Vivienda y productividad: cómo el encarecimiento de los inmuebles empobrece la economía

BarcelonaLa crisis de la vivienda no tiene impacto sólo para los ciudadanos que sufren por encontrar un piso donde vivir, sino que también puede tenerlos para las empresas y para el conjunto de la economía. La creación de burbujas de precios y el encarecimiento de los inmuebles en zonas tensionadas hacen que el acceso al crédito de las empresas quede distorsionado, lo que afecta a su capacidad inversora y, por tanto, a la productividad y desarrollo futuros.

Esto tiene efectos directos sobre todo el mundo. Es decir, un encarecimiento de los pisos no sólo hace más pobres a los ciudadanos por tener que destinar más dinero a pagar un alquiler o una hipoteca, sino que a la larga les condena a vivir en una economía con empresas menos productivas de lo que podrían ser.

Así se desprende del estudio House prices y misallocation: el impacto de la colateral channel on productivity [Precios de la vivienda y mala asignación: el impacto del canal de garantías en la productividad], publicado en 2024 en la revista académica Economic Journal y escrito por Sergi Basco, profesor de economía de la Universidad de Barcelona, ​​y David López-Rodríguez y Enrique Moral-Benito, economistas del Banco de España. El artículo enfrenta la evolución del crédito y la productividad en España con el mercado de la vivienda entre los años 2003 y 2007, el período de máximo crecimiento de la última burbuja inmobiliaria.

La productividad es la eficiencia en la producción. Es decir, una empresa (o también un trabajador o máquina) es más productiva si puede producir más con menos. A pesar de ser un concepto bastante etéreo, es indispensable para entender el desarrollo económico de los países, ya que las economías más productivas son también las más avanzadas, las que tienen industrias que hacen productos más caros e innovadores y donde los trabajadores están más formados y mejor pagados.

Distorsión de los préstamos

¿Pero qué mecanismo económico provoca esta distorsión de la productividad fruto del encarecimiento de los inmuebles? Los bancos. Y, más concretamente, las garantías que utilizan para prestar dinero a las empresas.

La situación funciona así: dos empresas exactamente iguales y del mismo sector que quieran realizar una misma inversión productiva (nueva maquinaria, un proyecto de investigación, nuevos vehículos, un programa informático nuevo, etc.) deberían tener el mismo acceso al crédito. Es decir, si ambas acudieran al banco a pedir dinero para poder invertir, deberían recibir un préstamo con las mismas condiciones. "En un mundo ideal las decisiones de financiación no dependen de sus activos, y ambas empresas deberían tener su inversión, pero eso no ocurre", explica en una conversación con el ARA Sergi Basco, coautor del artículo. En realidad, el banco mirará qué activos tiene cada una de las dos empresas que puedan servir de garantía (en jerga financiera, colateral) en caso de impago del préstamo.

"El banco pide la garantía real", dice Basco. estuviera de alquiler, la primera podría acceder al crédito y sacar adelante la inversión, mientras que "a la otra empresa el banco le diría que no le deja ese dinero", indica el economista. a crédito sería repartirlos entre las dos empresas a partes iguales, porque operativamente no tienen diferencias. reparto eficiente del dinero y saca eficiencia en el reparto de crédito", dice Basco, ya que "el activo determina el acceso al crédito y el acceso al crédito determina la inversión" que puede realizar una compañía.

La ubicación también importa

Pero ese efecto no lo es todo. Dicho artículo analiza datos por municipios a nivel español e incluso por distritos en el caso de grandes ciudades, como Barcelona y Madrid. El resultado del análisis es que, en caso de que en el sector inmobiliario los precios escalen de forma rápida, como ocurrió durante buena parte de la década de los 2000, la distorsión del acceso al crédito que sufren las empresas sin inmuebles se ve exacerbada según la ubicación geográfica. De esta forma, en las regiones, poblaciones o incluso barrios donde más crecen los precios del suelo, las empresas reciben más crédito que en áreas menos afectadas por los vaivenes del sector inmobiliario. Dicho de forma simple: una empresa con oficinas en Barcelona –donde los precios de los inmuebles crecieron mucho– tenía muchas más probabilidades de acceder a buenos créditos que una de un pueblo pequeño del Pirineo, aunque la segunda estuviera mejor gestionada que la primera.

