el Estado, mientras que en Catalunya inquilinos y propietarios están divididos: los movimientos sociales alaban la norma y el sector inmobiliario lamenta sus efectos. Pero ¿cómo ha afectado realmente la regulación al precio de los alquileres durante este tiempo?

El Institut Català del Sòl (Incasòl) hizo públicos hace unas semanas los datos del tercer trimestre del 2021. Son clave porque permiten analizar cuatro trimestres seguidos con la ley en marcha y ayudan a hacer una radiografía mejor del estado de los alquileres. Más allá de los precios en la capital catalana –en Barcelona los alquileres han bajado un 4,8% de media desde que se aplica la regulación–, los datos del Incasòl también permiten comparar, municipio por municipio, qué ha pasado en todo el territorio entre aquellas poblaciones que se han acogido a la regulación y las que no.

“Resulta muy interesante ver cómo han evolucionado dos municipios que se pueden considerar hermanos; es decir, aquellos que geográficamente están cerca, tienen un volumen de población parecido, las mismas características y una actividad económica similar, cuando la única diferencia entre ellos es que uno se acogió a la regulación de precios y otro no”, avanza Rodrigo Martínez, investigador experto en vivienda, doctor en economía por la UB y también miembro del Sindicat de Llogaters. Este es el caso, por ejemplo, de Blanes y Lloret de Mar. Dos municipios de costa, con un mercado del alquiler similar antes de la ley, que, en cambio, han seguido caminos muy diferentes durante este último año. Blanes, que se declaró como “mercado tensionado” y se acogió a la regulación de precios, ha visto como los alquileres bajaban un 3% en los últimos 12 meses, lo cual ha generado un ahorro de 218 euros anuales de media a las familias que viven allí. En cambio, Lloret, que no se acogió a la regulación, ha mantenido el mismo nivel de precios que hace un año, según los datos del Incasòl.

Se trata de un patrón que Martínez señala que se repite de forma similar en otros municipios, como por ejemplo Salou y Vila-seca, Tortosa y Amposta o Pineda de Mar y Calella (ver gráfico). En este último caso, por ejemplo, Pineda se adhirió a la regulación y ha visto cómo los precios también han bajado un 3% de media, mientras que en Calella los alquileres se han encarecido un 4% en el mismo periodo, más de 300 euros anuales. “En términos absolutos es un impacto grande en los bolsillos de muchos hogares”, argumenta el economista.

Una lectura detenida de los datos también permite ver que otros municipios regulados no han notado una bajada acentuada pero sí que han conseguido contener más los alquileres que las poblaciones vecinas. Así, Manlleu ha conseguido estabilizar los precios, mientras que, a pocos kilómetros, en Torelló (sin adherirse a la ley) se han encarecido un 2% en el mismo periodo.

Vecinos que se miran

Uno de los casos más paradigmáticos, según Martínez, es entre Olesa de Montserrat (regulado) y Esparreguera (no regulado). En los dos los precios han bajado. Pero en el primero los precios han caído un 8% desde que se aplica la ley, mientras que en el municipio fronterizo solo lo han hecho un 1%. “Nosotros teníamos clarísimo que entrábamos dentro de la descripción de mercado tenso y nos adherimos a la ley rápidamente”, explica el regidor de Vivienda de Olesa, Jordi Martínez Vallmitjana, que se muestra satisfecho con el efecto de la regulación. “Efectivamente, los precios ahora han bajado, pero continúan siendo más altos que hace siete años porque todavía arrastramos los efectos de la burbuja inmobiliaria”, continúa. El ayuntamiento de este municipio –gobernado por el partido Bloc Olesà– asegura que uno de las señales de alarma para acceder a la regulación fue que en los últimos años habían vuelto a aparecer fenómenos como la okupación de locales y el barraquismo, que hacía tiempo que no veían. “Nuestro problema, como en muchos lugares, es que no tenemos nuevas promociones y la oferta de alquiler ya era muy limitada. Además, hay muchas familias que por cuestiones de renta no pueden acceder al mercado de compra”, explica el regidor.

