Mamá, papá, ayudadme a comprar un piso: ¿sale a cuenta hacer una donación?

BarcelonaMiquel (nombre ficticio) tiene 36 años y está a punto de comprarse un piso en Barcelona, en el barrio de Sarrià. Su madre "ha pagado bastante más de la mitad del piso" y él se hipotecará para conseguir el resto de la financiación. "Sin la ayuda de mi madre no me habría sido posible, y hemos tenido que hacer muchas reuniones con el banco para ver exactamente cómo lo hacíamos", explica al ARA.

Las donaciones de padres a hijos crecieron un 20% en el primer trimestre respecto al mismo periodo del año pasado, según el Colegio Notarial. A parecer de la vicedecana de la institución, Raquel Iglesias, tienen un objetivo claro: "Ayudar al hijo o familiar que quiere adquirir una vivienda". En cambio, de "donaciones por mera generosidad, sin necesidad, sí que las hay, pero no las vemos tanto". Ahora bien, ¿qué costes tienen?

Las donaciones en vida están sujetas al impuesto sobre sucesiones y donaciones (ISD), igual que las herencias. Cada comunidad autónoma puede fijar las tarifas y excepciones que cree convenientes. En Cataluña hay condiciones favorables si la donación va destinada a descendientes –no solo hijos, también nietos y bisnietos– y tiene como objetivo que consigan su primera vivienda habitual.

En estos supuestos, hay una reducción del 95% de la base imponible, es decir, disminuye la cantidad sobre la cual se calcula el importe a pagar a las arcas públicas. Sin reducciones, la base imponible es la cantidad de dinero o el valor del inmueble donado. Ahora bien, la reducción tiene un tope: solo se aplica sobre los primeros 60.000 euros.

Siempre ante notario

El economista y experto en fiscalidad Jaume Menéndez defiende que el tratamiento favorable a este tipo de donaciones "ha funcionado", pero critica que la Generalitat no haya actualizado los máximos de acuerdo con el índice de precios al consumo (IPC, el indicador utilizado para medir el coste de la vida) y el encarecimiento de la vivienda, diferente en función del territorio. "Es obvio que si das un dinero para comprar un piso en Vilablareix (Gironés), aportas un porcentaje del precio de compra diferente a si el piso está en el Área Metropolitana de Barcelona", critica Menéndez.

Menéndez insiste en que "las donaciones siempre se deben hacer ante notario" para poder disfrutar de las ventajas fiscales. Más allá de las reducciones para la compra de la primera vivienda habitual, las donaciones a descendientes tributan menos que el resto. El tipo aplicable tiene tres tramos: es del 5% hasta los 200.000 euros, del 7% hasta los 600.000, y del 9% si es superior. En cambio, la escala general va del 7% al 32%.

¿Sale más a cuenta dar el dinero para comprar el piso o el piso directamente?

La bonificación a la primera vivienda se aplica tanto si la donación es de dinero para comprarla como si es directamente de la propiedad en sí. Ahora bien, "donar el inmueble tiene un inconveniente fiscal", alerta Menéndez. Más allá del impuesto de donaciones, el actual propietario debe tributar por la "posible plusvalía" del inmueble, es decir, por la diferencia entre el precio que tenía el piso cuando lo compró y el valor a precio de mercado que tiene en el momento que se desprende de él.

"Si me costó 100.000 euros y, cuando hago la donación a mi hija, está valorado por 200.000, tendré que responder ante la agencia tributaria por estos 100.000 euros extra", ejemplifica, por más que la donación no implique ningún ingreso económico. Alerta que "el impacto fiscal puede llegar a ser significativo", en función de cuándo compró el piso en primer lugar.

¿Y si los padres me hacen un préstamo?

Teniendo en cuenta las circunstancias personales de Miquel, los expertos le recomendaron que, en lugar de aceptar una donación de su madre, contrajera un préstamo a un tipo de interés 0%. Este tipo de operaciones está exento de tributación, pero, formalmente, se le debe aplicar el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP y AJD). Quien debe liquidar la operación –es decir, informar a la administración– es la persona que recibe el dinero.

Hay que adjuntar a la liquidación un contrato privado en el que consten los plazos de devolución del préstamo (por ejemplo, mensuales, anuales o al final del préstamo). No hace falta acreditar el tipo de parentesco porque la exención del ITP se aplica siempre que el préstamo sea entre particulares que no actúan en el ejercicio de una actividad económica. Menéndez alerta que "hay que ir con cuidado" porque un préstamo al 0% puede suponer un "fraude de ley". "A mi parecer, un acuerdo para devolver el dinero al final del préstamo –pasados cincuenta años, por ejemplo– tiene todos los números de ser tipificado como una donación", señala.