La vivienda rompe el récord que le faltaba: los pisos de segunda mano en España superan el precio de la burbuja

BarcelonaNuevo récord del precio de la vivienda. Si bien tanto España como Catalunya superaron los máximos de la burbuja inmobiliaria en el año 2020 en el valor de la vivienda de obra nueva, y en el último año y medio han registrado también récords en el valor general de la vivienda –que incluye la obra nueva y la segunda mano–, ahora se ha alcanzado el único hito que se queda del acto pisos y las casas de segunda mano. Sin embargo, el registro se ha alcanzado en el conjunto de España, donde comprar una vivienda usada ya es más cara que nunca, mientras que en Cataluña todavía no se ha superado.

Así lo recogen los datos del índice de precios de la vivienda publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), que recogen la evolución trimestral del valor de las casas y los pisos con un índice que establece la base 100 en el año 2015. ahora, en el segundo trimestre de 2025, este indicador se ha situado en los 173,924 puntos.

Cataluña, de camino

Esta realidad todavía no ha llegado a Cataluña porque el mercado de la vivienda catalana registró en 2007 picos de precio más elevados que en el conjunto de España. Aunque también superó más tarde los récords de precio de la obra nueva y del valor general de la vivienda –que incluye la obra nueva y la segunda mano–, ahora los pisos de segunda mano siguen aún por debajo de los máximos de la burbuja. Cogiendo el mismo índice, en Cataluña el precio de la vivienda usada se situó en los 188,098 puntos en el segundo trimestre de 2007, y ahora en el segundo trimestre de 2025 este índice se ha quedado en los 182,879 puntos. No sólo no ha superado el récord, sino que se ha situado por debajo de los registros de los primeros tres trimestres de ese año.

De momento, en el primer trimestre de este año, el precio general de la vivienda en Cataluña superó su máximo histórico, alcanzado también en el segundo trimestre de 2007. Lo hizo gracias a un aumento de precio del 11,7% respecto al mismo período de 2024 –se trata también del mayor incremento que se ha registrado desde 2007–. El valor de las viviendas en España ya rompió este récord un año antes, en el primer trimestre de 2024, que también se había registrado durante la burbuja inmobiliaria.

De hecho, en España la vivienda se ha encarecido un 12,7% interanual en el segundo trimestre. Ante este dato, que es el segundo mayor crecimiento de la historia, la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, ha defendido la necesidad de intervenir el mercado de la vivienda porque "no funciona por sí solo". Recordó que son las comunidades autónomas las que "tienen la competencia" en vivienda.

¿Ha crecido tanto como parece?

Para el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues, para que el precio de la vivienda de segunda mano en Catalunya llegue al nivel de precios en términos reales queda todavía un buen tramo. El índice que utiliza el INE recoge la evolución del precio de la vivienda en términos nominales y no en términos reales, es decir, sin reflejar el impacto de la inflación.

"Desde mayo de 2007, en el mes del medio del segundo trimestre, en mayo de 2025, la inflación en España ha crecido un 42,3%, y el precio de la vivienda de segunda mano ahora está por debajo del entonces", explica Gorgues en declaraciones al ARA. Esto significa que para recuperar el nivel en términos reales el valor actual debería estar también un 42,3% por encima de 2007.

Este experto destaca que el incremento del precio de la vivienda se ha producido especialmente en la última década, en la que esta relación entre el índice de precios de consumo (IPC) y el precio de la vivienda es inversa: desde 2015 la inflación general ha aumentado un 25,3%, muy por debajo de la evolución del precio de la obra nueva (+118, 81,13% en los últimos 10 años.

¿Qué pasará a partir de ahora?

El escenario actual invita a pensar que el precio no ha tocado techo: más allá de que la vivienda de segunda mano en Catalunya no ha tocado techo en términos nominales –y, por tanto, tampoco en términos reales–, hay que tener en cuenta que el incremento de precios es muy elevado: en el segundo trimestre las viviendas de segunda mano se han encarecido un 11,6% interanual igual a Catalunya. Por otra parte, la situación macroeconómica incentiva al mercado: la tendencia a la baja de los tipos de interés de los últimos años ha situado el coste del crédito en el nivel más bajo desde noviembre de 2022, incentivando la firma de hipotecas.

"Estamos igualando los precios del 2007; por tanto, no podemos estar hablando de precios de burbuja porque está lejos de la inflación. Además, las condiciones de crédito nada tienen que ver con las de entonces, ahora hay mucho ahorro que se está poniendo en el mercado de la vivienda. Como mucha gente no está excluida y la oferta es tan pequeña, el mercado continúa tan pequeña, el mercado continúa tan pequeña, el mercado continúa concluye Gorgues.