La gran arma del gobierno español para bajar los precios del alquiler entrará en vigor en marzo
La medida será de obligada aplicación para grandes tenedores y viviendas que no hayan sido alquiladas en los últimos cinco años
BarcelonaEl índice para controlar el precio de los alquileres en las zonas tensadas, la medida estrella de la nueva ley de la vivienda del gobierno español, entrará en funcionamiento en marzo. El nuevo sistema de precios será de obligado cumplimiento para los grandes tenedores –en Cataluña son las personas físicas o jurídicas con cinco o más pisos en propiedad– y también para las viviendas que se pongan en el mercado de alquiler después de cinco años de estar fuera. Los primeros cálculos del ministerio apuntan a que existen viviendas en Barcelona y Madrid que el índice sitúa en un precio un 60% inferior al que se ofrecen en portales inmobiliarios.
El ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicará hoy el sistema de índices y, tras un período de información pública de 10 días, entrarán en vigor las zonas tensadas –Catalunya es el único territorio que las ha identificado –, por lo que el Principado podría empezar a implantar el índice a partir del 12 o el 13 de marzo. Las viviendas de alquiler obligadas a aplicar esta medida en Catalunya, por ser de grandes tenedores y estar en las zonas tensadas declaradas, son unos 40.000, según fuentes de la Generalitat han explicado al ARA.
¿Qué pasa con el resto de viviendas?
En el caso de las viviendas de pequeños propietarios de zonas tensadas, cuando se realice un nuevo contrato, el precio no podrá rebasar la renta del anterior contrato actualizada con el IPC. El índice sólo tendrá un papel consultivo, a diferencia de los nuevos contratos de alquiler de grandes tenedores, que tendrán que tener en cuenta tanto el contrato anterior como el índice, y tendrán que aplicar el precio más bajo.
Las viviendas de grandes tenedores fuera de las zonas tensadas tampoco estarán sujetas a las medidas de contención de precios, por lo que el rango de valores de referencia del índice también será de carácter informativo. La ley de la vivienda española, en vigor desde mayo, considera grandes tenedores a los propietarios de más de 10 viviendas, dando la posibilidad a las comunidades autónomas rebajar el criterio a cinco, que es lo que hizo Catalunya.
¿Cómo se ha elaborado?
El índice que regulará el precio del alquiler es homogéneo para todo el territorio español, excepto para Navarra y País Vasco, porque la base de este sistema es tributaria y estas comunidades tienen un régimen fiscal distinto. El sistema se ha conformado con los datos de todos los contratos de arrendamiento que la agencia tributaria dispone en las declaraciones de la Renta que hacen los propietarios anualmente, y supone una evolución de lo elaborado en 2020. Ha contado con técnicos del INE, el catastro, el Banco de España y del Consejo General de los Economistas.
"Se han tenido en cuenta más de dos millones de testigos derivados de las declaraciones del IRPF, y su configuración se realiza sobre la base de identificación de secciones censales, que abarca entre 500 y 2.000 habitantes", ha explicado el secretario de estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, en rueda de prensa este martes.
A partir de esta sección censal, sale un rango inicial de cada una de las viviendas, de acuerdo con su localización y superficie, y después se incorporan una serie de características de cada una para saber el rango final, como el estado de conservación, si tiene ascensor, aparcamiento, el año de la construcción, si está amueblado, altura, certificación energética y zonas comunitarias.
En muchos casos, este rango –el precio que se marca– se encuentra muy por debajo de los precios existentes en los portales de anuncios de pisos de alquiler. "Cuando hablamos de rangos, en una vivienda en Barcelona en la calle Valencia que se ofrece a 1.660 euros, el rango [de precio] superior serían 984 euros. También en Barcelona, en la calle Madrazo, en una vivienda ofrecida en un portal por 1.172 euros, el rango superior sería de 847 euros. En otra vivienda en Barcelona, en la calle Sant Crist, que se ofrece por 1.827 euros, el rango es de 951", ha explicado Lucas.
El tira y afloja
El ministerio ha informado sobre la publicación del índice para controlar el precio del alquiler en las zonas declaradas tensadas un día después de que la consejera de Territorio, Ester Capella, compareciera desde Madrid para explicar las divergencias entre las dos administraciones. Fue después de un encuentro con la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez.
La titular de Territorio criticó al gobierno español por no adaptar el índice a la realidad de cada comunidad autónoma, una medida que el Estado ya había descartado desde hacía meses, tal y como explicaba el AHORA. "[El índice estatal] No da respuesta [al problema del alquiler] y no hará bajar los precios en Catalunya", lamentó Capella. La Generalitat proponía que cuando el índice catalán se sitúe dentro del rango del índice estatal (entre el inferior y el superior), el límite del alquiler sea siempre el índice catalán, mientras que cuando se sitúe fuera de ese rango , se aplique el rango superior o inferior estatal en función de cuál de los dos valores sea más cercano al índice catalán. Este mismo martes, la portavoz del Gobierno, Patrícia Plaja, ha vuelto a cargar contra el ejecutivo español en la rueda de prensa posterior al Consejo Ejecutivo: "Un gobierno de izquierdas no debe poner limitaciones a que la gente tenga acceso al vivienda. Llevábamos una solución y han encontrado problemas".
El portavoz del Sindicato de Alquiladoras, Enric Aragonès, ha destacado que con la nueva regulación quedará prohibido subir libremente el alquiler en los nuevos contratos, pero también ha acusado al PSOE de ceder a las presiones del sector inmobiliario para retrasar la llegada de esta regulación: "Supondrá que muchas inquilinos reciban presiones y amenazas para firmar contratos nuevos que estarán prohibidas en breve. Decimos a todo el mundo que no firme ningún contrato de alquiler en las próximas semanas".
El precedente
Cataluña ya incluía un índice en su ley de regulación de precios en la ley catalana que reguló y limitó el precio de los alquileres durante 18 meses, ya que fue aprobada en el Parlament en septiembre de 2020, pero fueanulada parcialmente en marzo de 2022por el Tribunal Constitucional. Mientras son numerosos los estudios que han estudiado el impacto de ese tope, ahora está por ver cómo afecta el mercado de la vivienda a la llegada de este nuevo índice.
El Govern ya identificó en junio hasta 140 municipios catalanes como "zonas tensadas" en cuanto al acceso a la vivienda a fin de ser sujetos de la aplicación de la regulación de los precios del alquiler, prevista en la ley de la vivienda estatal. Uno de estos municipios es Barcelona, donde los precios encadenan récords desde hace más de un año y ya se sitúan en los 1.171 euros de media.