Por qué el encarecimiento de la vivienda en Cataluña se ha convertido en una excepción europea

Barcelona¿Qué es lo que más determina la evolución del precio de la vivienda? ¿Es el exceso de demanda, la falta de oferta o el uso que se da en la vivienda? ¿Qué conclusiones se pueden extraer de cómo se ha encarecido el valor de los pisos y casas de nuestro país en los últimos veinte años? ¿Y los últimos cinco? ¿Construir más bajará los precios? Y poner un tope al precio de los alquileres, ¿tiene recorrido más allá de un período delimitado?

La respuesta a todas estas preguntas es complicada. Multifactorial, que dirían los expertos. Tanto es así que no existe consenso ni con los datos en la mano. ¿La prueba? Dos estudios recientes aportaban hace unos días conclusiones distintas ante la misma pregunta: ¿está realmente concentrada la propiedad de las viviendas en Barcelona?

Pero a pesar de la dificultad de encontrar respuestas, y más aún de consenso –lo hemos visto en el tope al alquiler, pero también en el hecho de construir—, el análisis de las estadísticas empuja a hacernos más preguntas. En Cataluña, en el conjunto de España y en buena parte de Europa, los precios del mercado de la vivienda se han disparado respecto a otras variables fundamentales de la economía, como los salarios o la inflación. La prueba está en la calle: desahucios, vecinos que deben dejar bloques enteros y un mercado de alquiler saturado al que es prácticamente imposible encontrar un piso asequible. El acceso a la vivienda no ha dejado de empeorar para quienes buscan un nuevo hogar.

Precisamente, comparando las diferentes evoluciones del precio de la vivienda y de la inflación, surge una pregunta: ¿por qué Cataluña y el conjunto de España presentan comportamientos distintos al resto de las grandes economías europeas? ¿Por qué en los últimos cinco años ha subido menos el precio del alquiler que su propiedad respecto al índice de precios de consumo?

Así ha subido el precio de la vivienda

COMPRA

ALQUILER

Cataluña, una excepción europea

El precio de la vivienda en Catalunya, y también en el conjunto de España, ha crecido más que la inflación en los últimos cinco años. Desde 2020, el coste de comprarse una casa ha crecido más de un 35%, mientras que el IPC, elaborado a partir de una media ponderada de diferentes productos y servicios –entre ellos el alquiler–, lo ha hecho poco más de un 20%. En el resto de las grandes economías europeas, como Alemania, Francia o Italia, ocurre justo lo contrario: en los últimos cuatro o cinco años, la inflación ha crecido bastante más que el precio de la vivienda.

Pero eso no es todo. Cataluña y el conjunto de España también presentan un comportamiento diferente si cambiamos el precio de compra por el del alquiler y lo comparamos también con el IPC. Mientras en el conjunto de las economías vecinas de la española el alquiler crece por encima de la inflación, en Catalunya y también en el resto del Estado pasa a la inversa: arrendar un piso no se ha encarecido tanto como el conjunto de productos y servicios incluidos en la cesta de la compra que ficciona el IPC.

Este comportamiento contrasta con el problema que vive el mercado de alquiler de las grandes ciudades, que ha crecido con mucha fuerza en grandes núcleos de población, como Barcelona o Madrid, pero también en ciudades medianas. En los últimos cinco años, el precio del alquiler en Catalunya ha crecido un 7%, pero la inflación lo ha hecho un 21%, impulsada primero por la pandemia y después por la guerra en Ucrania. Desde 2007, la inflación ha crecido un 45% en Catalunya y el alquiler un 27%, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

La psicología del "ladrillo"

Una de las claves para entender por qué España se mueve a un ritmo diferente al resto del continente reside en la crisis del 2008. La burbuja de crédito vinculada a la vivienda –sobre todo para su construcción, pero también para su compra a través de una hipoteca– provocó que España sufriera unas consecuencias devastadoras para su sector de construcción, especialmente, desmantelado.

Para el profesor del máster en mercados financieros de la Barcelona School of Management (UPF), Xavier Brun, esto ha dejado una herencia en la sociedad española que la hace diferente al resto de Europa. "En España, la gran mayoría de gente tiene un piso en propiedad. A diferencia de Alemania, que creo que era del 40% de la gente que tenía propiedad, mientras que en España estaba en torno al 70%. Y si tradicionalmente hay más demanda de compra, el precio debe ser más alto", razona.

