¿Está realmente concentrada la propiedad de las viviendas en Barcelona?
Estudios de la Cámara de la Propiedad y el Observatorio Metropolitano aportan visiones distintas al debate sobre los tenedores de viviendas
BarcelonaLa estructura de la propiedad residencial –es decir, si los pisos pertenecen a pequeños, grandes tenedores o megatenedores- y su impacto en los precios y el acceso a la vivienda, sobre todo de alquiler, es uno de los temas de debate más polarizados de la crisis de la vivienda; especialmente en ciudades como Barcelona. Recientemente, este debate público ha incorporado un nuevo concepto, hasta hace no sólo en boca de sindicatos, activistas y partidos de la oposición, y que ahora se sitúa en el punto de mira tanto de la Generalitat como del gobierno español: la especulación.
Para hablar de especulación –entendida como el uso de la vivienda únicamente como activo financiero– se ha recurrido habitualmente a los datos sobre la estructura de la propiedad, asumiendo que esta práctica se concentra sobre todo en manos de fondos de inversión, socimios o sociedades patrimoniales. Pero esta semana han coincidido dos estudios que miran el mismo fenómeno desde distintos puntos de partida y que llegan a conclusiones aparentemente divergentes.
Por un lado, la Cámara de la Propiedad Urbana ha presentado un informe basado en datos catastrales de Catalunya, la demarcación de Barcelona y la capital catalana con un objetivo explícito: determinar si estos datos apoyan el relato de una "supuesta concentración especulativa vinculada a grandes inversores". Por otro lado, el Observatorio Metropolitano de la Vivienda de Barcelona (OHB) ha publicado un nuevo estudio que mide la concentración de la propiedad contando viviendas en la ciudad condal.
La fotografía del catastro
Según el estudio de la Cámara, en Barcelona existen 529.881 titulares catastrales –personas físicas o jurídicas– asociados a 706.624 referencias catastrales residenciales. La media es de 1,33 referencias por titular. El 95,97% de los propietarios son personas físicas y concentran el 89,56% de las propiedades, mientras que las personas jurídicas privadas representan sólo al 3,04% de los titulares y acumulan el 8,1% de las propiedades.
Con estos datos, la Cámara concluye que no existe una concentración especulativa generalizada de la propiedad residencial y que el problema de la vivienda se explica sobre todo por factores estructurales de oferta, regulación y demografía.
Sin embargo, el mismo informe advierte de una limitación clave: una propiedad equivale a una referencia catastral, no a una vivienda. Una sola referencia puede corresponder tanto a un piso individual como a un edificio entero en propiedad vertical con decenas de viviendas. Esto hace que el catastro sea muy fiable para identificar titulares formales, pero insuficiente para medir cuántas viviendas controla realmente a cada propietario.
Por ejemplo, un gran tenedor puede aparecer estadísticamente como un pequeño propietario si concentra muchos pisos dentro de una sola finca. "Se ve de una forma clara que el gran grueso de propietarios en Catalunya, la demarcación de Barcelona y la ciudad son pequeños propietarios. Si miras la evolución de 2024 a 2025, los únicos que tenemos, donde más crecen las propiedades es en los propietarios individuales", explica el autor del estudio en declaraciones al Ara, Òscar. También argumenta que comparar alta catastral con nueva vivienda es errónea porque la mayoría de altas corresponden a promotoras que actúan como intermediarios funcionales y no destinatarios finales de vivienda.
¿Y el Observatorio de la Vivienda?
El estudio del OHB parte de una aproximación distinta. Cruzando la base alfanumérica del catastro con el Registro Catastral Municipal, constata que en 2025 en Barcelona había un total de 525.440 propietarios y estima que el parque de viviendas está formado por 792.884 inmuebles catastrales de uso residencial.
Según estos datos, la media de viviendas por propietario se sitúa en 1,5 unidades –un valor similar a los 1,33 de la Cámara–, teniendo en cuenta que el 83,5% de los propietarios sólo tienen una vivienda, pero concentran el 55,3% del parque.
¿De quiénes son los pisos de Barcelona? La diferencia está especialmente marcada entre tipos de propietarios. Las personas físicas, que representan al 96,3% de los titulares, tienen una media de 1,3 viviendas. Por el contrario, las personas jurídicas –el 3,7% de los propietarios– concentran el 15,2% del parque y tienen una media de 6,2 viviendas por titular. Dentro de ese grupo, las empresas acumulan el 12% de todas las viviendas de la ciudad.
¿Dos conclusiones compatibles?
Así, ambos estudios no se contradicen tanto como parece. La diferencia principal es que la Cámara cuenta con una propiedad por cada referencia catastral (706.624), pero estas propiedades pueden ser una vivienda o un inmueble de muchas viviendas. El OHB lo que hace es estimar que existen 792.884 viviendas a partir de las construcciones catastrales para identificar las viviendas situadas en fincas sin división horizontal y obtener una estimación más ajustada del parque residencial. La diferencia es de 86.260, un número que sería la cantidad de viviendas existentes en propiedades verticales sin división horizontal.
Por tanto, el de la Cámara muestra, a través de las referencias catastrales, una propiedad muy fragmentada, y en consecuencia sin una gran concentración especulativa, mientras que el del OHB constata que, cuando se cuentan viviendas, una parte relevante del parque está concentrada en una minoría de titulares, especialmente empresas y grandes tenedores.
Una de las posibles conclusiones de ambos estudios es que regular las compras especulativas o limitar la acumulación de viviendas, que es lo que ahora está sobre la mesa de las administraciones públicas, puede liberar a miles de pisos, pero difícilmente resolverá la cuestión de fondo: un déficit estructural de oferta.
La cuestión que planea sobre ambos estudios es qué se cuenta como propiedad cuando se diseñan políticas públicas para mejorar el acceso a la vivienda: si se cuentan referencias catastrales, Barcelona aparece como una ciudad de pequeños propietarios, pero si se cuentan viviendas, la ciudad muestra como una minoría –sobre todo empresas y grandes tenedores– controla una parte relevante.