A pocos kilómetros allí, el Ayuntamiento de Esparreguera –gobernado por socialistas y comuns– admite que allí los precios hace años que escalan y que, en el último año, Olesa “se ha convertido en un caso de éxito” en el cual se quieren reflejar. “El tema está entrando de pleno en la agenda municipal y los ayuntamientos no tenemos suficientes herramientas”, admite el alcalde, Eduard Rivas, que asegura que el consistorio ya trabaja para poderse acoger, ahora sí, a la regulación. “Hemos visto lo que ha pasado en Olesa y está claro. Ya hemos hecho la petición formal para adherirnos a la regulación de precios”, explica Rivas.

Así pues, los datos del Incasòl apuntan a una rebaja o estabilización de los precios coincidiendo con el año de vigencia de la ley que los limita. “Y por cómo está diseñada la ley tendrían que seguir bajando –avanza el economista Rodrigo Martínez–, aunque sea con pequeñas oscilaciones, porque cuando el índice de referencia de precios se actualice recogerá las bajadas y esto hará que, de nuevo, los precios caigan”, explica. El sector inmobiliario, en cambio, cuestiona este discurso e incluye otros matices.

La influencia de la renta o de la pandemia

La Cámara de la propiedad Urbana de Barcelona, en cambio, considera que los datos del Incasòl de un único año no dan suficiente contexto por sí solos y alega que no tienen en cuenta la renta en cada municipio ni tampoco el histórico de precios. “Esto va a temporadas, siempre hay oscilaciones de precio y, a menudo, cuando el precio se encarece en un municipio, en el de al lado baja”, resume el gerente de la entidad, Òscar Gorgues, que añade que en poblaciones tan pequeñas “una mínima oscilación puede marcar un gran cambio”.

El otro gran distorsionador, apunta, es la pandemia. “Todavía es muy difícil discernir cuál es efecto de la crisis sanitaria y cuál es de la aplicación de la ley”, puntualiza Gorgues. “Además, después de la crisis inmobiliaria los alquileres bajaron mucho y esto [los movimientos sociales] lo obvian”, insiste. Martínez lo relativiza . “Esta hipótesis no se sostiene, porque la regulación se implantó cuando la pandemia ya estaba y los precios seguían subiendo. Además, la crisis sanitaria afecta a todos por igual, pero en cambio los precios bajan sobre todo en los municipios que sí que están regulados”, responde.

Las discrepancias no acaban aquí. Gorgues añade dos variables más a la fotografía: el esfuerzo familiar a la hora de pagar un piso y la oferta existente. “Si se tienen en cuenta las rentas del hogar y no las individuales nos encontramos que el 2021 es el año con un esfuerzo más bajo”, indica. Los datos de la entidad indican que en 2008 las familias dedicaban el 46,6% de sus ingresos a pagar la vivienda y ahora ha bajado al 32,6%. Además, a pesar de que el Incasòl registra más contratos firmados, Gorgues señala que no especifica cuántos hay en el mercado; por lo tanto, es imposible medir si la oferta ha subido o si, como ellos defienden, ha bajado. “Se firman más contratos, sí, pero también se dan muchos de baja, hay mucha rotación”, argumenta. “Los portales inmobiliarios nos aseguran que cada vez tienen menos anuncios de alquiler, y eso sí que es relevante”, lamenta Gorgues. Martínez reconoce que más contratos no son una buena señal “por definición”, porque puede indicar un “sobrecalentamiento del sistema”, pero es más optimista: “Hoy por hoy el mercado está sano y dinámico”.

Así pues, un año y cuatro meses de ley después, las infinitas variables y lecturas del mercado del alquiler todavía enturbian unos datos que –hoy por hoy– favorecen a los inquilinos, con señales claras de estabilización de los precios. Falta por ver si en los próximos trimestres la oferta se mantiene o si por el contrario los propietarios decidirán retirar los pisos de alquiler porque no les sale a cuenta. En la calle, el debate es más plano y hace tiempo que ya no es exclusivo de las grandes ciudades: “La gente nos traslada que los precios del alquiler son un problema y que se tiene que hacer más”, resume el alcalde de Olesa.