La desregulación de Milei dispara los alquileres en Buenos Aires

Buenos AiresEl 21 de diciembre de 2023, el flamante presidente de Argentina, Javier Milei, emitía el decreto de necesidad y urgencia (DNU) 70/2023, que declaraba “la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, provisional , tarifaria, sanitaria y social hasta el 31 de diciembre de 2025”. Oficialmente, Argentina está en emergencia pública en todas estas áreas, y el DNU da al presidente el poder para instaurar o eliminar, por decreto, normas o leyes sin el consenso del poder legislativo. Aunque los decretos presidenciales no los ha inventado Milei, y de hecho son moneda corriente en Argentina, este DNU en particular fue tan contundente y atravesó tantas áreas de la vida pública de repente, que el impacto ha sido notorio , sobre todo en aquellos aspectos que importan a las mayorías sociales. Milei derogó, entre otras muchas cuestiones, la ley de alquileres 27551, en un principio diseñada para proteger a los inquilinos.

Desde enero de este año, el mercado inmobiliario ha cambiado radicalmente en la ciudad de Buenos Aires. Con el propósito de hacer de Argentina "el país más liberal del mundo", Milei ha desregulado los alquileres y ha dejado que la mano invisible haga su trabajo. Ahora es el Código Civil y Comercial el que regula los derechos y obligaciones del inquilino y del propietario, y casi todos los puntos se basan en acuerdos entre las partes. Lo más destacado de la nueva normativa es que, de no establecerse otro plazo, se sobreentiende que la duración del contrato es de dos años –y no de tres, como obligaba la ley anterior–; que las partes pueden acordar el pago del alquiler en la moneda que deseen –pesos, dólares, euros, la que deseen–; y que, a no ser que las partes pacten otra cosa, los aumentos del alquiler pasan a ser trimestrales según el IPC –en la ley anterior, los aumentos eran anuales y de acuerdo con el Índice de Contratos de Locación (ICL) , una media entre el IPC y el sueldo del inquilino–.

Lo que ha generado esto es un aumento estrepitoso de la oferta de vivienda: con la ley anterior, muchos propietarios en Buenos Aires consideraban que les salía más a cuenta tener los pisos cerrados que alquilados. Con la inflación galopante que había con el gobierno anterior (211% en 2023), el aumento anual perdía todo su valor: “Al propietario, esa cantidad de pesos que recibía a los 12 meses, ya no le servía para nada”, explica a la ARA Vanesa Ibarra, propietaria de la inmobiliaria Salguero Propiedades. Lo mismo ocurría con los depósitos. “Cuando el inquilino se marchaba, el depósito que había dejado tres años atrás le permitía al propietario comprar un bote de pintura”. Por eso, ahora, desde su inmobiliaria, promueven el pago de los depósitos en dólares: “El dólar siempre es dólar, por el propietario si se queda el depósito y por el inquilino si lo recupera”.

El problema ahora son los precios

Volviendo al aumento de la oferta con la desregulación, es cierto que los portales inmobiliarios de la ciudad de Buenos Aires gozan de una mejor salud que hace un año –de hecho, Ibarra recuerda como el “trágico” de diciembre del 2023 la gente había llegado a hacer cola en la calle para ver un piso–. El problema, ahora, no es la oferta sino los precios: si bien la ley de oferta y demanda favoreció, inicialmente, un leve descenso en el precio del alquiler, la realidad material de la gente bajo el gobierno de Milei es cada golpe es más difícil. Mientras el gobierno celebra cifras de inflación mensuales del 4%, la desregulación general de la vida pública (para la que existe, incluso, un ministerio) ha triplicado los precios de la luz, el gas, el agua , el transporte público, la salud y la educación privadas y los productos básicos de alimentación. Los pisos siguen el mismo camino: según la Encuesta Nacional Inquilina, los alquileres de apartamentos de una habitación han pasado de 97.000 a 247.000 pesos de enero a septiembre, multiplicando su precio por 2,5. Los de tres habitaciones también han vivido un encarecimiento meteórico, pasando de 145.000 pesos en enero a 372.000 pesos el pasado mes.

Y mientras tanto no han aumentado los sueldos ni las jubilaciones, y miles de personas se han quedado sin trabajo con la reducción drástica del sector público y la persecución del trabajo informal. Otro punto clave en el problema de vivienda que atraviesa Buenos Aires es el aumento de los gastos de los edificios: en Argentina, los porteros y porteras tienen todavía una fuerte presencia y, entre todos los vecinos, a través de la comunidad , se les paga el sueldo. Al ser un país fuertemente sindicalizado, los convenios colectivos –o incluso particulares– que cada encargado pueda negociar también impactan en el coste de vida de los inquilinos.

Eduardo Awad, presidente de la Asociación de Propietarios y Consorcistas, estaba en contra de la ley anterior, pero reconoce que hoy en día la vivienda tampoco es accesible, “porque los sueldos que tenemos en Argentina son paupérrimos ”, dice al AHORA. Awad es un firme defensor de la no intervención estatal en el precio de los alquileres: “El negocio inmobiliario en Argentina es muy sensible a la economía, y cuando el Estado se mete, el propietario prefiere sacar su piso del mercado y observar qué ocurre”. Esto, argumenta, acaba perjudicando a los propios inquilinos, por la falta de oferta y el aumento de precios. Gervasio Muñoz, referente de la organización Inquilinos Agrupados, alerta sobre el "cinismo" que existe en esta idea. "La derecha ha logrado instaurar ideas como que los derechos laborales generan desempleo y que el movimiento feminista promueve la violencia machista", dice al ARA. "Es una forma de decirnos que no se nos ocurra luchar por ningún derecho porque la reacción que obtendremos por parte del mercado será peor", remacha.

Acuerdo en la no intervención

Muñoz considera que, en el marco de la ley anterior, el gobierno debería haber aplicado todo el poder del Estado para obligar a que no hubiera ninguna vivienda vacía. "No era una ley demasiado intervencionista, sino una ley que iba en contra del proceso político argentino, donde a partir del 2015 la clase política se transformó en una clase profundamente conservadora de los intereses del poder económico", dice. Muñoz asegura que la ley de alquileres, aprobada en el 2020, “incomodaba a todo el espectro político”, y que el único punto en el que coincidían los tres candidatos a las elecciones presidenciales del 2023 –la macrista Patricia Bullrich, Javier Milei y el peronista Sergio Massa– estaba en la no intervención sobre el precio de los alquileres.

Ibarra cree que inquilino y propietario “no son enemigos; por el contrario, hay que unirlos: lo único que quiere el propietario es cobrar un alquiler y que no le destrozaras el piso”. Ella es partidaria de ir “educando” a unos y otros en la búsqueda de un “acuerdo medio” que convenga a las dos partes. Muñoz cree que es "imposible defender los intereses de ambos lados, y menos cuando uno paga y el otro cobra", y Awad, el representante de los propietarios, cree que el Estado debería empezar a trazar una política de vivienda " como corresponde”: eximiendo de impuestos a las constructoras que levanten edificios dedicados al alquiler, construyendo vivienda social, y sobre todo, mejorando los ingresos de los ciudadanos, “porque hay jubilados que viven solos en un piso del que no pueden pagar ni siquiera los gastos: ¿cómo quieres que una persona mayor que gana 314.000 pesos (unos 250 euros) de la jubilación mínima tenga que pagar 250.000 de gastos, cuando le quedan 64.000 por vivir el resto del mes?”