Los 50.000 pisos de Salvador Illa: cinco dudas ante uno (otro) gran anuncio de vivienda
El plan del ejecutivo para la construcción masiva de vivienda asequible es tan ambicioso como difícil de cumplir
BarcelonaLa dificultad creciente para acceder a una vivienda ha empujado a las administraciones a tomar medidas. Y también a hacer grandes anuncios, especialmente en lo que se refiere a alquiler social. Los meses previos a las elecciones españolas del 23-J dejaron grandes ejemplos: el presidente Pere Aragonès prometió unos 10.000 viviendas y Pedro Sánchez, hasta 100.000.
Recientemente, ha sido el turno del presidente de la Generalitat, Salvador Illa, que ha prometido crear 50.000 pisos de alquiler social hasta 2030. Implicaría casi duplicar las viviendas de este tipo que existen en Catalunya (55.000), y que representan el 2% del parque total, una cifra lejos del 9,3% de media de la UE. Por el momento se trata de un objetivo ambicioso que cuenta con un plan de acciones aprobado esta semana por el consejo ejecutivo, pero todavía hay muchas incógnitas. Éstas son algunas:
Crear, movilizar o construir: ¿cuántos pisos se harán de cero?
El Gobierno ha anunciado que se crearán 50.000 pisos de alquiler social hasta el 2030, pero no cuántos tendrán que construirse ni si una parte importante se comprarán o llegarán cedidos. A modo de ejemplo, para llegar a todas estas viviendas habría que realizar más de 8.000 pisos anuales de media, la mitad de todos los que se construyen en Cataluña –libres y protegidos– en un año y más del doble de los pisos de protección oficial que se iniciaron el pasado año (3.491). "Es imposible construir a esta escala sin superar los objetivos europeos de reducción de emisiones," dice en el ARA el codirector del Instituto de Investigación Urbana de Barcelona (IDRA), Jaime Palomera, y propone que la administración haga un mejor uso del stock de viviendas que ya existen en Cataluña.
¿Cuál es la capacidad del sector público para construir edificios?
La vía del Govern para incentivar la construcción de estas viviendas es una línea de créditos de 500 millones de euros anuales destinada a promotores públicos y privados, a través del Instituto Catalán de Finanzas (ICF). Cuando la Generalitat ha construido, lo ha hecho a través del Instituto Catalán del Suelo (Incasòl), aunque por falta de dinero –con el que recibe de las fianzas no le basta– se ha centrado en adquirir pisos de grandes tenedores, una vía más ágil. "Lo que hacía el Incasol era promover suelo. Ahora está muy faltado de recursos. Necesitará financiación externa y la colaboración de empresas externas del sector privado para poder tirar", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
Ahora bien, la capacidad de construcción que tendría también sería limitada –de hasta 2.000 al año, según algunos expertos–, por lo que la gran mayoría deberían hacerlos otros promotores, que pueden ser privados pero también públicos, como los ayuntamientos. "Básicamente, la Generalitat, Barcelona, Sabadell y Terrassa son las administraciones que han hecho vivienda con cierto volumen", explica al ARA el arquitecto urbanista y miembro de Fem Vallès, Manel Larrosa.
¿Podrán acceder a la financiación necesaria los promotores privados?
Que Cataluña –y también toda España– esté en la cola de Europa en vivienda pública se explica por el vencimiento de la calificación de vivienda de protección oficial (VPO) a los 10 o 30 años de su construcción. La mayor parte de las viviendas protegidas construidas en Cataluña las ha levantado el sector privado, y principalmente eran de venta. En el caso del Incasol, de todos los que ha construido (33.671), la mayoría se han vendido para recuperar la inversión.
La inversión necesaria para construir pisos de alquiler social, a diferencia de los de venta, se tarda más en recuperar y, por tanto, cuestan más dinero financiar. Por eso los promotores y constructores privados piden que la financiación sea de unas características especiales, con un tipo muy reducido. "Si se habla de vivienda de protección oficial, para que una promoción de protección oficial sea mínimamente viable, el tipo debe ser más bajo que el actual", explica al ARA el presidente de la Asociación de Promotores y Constructores de Cataluña (APCE), Xavier Vilajoana.
En función del número de viviendas que finalmente se tengan que construir, y de las que queden a cargo del sector privado, ¿es posible que algunos promotores tengan que recurrir a la banca tradicional? Actualmente, la financiación de la construcción se mira con lupa desde la crisis del ladrillo y los tipos de interés apenas hace unas semanas que van a la baja.
¿Cuántos de los solares disponibles están en zonas tensionadas?
Uno de los cuellos de botella del sector de la construcción es el suelo disponible. De momento, el Govern abrirá una convocatoria para inscribir solares y así tener una reserva pública de terrenos. Asimismo, asegura tener localizados solares listos para construir 20.000 pisos. La incógnita es cuántos de ellos están situados en zonas tensionadas.
"Es sorprendente que se haga esta afirmación [la de querer crear 50.000 pisos] sin presentar un plan de trabajo. Primero debería hacerse desde la puesta en marcha de la recalificación del suelo", señala Gorgues. "Es necesario casar suelo y demanda –puede haber suelos en lugares donde la gente no quiera vivir– para que tenga efectos en el mercado", añade Larrosa.
De momento el Govern ha dicho que las viviendas se repartirán en función de la demanda. Lo cierto es que la ubicación de los nuevos pisos de alquiler social no sólo va a determinar los efectos en el mercado, sino también la viabilidad de los proyectos. Cataluña tiene suelo disponible en diferentes municipios de todo el territorio, pero sobre todo en lugares donde hay menor demanda. En estos sitios, al ser más difícil recuperar la inversión porque los inquilinos están dispuestos a pagar menos por los alquileres sociales, el Gobierno prevé cubrir la diferencia entre coste e ingresos con los préstamos.
¿Existen recursos suficientes para agilizar todos los trámites y cumplir los plazos?
Otra gran piedra en el zapato de la construcción es el estado del planeamiento urbanístico. El Govern quiere reducir a la mitad el tiempo de entrega de los pisos con una licencia básica que se podrá obtener al cabo de un mes y que debe permitir iniciar las obras mientras se tramita la licencia urbanística. Si bien ya están disponibles solares para 20.000 viviendas, todavía no se puede saber el estado de todos los demás. "Es básico saber dónde están los solares y en qué fase: no es lo mismo que estén en un proceso de reparcelación, de recalificación o de urbanización. Si no tienes la información básica del suelo es muy difícil marcar la estrategia de cómo lo sacarás adelante", dice Gorgues.
El sector de la construcción ha advertido últimamente de la falta de mano de obra y también de recursos materiales. Sin embargo, para Vilajoana esto no es un impedimento: "Capacidad de construir la tenemos, desde el sector privado. Y si no, la encontraremos. Pero no es fácil".