Vivienda
Economía 25/10/2021

Así será la nueva ley de vivienda que el consejo de ministros aprobará este martes

El ARA ha tenido acceso al anteproyecto de ley del gobierno español, que todavía puede recibir modificaciones durante el trámite parlamentario

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“Una nueva decepción”. Así es como han calificado los movimientos sociales el anteproyecto de la ley estatal para el derecho a la vivienda que se aprobará este martes en el consejo de ministros, después de once meses de retraso y una negociación complicada entre los dos socios del gobierno de coalición, PSOE y Unidas Podemos. En las últimas horas se han sabido algunos detalles del anteproyecto, que ahora empezará el trámite oficial en el Congreso de Diputados. Y la letra pequeña no ha gustado nada a las organizaciones sociales que han presionado para conseguir la primera ley que regula el precio de los alquileres. De hecho, se han mostrado "profundamente indignadas” y consideran el texto "una burla" porque se queda corto y no tiene ambición para solucionar "la dramática solución de emergencia habitacional". Por eso piden al gobierno español que “recapacite” y aplace la tramitación hasta que se incorporen “garantías reales” que aseguren el derecho a la vivienda. 

Pero ¿qué dice exactamente la letra pequeña de la ley? Estos son los principales puntos del anteproyecto, al que ha tenido acceso el ARA.

Fiscalidad 

Deducciones más altas y menos rebaja del alquiler 

Uno de los objetivos del gobierno español (sobre todo del ala socialista) desde que se empezó a negociar la ley ha sido controlar los precios a través de beneficios fiscales. Finalmente, el anteproyecto recoge una reducción del IRPF de hasta el 90% si el propietario rebaja un 5% el alquiler en comparación con el contrato anterior (al principio, para beneficiarse de esta reducción el alquiler tenía que bajar un 10%). La reducción podrá ser del 70% en caso de que la vivienda esté en una zona "tensionada" y se alquile a jóvenes de entre 18 y 35 años o si se destina a vivienda “asequible incentivada o protegida y se incorpora a programas públicos de vivienda”. Finalmente, se podrá obtener una reducción del 60% sobre el rendimiento neto si el propietario ha hecho obras de rehabilitación en los últimos dos años. En el resto de casos se podrán tener reducciones sobre el IRPF de hasta el 50%. Esto se recoge en una disposición adicional que entraría en vigor el 1 de enero de 2022.

Zona “tensionada”

Estas áreas se definirán por un periodo máximo de tres años y después se tendrán que revisar 

Las zonas donde los grandes tenedores (los que tienen más de diez viviendas) estarán obligados a bajar el alquiler y los pequeños tenedores (que tienen menos de diez) tendrán que congelarlo serán aquellas que se definan como “tensionadas”. Esta congelación o rebaja del precio se tendrá que hacer en relación con un índice de referencia de los precios, una estadística sobre la que la normativa no concreta nada y que, además, cuenta con un margen de dieciocho meses para ser negociada desde que se apruebe la norma.

Las "zones tensionadas" se definirán por un periodo máximo de tres años y después se tendrán que revisar. Como norma general, los arrendatarios podrán pedir que los contratos de estas zonas se prorroguen en iguales condiciones durante este periodo de tiempo y que el alquiler solo suba tanto como el IPC anual.

Será la administración competente en materia de vivienda la encargada de declarar qué zonas están "tensionadas". Ahora bien, hará falta una “memoria” que justifique que “hay un riesgo especial para la población residente de acceder a la vivienda, en condiciones asequibles”. En este sentido, la ley establece dos circunstancias para definir este escenario: que la carga media del coste de la hipoteca y el alquiler, sumadas los gastos básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media del hogar; y que el precio de compra o alquiler haya aumentado 5 puntos porcentuales más que el IPC. La comparativa se hará con el acumulado de los últimos cinco años.

Habrá excepciones. Si el propietario ha hecho alguna rehabilitación que genere un ahorro de hasta el 30% en el consumo de energía de la vivienda, así como otras reformas o incluso si se ofrece un contrato para un periodo de diez años o más, la normativa prevé que no solo no habrá que rebajar o congelar el precio de la vivienda, sino que se podrá aumentar el alquiler hasta un 10%, además de la actualización anual del precio en relación con el IPC.

Modificacions en el IBI

Los ayuntamientos podrán aumentar el IBI hasta el 150% en caso de declararse “vivienda desocupada permanente"

A aquellos inmuebles de uso residencial parados de manera “permanente”, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50% sobre el impuesto. Este tipo de viviendas, según la ley, son las que están “desocupadas de manera continuada y sin causa justificada durante un periodo superior a dos años”. El recargo podrá ser de hasta el 100% cuando el periodo de “desocupación” sea superior a tres años, y podrá aumentar hasta 50 puntos porcentuales (es decir, un 150% en total) en caso de que el propietario tenga dos inmuebles o más desocupados en el mismo municipio.

Rebaja la ley catalana

El texto español agua muchos de los artículos previstos en la ley catalana

A pesar de que la ley catalana tenía que servir como guía para sacar adelante la española, el anteproyecto de ley que se presentará mañana rebaja muchos de sus puntos. Por ejemplo, prevé que los propietarios puedan subir un 10% el alquiler si hacen mejoras en el inmueble, mientras que la norma catalana pone el tope en el 6%. Obliga a rebajar el precio (si está por encima del índice) pero solo a las empresas con más de diez pisos. El decreto catalán también impide subidas a los nuevos contratos de 5 y 7 años, mientras que el texto estatal se basa en prórrogas anuales que se tienen que ir renegociando. También hay diferencias en aspectos como los anuncios de pisos, que la ley catalana delimita cómo tienen que ser, mientras que la española es más vaga en esta cuestión.

Competencias de las comunidades

La norma española será de difícil aplicación porque las competencias están transferidas

Sea como sea, los movimientos pro vivienda han subrayado hoy que, lejos de establecer una protección común para todos los inquilinos, el texto es una compilación de medidas “claramente insuficientes” que, además, dejan en manos de las comunidades autónomas su aplicación final, porque las competencias de vivienda están transferidas. Los expertos coinciden en decir que la aplicación será limitada porque muchas comunidades ya se han mostrado en contra. “No establece ninguna garantía frente a la insumisión que ya han anunciado algunas comunidades, y aumenta el riesgo de discriminación según el lugar de residencia”, apunta Iniciativa Ley Vivienda, que agrupa los movimientos ciudadanos.

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