La explicación es simple: la burbuja "distorsiona el valor de las casas y de la vivienda". Así, una empresa que tenga edificios o solares en propiedad en una zona tensionada con mucha demanda tendrá más acceso al crédito, porque el valor por metro cuadrado irá subiendo. En las zonas donde hay menos demanda, los precios crecen menos (o directamente no se mueven) y, por tanto, su colateral cuando tenga que ir a pedir un préstamo será inferior, como lo será la cantidad que le dejará el banco.

Por tanto, la ineficiencia en el reparto del crédito que ocasionan las subidas de precios del mercado inmobiliario no es sólo entre empresas por el simple hecho de tener o no edificios en propiedad que sirvan de garantía, sino que también es geográfica, ya que se premia con más crédito a las compañías ubicadas en las partes del país donde la burbuja inmóvil. "Un aumento de la dispersión de la inversión entre empresas dentro de una misma industria es el signo de que la economía va a peor", añade Basco.

El artículo, pese a trabajar con datos de hace dos décadas, sigue siendo relevante, ya que la situación del mercado inmobiliario español está volviendo a ser de burbuja especulativa. De hecho, varios estudios apuntan a que en los últimos años Barcelona y Madrid tienen una burbuja desde hace más de un año. Pese a estar provocada por causas distintas, el comportamiento de las entidades financieras respecto al crédito empresarial sigue siendo similar que el de hace veinte años.

Más financiación al margen de la banca

El acceso al crédito es vital para mejorar la productividad de las empresas y, por extensión, de toda la economía, en particular en Europa. Mientras que en Estados Unidos (y en grado más bajo en Reino Unido) muchas empresas financian su crecimiento mediante la emisión de bonos que vienen a los mercados de deuda, en Europa esta práctica está reservada únicamente a las grandes multinacionales, e incluso éstas la utilizan menos que las empresas del otro lado del Atlántico. Por tanto, el acceso al crédito bancario es indispensable para la mayoría de empresas si quieren obtener dinero para financiar sus proyectos de crecimiento o de mejora de la productividad. Con el añadido de que, para evitar que la banca dé créditos con demasiado riesgo (es decir, a clientes que no pueden pagarlos), la regulación impone que los préstamos tengan que estar sustentados por una garantía real, que suele ser un inmueble.

Esta distorsión del crédito bancario a las empresas hace que se reparta dinero de manera arbitraria y que empresas que podrían llevar a cabo inversiones exitosas que aportarían riqueza al país queden al margen. El resultado final es que los períodos de fuertes encarecimientos de la vivienda acaban redundando en una disminución de la productividad: "En España bajó a una tasa anual del 0,4% de 2003 a 2007", asegura Basco. Y la burbuja inmobiliaria tuvo una parte importante de su culpa: "El aumento de precios [de la vivienda] extra del 2003 al 2007 explica el 40% de esta bajada del 0,4% anual que hubo en este periodo", señala el economista citando los resultados del estudio. "Eso ocurrió por la burbuja inmobiliaria, porque distorsiona la asignación eficiente de los recursos, tanto capital como inversión", insiste.

"Habría que intentar que las empresas pudieran obtener financiación más allá de los bancos", dice Basco como una posible solución al problema. Pero va más allá a la hora de encontrar remedios que eviten que se formen burbujas inmobiliarias.

Los autores diferencian dos zonas distintas del Estado o, como dice Basco, "dos Españas": la que no sufrió la burbuja inmobiliaria, donde fue fácil edificar, y la que sí la sufrió y tenía limitaciones en los terrenos potencialmente edificables. "En la España donde es muy difícil edificar, todo el aumento de la demanda de vivienda se traduce en un aumento de los precios", mientras que en las regiones con mayor espacio, un incremento de la demanda de pisos suele traducirse en más construcción (un aumento de la oferta), lo que hace que el precio de la vivienda se mantenga más estable.

"Lo que podemos recomendar es que se aumente la oferta de vivienda. Todo lo que decimos no pasaría si hubiera más oferta", dice Basco. Esto pasa por incentivar empresas privadas a construir más y por aumentar la inversión de las administraciones para hacer vivienda social de propiedad pública. "Lo que indica la investigación es que los gobiernos deben hacer políticas de aumento de la oferta y no políticas que incentiven la demanda", como los cheques, los préstamos y avales públicos o las rebajas fiscales por la compra de pisos, ya que esto sólo incrementa aún más la demanda cuando la raíz del problema a menudo es la carencia de oferta.