Sin índice para controlar el precio del alquiler tres años después del primer acuerdo de la ley de vivienda

MADRIDEra octubre de 2020 cuando el entonces gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos anunciaba que quería “regular la contención de las rentas del alquiler en el marco de una ley de vivienda” en el Estado. Desde ese anuncio han pasado más de tres años y si bien es cierto que la ley de vivienda ha visto la luz, la herramienta para que las comunidades autónomas puedan controlar los alquileres en aquellas zonas “tensionadas”, es decir, donde los precios están más disparados, todavía no se ha materializado.

La intención, sin embargo, es que lo haga en breve, apuntan fuentes del ministerio de Vivienda, ahora bajo la batuta de Isabel Rodríguez (PSOE). El trabajo está avanzado desde hace meses, pero la convocatoria anticipada de elecciones generales y la creación de la cartera (en la pasada legislatura Vivienda estaba dentro del ministerio de Transportes) supusieron detener unos días el proyecto. Fuentes conocedoras del proceso apuntan a que podría estar listo este enero. Este índice es importante porque permite a las comunidades autónomas regular los alquileres en las zonas que han identificado como “tensionadas” y que también necesitarán el visto bueno del ministerio de vivienda. En el caso catalán, la Generalitat ha identificado 140.

En Catalunya se espera con ganas el índice porque de momento ha sido la única comunidad autónoma que ha movido ficha para regular las rentas en las zonas tensionadas. Precisamente por eso, aparte del grupo de trabajo específico del ministerio, junto con la Agencia Tributaria y el catastro, quien también está detrás del diseño del índice es la propia Generalitat. Fuentes de la conselleria de Territori explican al ARA que se han compartido documentos, pero no el definitivo, y también apuntan a “medios” de enero.

80% de los catalanes viven en zonas tensionadas

Tal y como se acordó en la norma estatal, aquellas comunidades autónomas que tenían un índice propio –era el caso de Catalunya hasta que el Tribunal Constitucional tumbó una parte de la ley de vivienda catalana– podían entrar a negociar su diseño. El Govern aspiraba a tener un índice propio y no homogéneo para todo el Estado, como quiere el ministerio. Pero finalmente será igual para todas las comunidades autónomas.

Una vez definido el índice, los trámites deberían acelerarse porque a diferencia de otras medidas, ésta no debe pasar por el consejo de ministros, sino que sólo deberá publicarse a través de una resolución del ministerio de 'Vivienda. En paralelo, también debe publicar otra resolución donde se dé el visto bueno a las 140 zonas tensionadas identificadas por la Generalitat. En estas zonas "tensionadas" identificadas por parte del Govern viven 6,2 millones de personas, el 80% de los catalanes. La vigencia de la declaración será de tres años y podrá prorrogarse por anualidades siguiendo el mismo procedimiento que se ha seguido ahora (la Generalitat ha tenido que elaborar una memoria y abrir un proceso de información pública, entre otros pasos).- _BK_COD_ Este índice no afectará igual a grandes (cinco viviendas o más) ya pequeños propietarios. En el caso de los pequeños, a la hora de realizar un contrato nuevo deberán mantener el precio del contrato anterior y sólo podrán aplicar la actualización de la renta (se suele vincular a la inflación). Sólo podrán incrementar un 10% el alquiler si demuestran que han realizado ciertas obras en el inmueble. Sin embargo, a cambio podrán optar a generosas bonificaciones fiscales, sobre todo si reducen el alquiler.

En el caso de los grandes propietarios (personas físicas y jurídicas), en estas zonas “tensionadas” la regulación puede llegar a afectar a aquellas que tienen cinco viviendas o más (siempre que estén en la zona afectada; si no, será a partir de diez viviendas). A la hora de firmar un contrato, tendrán que ajustar el precio de acuerdo con el índice. Esto se dará cuando se trate de un nuevo contrato (no vigente). En el caso de los pequeños, si sacan un piso al mercado que no ha estado en los últimos cinco años, es decir, que no tiene contrato de referencia, también les afecta.

Límite a la actualización del alquiler

Sin embargo, esta no será la única herramienta que afectará a los alquileres este 2024. La ley de vivienda en el Estado también afecta a la actualización anual del precio del alquiler en relación con la inflación. Este 2023 la actualización anual del precio del alquiler ha estado limitada a un 2%, pero de cara a 2024 la ley prevé que se pueda actualizar el alquiler como máximo un 3%, siempre que la inflación esté por encima. Si no, será necesario aplicar el IPC interanual (referencia que suele incorporar el contrato) del mes correspondiente.

El problema, sin embargo, llegará a partir de 2025, cuando el Instituto Nacional de Estadística deberá definir un nuevo índice que sustituya definitivamente a la inflación (referencia utilizada hasta ahora). A partir de entonces se tendrá en cuenta este nuevo índice para actualizar los alquileres.