¿Es un buen momento para comprar una vivienda? Así está el mercado

BarcelonaLa compraventa de viviendas viene de vivir un año atípico: el número de operaciones y la firma de hipotecas se han ido enfriando a medida que pasaban los meses, hasta llegar a caídas interanuales de dos dígitos en diciembre. Ahora bien, a pesar de ser menos dinámico que en 2021 y 2022, el año pasado fue mejor que los previos a la pandemia.

Esto explica que los precios de las viviendas se hayan mantenido: la caída del número de hipotecas derivada del encarecimiento del crédito tardó en trasladarse al número de compraventas, que se mantuvo dinámico más tiempo, especialmente en Barcelona, donde la firma de créditos hipotecarios descendió mucho más que las compraventas por el aumento del pago al contado.

La oferta de viviendas es más baja que años atrás porque no se produce tanta obra nueva, lo que hace que haya menos rotación, como también ocurre en el mercado de alquiler: hay menos pisos de alquiler en oferta y los inquilinos no cambian de vivienda. La demanda, empujada por ahorros, ayudas familiares o inversores, se ha mantenido fuerte durante el año.

¿Aumentarán los precios?

Si bien el año pasado parece malo por las grandes cifras de 2021 y 2022 –que se explican por la inactividad de 2020, el año de la pandemia–, este año se espera un efecto contrario: los tipos de interés irán enfriando, será más barato hipotecarse –los bancos buscarán captar la demanda hipotecaria ofreciendo hipotecas más competitivas– y la demanda necesitada de esta financiación aumentará.

"La oferta no para de bajar en los portales, no se venden más viviendas porque no las hay. Los pocos del mercado se venden rápidamente. Ahora mismo la demanda es solvente, se formalizan muchas compraventas sin hipotecas y el valor de la hipoteca media ha disminuido porque hay capital", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana, Òscar Gorgues. Por eso, la previsión es que, salvo que cambie el ciclo económico, los tipos irán a la baja, lo que hará más baratas las hipotecas y, por tanto, puede aumentar la demanda; hecho que rápidamente se notaría en los precios, que irían al alza.

El director de estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, explica que esta contracción de operaciones que el mercado ha vivido en 2023 respecto al año anterior no impactó en los precios, que crecieron un 3% porque seguía habiendo demanda. "A pesar del nivel actual de los tipos, la oferta de hipotecas es bastante interesante, las entidades bancarias quieren captarlas porque hubo muy pocas el año pasado. Si se tiene ahorro, se consigue una buena hipoteca y se encuentra una vivienda que encaja por características y precio, no me lo pensaría demasiado", explica Font.

Obra nueva

El sector de la construcción de edificios residenciales creció sólo un 1% en 2023 y se espera que se estanque y decrezca en 2024 y 2025, respectivamente. Según Euroconstruct, la caída de compraventas no es alarmante porque los precios resisten, lo que significa que "la oferta de vivienda es más bien escasa y se está absorbiendo sin demasiados problemas, aunque sea por inversores".

De hecho, el último informe del Colegio de Arquitectos de Cataluña (Coac) recogía que la creación de nuevas viviendas en Barcelona en el primer semestre de 2023 se había hundido hasta valores de hace diez años, está en decir, de plena crisis de la construcción. En toda Cataluña la construcción también se ralentizó, pero de forma más moderada.

"El ritmo de compraventas ha sido muy bueno; si no se ha vendido más es porque no hay mucha oferta. De vivienda nueva sale muy poco, y de la que sale se hacen preventas: hay poca promoción y poco suelo, algo que viene de lejos, de la crisis, cuando desaparecieron muchas empresas promotoras y también mano de obra", explica Gorgues. En estos momentos, del total de operaciones, la compraventa de obra nueva representa el 15%, mientras que el resto son operaciones de viviendas de segunda mano. "En Barcelona, ​​la promoción de obra nueva no cubre ni la reposición", advierte Gorgues.