La oferta de viviendas de alquiler se reduce un 32% en el último año en España

BarcelonaEl estallido de la pandemia del covid-19 tuvo un impacto directo en el mercado de la vivienda de alquiler. Varios factores provocaron que en 2020 aumentara el número de los pisos en alquiler. Entre este factores está el de los pisos turísticos, que ante la inactividad forzada del sector se traspasaron al alquiler residencial tradicional. Pero ahora la situación se ha normalizado. Para hacerse una idea de la evolución de la oferta disponible de alquiler, en la ciudad de Barcelona, justo antes de la pandemia, el portal Idealista tenía unas 12.000 viviendas de alquiler anunciados, una cifra que se disparó hasta los 24.000 en septiembre de 2020, pero que ahora ha bajado por debajo de los 10.000.

De hecho, según un estudio de Servihabitat, una de las principales plataformas del sector en España, la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido un 31,5% entre septiembre de 2020 y el mismo mes de 2021. En total, según este estudio, ahora hay en todo el Estado aproximadamente 91.800 viviendas de alquiler, cifra que equivale a la que había en 2019. Para hacerse una idea de la evolución, en 2020 había 2,9 viviendas de alquiler por cada 1.000 habitantes, ratio que ha bajado a 1,9 viviendas en oferta por millar de habitantes.

Los factores que han llevado a esta disminución de la oferta son, por un lado, el aplazamiento por parte de muchas familias de la decisión de comprarse un piso. Ante la incertidumbre de la situación por la pandemia, muchas familias que pensaban comprar han decidido continuar de alquiler. Por otro lado, el trasvase de vivienda vacacional a residencial se ha revertido una vez han disminuido las restricciones al turismo y la situación se ha empezado a normalizar.

Pero la pandemia no ha afectado solo a la oferta. También ha tenido un impacto sobre la demanda. La opción del alquiler había crecido en los últimos años en España. Era una tendencia que el covid-19 ha roto y en 2021 la proporción de personas que viven de alquiler se ha reducido, hasta situarse en un 19% de los hogares, porcentaje que supone un retroceso de dos años. Según el estudio de Servihabitat, la pandemia tiene mucho que ver con este cambio de tendencia por dos motivos: se ha retrasado la emancipación de los jóvenes, por un lado, por la incertidumbre económica. De otra, el teletrabajo ha limitado la movilidad laboral que, en muchos casos, impulsaba el mercado de alquiler.

Juan Carlos Álvarez, director del negocio de gestión patrimonial de Servihabitat, considera que "la pandemia ha frenado de forma circunstancial la tendencia al crecimiento y consolidación que estaba experimentando el mercado de alquiler, pero es un aspecto coyuntural". No obstante, la legislación que se está desarrollando puede afectar a la evolución del mercado. "Las perspectivas de este mercado están muy condicionadas por cómo pueda reaccionar ante las decisiones de las administraciones públicas", indica Álvarez, que considera que el mercado "necesita una estabilidad jurídica a través de un pacto de estado que garantice un marco de actuación a medio y largo plazo".

Precios y rentabilidad

Pero a pesar de estas incertidumbres sobre el mercado, la vivienda continúa siendo muy atractiva para los inversores en un momento en el que los tipos de interés son negativos. Es decir, los pisos continúan siendo un valor refugio. Según el estudio de Servihabitat, el precio del alquiler en España entre 2020 y 2021 bajó un 6,1%. Pero hay diferencias de precios muy importantes entre las zonas de alta densidad de población y la denominada España vaciada. Así, el precio de media en Madrid (1.061 euros al mes), Catalunya (1.022 euros), el País Vasco (999 euros) o las Baleares (928 euros), queda muy lejos de las comunidades más baratas, como Extremadura (440 euros), Castilla-La Mancha (464 euros) o la Rioja (553 euros).

La bajada del precio medio del alquiler también ha incidido en la rentabilidad de la inversión en pisos para arrendar. La rentabilidad media ha pasado del 6,8% en 2020 al 6,1% en 2021. Pero a pesar del descenso, la rentabilidad en 2021 todavía se mantiene por encima de la de 2019 (5,7%) y la de 2018 (5,6%). En Catalunya, la rentabilidad se sitúa en la parte alta de las comunidades, con un 6,3%.

El ajustamiento de la rentabilidad se debe en gran parte al hecho de que, mientras que el precio del alquiler ha bajado ligeramente de media, el precio de venta de los pisos se ha mantenido e incluso ha crecido. Es decir, comprar una vivienda cuesta lo mismo o más de lo que costaba, pero por el alquiler el propietario tiene unos ingresos ligeramente inferiores. "A pesar de esto —indica Servihabitat en su informe— la vivienda se continúa mostrando como un valor refugio para los inversores, con un regreso superior y más estable que otros productos de inversión".