Pero esta cultura de la propiedad no es sólo una cuestión de estatus, sino también una forma estructural de ahorro. "La gente dice que va a jugar a bolsa, no a invertir", reflexiona Brun, quien señala que en España existe una desconfianza histórica hacia la renta variable. Esto empuja al ahorrador hacia el mercado inmobiliario, visto como un activo tangible y seguro. Ante cualquier excedente, la demanda de compra pasa a ser más alta que en países con mercados financieros más maduros. ~BK_

Para entender por qué los últimos cinco años han sido tan alcistas en nuestro país en comparación con Europa, es necesario mirar más atrás. Un experto en el sector –que prefiere mantener el anonimato porque tiene responsabilidades políticas– recuerda que España sufrió una caída libre entre 2007 y 2015, que no fue tan profunda en el resto de las grandes economías europeas, con la excepción de casos como Irlanda.

"Tocamos muy abajo y teníamos mucho camino por recuperar", explica en la misma línea el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues. Esto también explicaría la repentina aceleración del último lustro: lo que vemos ahora no es solo un encarecimiento, sino también un "efecto rebote" de una crisis que aquí fue devastadora y que mantuvo los precios artificialmente bajos durante casi una década, sostiene Gorgues.

Explosión demográfica y magnetismo turístico

Pero no todo es herencia del pasado. El crecimiento demográfico de Cataluña ha superado las previsiones. Desde la pandemia, el país ha vivido una explosión demográfica que, según Gorgues, "absorbió de forma radical el parque de vivienda", cuando hasta ahora había vivido un crecimiento sostenible y equilibrado. Este incremento de la población, impulsado por la inmigración económica y nuevos perfiles de alto poder adquisitivo, ha encontrado un mercado de oferta rígido.

"Después de las olimpiadas, en momentos de gran oferta y poca demanda, mejoró mucho el parque, porque los propietarios compiten e invierten para tener un buen piso y no tenerlos vacíos. Con la crisis financiera tuvimos la misma situación. Por eso se dieron tantas licencias turísticas, para dar salida al parque. Los propietarios.

Esta tendencia tiene múltiples caras. Brun recuerda que a partir de 2012 y 2013, inversores extranjeros con mucho dinero vinieron aquí a comprar blogs, acunados por medidas como los visados ​​de oro. "Hablo de casos de gente rica de América Latina, que por proximidad y climatología venía a España, y no al resto de Europa", señala Brun.

Dinero barato y vivienda como refugio

Dentro de esa tormenta, el alquiler –a pesar de la sensación de asfixia– se ha comportado de forma más contenida en términos relativos respecto a la compraventa en buena parte del territorio. ¿Por qué?

Aquí entra el efecto de la política monetaria y del dinero barato: hasta hace muy poco, Europa ha vivido una etapa de tipos de interés históricamente bajos. En este sentido, Gorgues señala que las cuotas hipotecarias de 2025 –a menudo a tipo fijo– eran más económicas que las de antes de la crisis de 2008. Esto ha facilitado la compra y ha presionado los precios de venta al alza.

Josep Soler, consejero ejecutivo de la Asociación Española de Asesores y Planificadores Financieros (EFPA), también apunta, como Gorgues y Brun, que la intervención en el mercado del alquiler ha tenido una especie de efecto bumerán: muchos propietarios, ante la sensación de inseguridad jurídica o la limitación de rentas turístico o de temporada, o directamente los ponen a la venta. Esta reducción de la oferta de alquiler no siempre significa precios más bajos, pero sí una distorsión que hace que el mercado de compra se mantenga como refugio principal.

Los salarios (y Cercanías), los grandes olvidados

Gorgues, sin embargo, apunta más lejos: "La sensación no es que suban los precios, sino que no suben los salarios". El encarecimiento de la vivienda es insoportable al juntarse con un incremento del coste de la vida (como la alimentación o la energía) que el IPC no siempre refleja con toda su dureza para las rentas bajas, más expuestas al aumento de estos dos componentes. Entre 2007 y 2025, la cesta de la compra en Catalunya ha subido alrededor de un 40%. Si el sueldo se mantiene y el alquiler sube, el resultado es el empobrecimiento sistémico de la franja "pobre y superpobre" de la población.

Además, el problema de la vivienda no es sólo de ladrillos; también es de vías de tren. El mal funcionamiento de infraestructuras como Cercanías alimenta el colapso de Barcelona. "¿Quién piensa ahora en vivir fuera de Barcelona?", se pregunta Soler. Si usted no puede garantizar un transporte rápido y eficiente, la demanda se concentra en la capital y su primera corona, lo que causa que los precios se alejen de cualquier lógica inflacionaria.

Con todo, mientras en Europa el mercado se ha ido enfriando por la subida de tipos, la excepción española y catalana se resume en una tormenta perfecta: una cultura de ahorro basada en la propiedad, una recuperación post-2008 más tardía y vertical que la europea, una falta de oferta crónica agravada por la lentitud administrativa y un desequilibrio territorial.