Alquiler escaso y compra dopada: la vivienda ya es un mercado de doble asfixia

BarcelonaPara muchos, la vivienda no está en crisis. No porque ahora no sea un problema, sino porque consideran que lo ha sido siempre. Es estructural, dicen, como lo es el ahogo por pagar el alquiler o la posibilidad de que, de un día para otro, llamen a la puerta para desalojar a tu vecina o, con menos suerte, a tu familia entera. Tanto quienes quieren cambiar las normas como quienes piensan que construyendo más es suficiente, se enfrentan a una realidad tan nueva como innegable: una superposición de crisis que agrava aún más el acceso a la vivienda.

Si a principios de siglo el problema eran las hipotecas y la burbuja financiera, después de la pandemia fue la escalada interminable del precio del alquiler. Y ahora, más de quince años después de la crisis inmobiliaria, con alquileres intervenidos pero todavía tensionados, se produce la tormenta perfecta. Acceder o pagar un alquiler es más difícil que nunca, pero comprar una casa prácticamente también. En Barcelona prácticamente no hay pisos de alquiler regulado a un precio accesible: o aceptas contratos de temporada o persigues ofertas muy escasas –de los 5.200 anuncios de alquiler en Barcelona que hay en Idealista, si buscas un piso de alquiler regulado de dos habitaciones por menos de 1.000 euros, que sepas que sólo. Es cierto que el precio de los nuevos contratos de alquiler se ha reducido, así como que los inquilinos se afianzan en su casa y se firman menos contratos nuevos, pero también lo es que en Barcelona el precio del metro cuadrado de los contratos regulados lleva dos trimestres subiendo mientras la superficie de los pisos baja.

La realidad más reciente, que es lo que ha convertido a la vivienda en un mercado de doble asfixia, es la escalada de operaciones –que se ha visto más tarde con la firma de hipotecas– y el casi incremento paralelo del precio de la vivienda. En el primer trimestre de este año, el precio de la vivienda en Cataluña superó su máximo histórico, alcanzado en el segundo trimestre de 2007. Lo hizo gracias a un aumento de precio del 11,7% respecto al mismo período de 2024 –se trata también del mayor incremento registrado desde 2007–. El valor de las viviendas en España rompió ya este récord hace un año, también fijado durante la burbuja inmobiliaria. Las operaciones alcanzaron su récord histórico antes, en octubre de 2024, con 8.683 operaciones. Durante los últimos años, el mercado ha ido cogiendo empuje, 2022 ya fue el mejor de los anteriores 15 años, y en 2023, pese a aflojar el ritmo, se situó por encima de los años anteriores a la pandemia.

El empuje de los tipos

Lo que ha terminado disparando las hipotecas –que también están en máximos de los últimos 15 años– es el empuje del Banco Central Europeo (BCE), que con la política de reducción de los tipos de interés que inició en junio de 2024, ha descendido el precio del dinero y, por extensión, el Euribor a 12 meses –que se utiliza de referencia para las hipotecas fijas– y también el IRS (interest Rate Swap) fijas–. La mayoría de las hipotecas de mercado son variables, pero la mayoría que se firman ahora son fijas.

"De enero a junio, las hipotecas subieron un 23,9% más en el primer semestre respecto al año pasado, pero crecieron más en los últimos meses –mayo y junio registraron aumentos por encima del 30%– y, en general, hay que tener en cuenta que en el segundo semestre hay más hipotecas", explica al ARA el conseller delegado hipotecaria Trioteca, Ricard Garriga. "¿Por qué ocurre esto? Históricamente, en la última parte del año los bancos cuadran las cuentas. Los que van sobrados de objetivos frenan la concesión, es decir, suben de precios, y los bancos que dicen que no llegan, hacen unas ofertas brutales en los últimos trimestres", añade Garriga. Este escenario, con los tipos de interés al 2%, permite que la demanda siga elevada en los próximos meses, lo que lleva a otro escenario: el mantenimiento o alza de estos precios récord.

