El problema de la vivienda no es exclusivo de España. Diferentes países de la Unión Europea han planteado en los últimos años normativas para facilitar el acceso a la vivienda a través de la regulación de los alquileres. El caso de Portugal, en el que se ha inspirado el PSOE en su última propuesta, prevé rebajas fiscales a propietarios que ofrezcan alquileres por debajo del 20% del precio medio del mercado. Francia, tras un camino de obstáculos judiciales, también tiene una ley que posibilita limitar las rentas y que de hecho París aplica desde el año 2019. Alemania, además de la regulación del gobierno de Berlín, tiene una ley que limita los precios de los nuevos contratos de las zonas tensionadas hasta un máximo de un 10% por encima del alquiler medio de la zona. Italia, a su vez, tiene desde el año 1998 un mecanismo de control de las rentas llamado “alquiler de tarifa pactada”, a través del que cada ayuntamiento puede pactar precios máximos y mínimos con propietarios y locatarios.
Once meses sin ley de vivienda en el Estado
Los dos socios del gobierno de coalición continúan negociando pero el bloqueo se mantiene en la regulación del alquiler
"Las dos formaciones [Unidas Podemos y PSOE] acuerdan regular la contención de las rentas del alquiler en el marco de la ley de vivienda. La ley se llevará en un plazo máximo de tres meses y se presentará en el Congreso de Diputados en un [plazo] máximo de cuatro meses". Son fragmentos del acuerdo que los dos socios del gobierno de coalición firmaron a finales de octubre de 2020 para sacar adelante la primera ley estatal de vivienda. Once meses después, aquel compromiso no se ha cumplido: ni la futura ley de vivienda ha entrado en la cámara baja española, ni los alquileres se han regulado. De hecho, este es el principal escollo.
Las posiciones, hoy por hoy, están así: los socialistas han propuesto la congelación de los precios en aquellas zonas donde el mercado inmobiliario esté tensionado, a pesar de que después han abierto la puerta a limitar en estas zonas el aumento del precio del alquiler a un 10%. Además, también plantean incentivos fiscales, como retirar parte de la desgravación del IRPF a los propietarios que no se adapten al índice de precios del Estado, o incentivos para que los propietarios con viviendas vacías las ofrezcan al mercado, según explicaba el antecesor de Raquel Sánchez en el ministerio de Transportes, José Luis Ábalos. En España, según el último censo de población y vivienda de la INE del año 2011, hay 3,4 millones de viviendas vacías, de los cuales el 84% estarían en "buen estado". Por su parte, Unidas Podemos rechaza los planteamientos del PSOE porque no recogen lo que en aquel momento se firmó: una regulación de los alquileres en las zonas definidas como "tensionadas", donde los precios están por las nubes.
Entre las justificaciones que rodean el retraso de la normativa está el estallido de la pandemia, que hizo añicos todos los planes de los gobiernos, a pesar de que este acuerdo era previo a la crisis del coronavirus. También tiene que ver el cambio de carteras de los dos ministerios implicados: el de Transportes, con Raquel Sánchez al frente, y el de Derechos Sociales, con Ione Belarra (Unidas Podemos). Fuentes conocedoras de la negociación explican al ARA que "no hay ninguna novedad, ni una". Las dos ministras se reunieron en agosto, pero sin ningún adelanto. Desde entonces han mantenido contactos, confirman fuentes de la formación lila, pero el bloqueo para desencallar la normativa continúa. "El problema no es la ley, el problema es el punto de la ley que habla de regular los alquileres", explican las mismas fuentes, que confirman que el ministro de la Presidencia, Félix Bolaños, se ha incorporado a la negociación para intentar desencallar el problema.
Precios a la alza
En España, el 38,1% de los hogares destinan más del 40% de los ingresos a pagar el alquiler, según datos de Eurostat. Aun así, la misma Unión Europea señala que el coste del alquiler no tendría que superar el 30% de los ingresos de una familia. Desde 2015, diferentes economistas coinciden en que el territorio ha vivido una burbuja del alquiler, en especial en zonas como Barcelona y Madrid, pero también Valencia y Sevilla –tal y como se desprende del primer índice de los precios del alquiler del gobierno español–. Esto ha dificultado el acceso a la vivienda a muchas personas, en especial a los jóvenes. Según el último informe del Consejo de Juventud de España, con datos de 2020, de media en todo el Estado los menores de 30 años destinan el 60% de sus ingresos al alquiler.
"[En España] se ha producido una dejadez de las funciones públicas inaudita en comparación con los países de nuestro entorno", apunta el economista y ex asesor del ministerio de Economía entre los años 2004 y 2007 Alejandro Inurrieta. Para él, el punto de inflexión se genera en los años 80. El experto recuerda que hasta entonces el mercado de alquiler y compra "había estado equilibrado hasta que la convicción general en la sociedad fue que alquilar era tirar el dinero". "El sistema financiero daba dinero a todo el mundo, rentas altas, medias y bajas, y hoy vemos las consecuencias. Ni los electores ni la población lo veían, y menos el sector inmobiliario y financiero, que presionaban para que no cambiara", explica.
De sus años en el ministerio recuerda "una disfunción en el planteamiento del mercado de la vivienda: es un activo donde [los compradores] se mueven por expectativas de precios, es decir, cuanto más sube el precio, más lo hace la demanda porque la espiral de beneficio aumenta y por lo tanto crece el hambre por este activo", dice. Inurrieta añade que esto es "claramente lo que se vio durante la burbuja". "Incluso cuando estaba a punto de estallar, venían grandes tenedores y constructores [al ministerio] a pedir que se construyera", recuerda.
El economista, que también fue presidente de la Sociedad Pública del Alquiler del ministerio de Vivienda durante 2007 y 2008, defiende que a corto plazo el control del alza de los alquileres pasa por la "regulación". Aun así, reconoce que legislar no es fácil, principalmente porque el mercado es "opaco" y falta información. A largo plazo, la única solución sería tener un parque de vivienda pública estable y de calidad. Según los últimos datos del Boletín Especial de Vivienda Social del ministerio de Transportes, solo un 1,6% de los hogares en España son viviendas públicas destinadas al alquiler (la media de la Unión Europea se sitúa en el 9,3%). "Financieramente es complicado y tampoco hay interés, porque si se construyera vivienda pública, los precios estarían controlados de verdad", explica. Y añade que el problema no solo implica a fondos de inversión o grandes tenedores, sino a muchos pequeños propietarios. "España es un país de rentistas", reflexiona.
En un principio, la normativa estatal tiene que ser principalmente un paraguas jurídico para que comunidades autónomas y ayuntamientos puedan regular el alquiler en las zonas llamadas "tensionadas", como en el caso catalán, donde la ley de la Generalitat que regula los precios del alquiler cuelga de un hilo después de que el mismo gobierno español la llevara al Tribunal Constitucional. Con todo, el laberinto actual alrededor de la ley de vivienda no solo está complicando las relaciones entre los dos miembros del gobierno de coalición, sino también con los partidos que los sustentan, entre ellos ERC, Junts y la CUP, que de hecho tramitarán junto a Unidas Podemos una proposición de ley para regular los precios. Un texto que ha sido elaborado por el Sindicat de Llogateres y la PAH y que cuenta con el apoyo de los sindicatos de CCOO y UGT.