Cambios acumulados en el mercado de la vivienda

Porcentaje de variación del precio y el número de operaciones de alquiler y venta desde el 1r trimestre de 2023

La tormenta perfecta

Lo cierto es que son varios los factores que empujan al alza al mercado de compraventas. Más allá del abaratamiento del crédito, existen motivos internos, como la escasez de obra nueva, que hace que la demanda se concentre aún más en la vivienda de segunda mano, que precisamente crece mucho más de precio de lo que lo hace la nueva construcción. Pero también externos, y aquí es donde entra en juego la tensión de mercado de alquiler: los inquilinos ven que pagan mucho dinero mensualmente, lo que hace que se planteen comprar cuando en otro contexto no lo harían. Así, entre hipotecas, previsión de precios al alza y alquileres inasequibles, la demanda se dispara – y ya venía con fuerza en los años 2022 y 2023– sin necesidad de hipotecas, ya sea por compras extranjeras o por apoyo económico familiar, como ocurre en muchos casos, ya que la capacidad de ahorro de los jóvenes es insuficiente para afrontar comprador.

"El parque de viviendas no ha incrementado en los últimos años, porque el nuevo parque está sustituyendo al obsoleto, no hay una incorporación real de vivienda. Esto hace que el mercado esté tensionado. Quienes queda fuera de mercado son las economías más débiles: la gente joven y los inmigrantes", explica en el ARA el gerente de Barcelona Gorgues, que también destaca que la llegada de foráneos –tengan alta o baja capacidad adquisitiva, para vivir o para pasar temporadas– también tensionan la oferta.

Y en escenarios como éste, más allá de los factores económicos o demográficos expuestos, los expertos también hablan de un componente psicológico que está condicionando las decisiones de muchos compradores: el FOMO (fear of missing out, en inglés) o "miedo a quedarse fuera". Un elemento que, para el profesor de economía de la Universidad de Barcelona, ​​Sergi Basco, que ha publicado estudios sobre los efectos de las burbujas inmobiliarias, asegura que la demanda empujada por este miedo es un indicador clave de burbuja de precios. "De hecho, el Nobel de economía Robert J. Shiller hizo un estudio de cómo podría deducirse una burbuja a partir del motivo por el que la gente compra la vivienda, y uno de ellos era el miedo a perder la oportunidad", explica al ARA.

El caso catalán y la excepción de Barcelona

En la ciudad de Barcelona, ​​paradigma de la limitación de precio del alquiler, una normativa estatal que se aplica eminentemente en Catalunya, existe otra lógica que retroalimenta esta dinámica: el incentivo de los propietarios de pisos grandes para venderlo es mayor debido a la regulación de los alquileres. "Es lo que ocurre en Barcelona. Nada más finalizar los contratos, los propietarios venden estas viviendas, lo que ha provocado un aumento de la oferta de venta, un caso excepcional, porque en el resto de España no es así", dice Garriga.

De hecho, la correlación entre el mercado de alquiler y el de compraventa puede verse en los datos –ver gráficos–. En la ciudad de Barcelona, ​​en los municipios declarados como zona tensa en marzo del 2024 y en el resto de Catalunya, cuando entró en vigor la regulación del alquiler, el precio de los alquileres y el número de nuevos contratos iniciaron un descenso, mientras que desde el mismo momento, el mercado de compraventa experimentó justo lo contrario. El precio fue al alza y el número de operaciones también. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el precio ya iba al alza, y que fuera de Catalunya –donde apenas se aplica el tope de precios–, la vivienda también se ha encarecido.

España lidera el encarecimiento de la vivienda

Según datos de Eurostat y el Banco de España, el aumento del precio de la vivienda en el Estado es excepcionalmente alto. En el primer trimestre de 2025, el incremento interanual fue del 12,3%, muy por encima de las grandes economías europeas, como Francia (0,6%), Alemania (3,8%), Italia (4,4%) y Reino Unido (2,7%) e incluso del mundo, como Japón (1,2%) y Estados Unidos. De hecho, la distancia entre el encarecimiento español y el resto va al alza, incluso de Países Bajos. En Europa sólo Portugal, Bulgaria y Croacia presentan cifras más elevadas que España.

Las implicaciones de todo ello también afectan a la condición mercantil de la vivienda: mientras la rentabilidad de la vivienda –que contempla el alquiler más la variación de precios– está disparada con la cifra más elevada de los últimos años (15,4%), la rentabilidad bruta por alquiler se mantiene estancada y va a la baja en los últimos años. Esto indica que lo que empuja la rentabilidad es el aumento del precio de la vivienda, y no tanto el precio del alquiler.