Por qué los precios de la vivienda resisten a la pandemia
La demanda de alquiler y compra se traslada de la ciudad al área metropolitana de Barcelona
Con el apellido de su abuela, Xavier Grau de Cerro firmaría Xavier Morell Bertran.
El PIB de Catalunya cayó un 11,4% el 2020. Un batacazo histórico del cual el mercado inmobiliario residencial parece que ha salido bastante indemne. No ha habido grandes caídas de precios en el alquiler ni en la venta de vivienda. Al contrario, la mayoría han seguido a la alza.
La pandemia del covid-19 sí que ha dejado algunas tendencias nuevas en la demanda inmobiliaria. La busca por parte de las familias de viviendas más amplias, con terraza o salida exterior, ha comportando un traslado de la presión de los locatarios y compradores a la periferia. La ganadora es el área metropolitana de Barcelona, que es donde ha subido más el alquiler y también se ha registrado un incremento importante de los precios de venta. La otra cara de la moneda es para la ciudad de Barcelona, que es donde ha habido un descenso más importante de los alquileres, que fue más pronunciado en el cuarto trimestre y que ha arrastrado a un descenso mínimo (-0,1%) la media del conjunto de Catalunya.
El caso de Barcelona se ha visto afectado por dos tendencias ligadas a la pandemia del covid-19. Por un lado, un aumento de la oferta de alquiler al quedar vacíos los pisos turísticos. Y, de la otra, el interés de muchas familias –facilitado por el teletrabajo– de dejar la capital para buscar viviendas más asequibles en zonas periféricas, con más terrazas o patios. Una tendencia que se acentuó después del confinamiento domiciliario de la primavera pasada.
“La demanda parece que está en un punto de inflexión, que está girando, porque cada vez más gente se va de Barcelona a la zona metropolitana e, incluso, más lejos, animados por el teletrabajo y buscando más superficie, jardín u otras condiciones”, explica el catedrático de economía de la Pompeu Fabra, José García Montalvo.
A pesar de detectar esta tendencia, este experto pone en cuestión la lectura de los datos del 2020, en gran parte por la fuerte caída de contratos de alquiler que se ha registrado. Concretamente, según la Generalitat, estos contratos han bajado más del 16% en Catalunya y por encima del 21% en la ciudad de Barcelona. Una de las causas, apunta García Montalvo, puede ser la prorroga forzada de los alquileres por la pandemia. Además, recuerda que las fianzas, en las que se basan los datos del Govern, no registran las renegociaciones a la baja que se hayan podido hacer.
En el caso de los pisos de compra, las operaciones han caído un 18%. García Montalvo también detecta este impulso hacia la periferia, pero hace una puntualización: mientras el precio de la vivienda nueva crece, no lo hace el de segunda mano. Esto obedece, dice, al hecho de que, en el caso de vivienda nueva, como las promotoras venden sobre plano, las operaciones cerradas en 2020 se contrataron hace un año y medio o dos.
El último informe de la sociedad tasadora Tinsa mostraba un ligero incremento del precio de venta, del 0,7%, a pesar de que en las grandes capitales, entre ellas Barcelona, se registraba un descenso de un 1,4%. En el caso de la vivienda nueva, los datos de la Asociación de Promotores y Constructores de Catalunya (APCE) muestran un descenso del precio en Barcelona ciudad (-3,2%), pero un aumento en la zona metropolitana e incluso más lejos de la capital. "En el caso de la vivienda nueva, la demanda es recurrente, resiliente”, explica Christian Gracia, director de inversión, suelo y obra nueva de la consultora Forcadell, que explica que en la mayoría de casos es una demanda de reposición, es decir, familias que ya tienen una vivienda y buscan cambiar a otra con “acabados mejores, más eficiencia energética, con aparcamiento, trastero y zonas comunes con servicios”.
Coincide en este diagnóstico Jesús Osorio, director en Catalunya de Metrovacesa. “La pandemia ha afectado, pero mucho menos de lo que esperábamos”, explica, y asegura que “no ha habido una modificación de precios”. Además, añade que se ha notado esta nueva demanda, sobre todo en poblaciones de fuera de Barcelona, con “un gran interés en viviendas con terraza o jardín”.
Recuperación rápida
Osorio augura una rápida recuperación del sector. Por un lado, porque hay liquidez en el mercado, y, de la otra, porque “cuando los extranjeros vuelvan a entrar, volverá a haber presión en la demanda”. También lo ve así García Montalvo. “Hay mucha liquidez en el mercado y las familias han aumentado su ahorro y los precios suben en otros mercados, como los Estados Unidos o Alemania, pese a la pandemia”. Esta liquidez, augura, acabará en el ladrillo.
- 1. ¿Qué ha pasado en 2020 con el alquiler?Los precios del alquiler han bajado en Barcelona y muy ligeramente en Catalunya, pero se detecta un aumento importante en el área metropolitana. Además, el número de contratos nuevos se ha desplomado. Eso hace difícil interpretar los datos, pero sí que muestra una tendencia de gente que sale de Barcelona hacia las ciudades cercanas.
- 2. ¿Qué tendencia tiene la compra de vivienda? Los precios han seguido al alza, a pesar de que más en el caso de pisos nuevos que en los de segunda mano. Al igual que en el alquiler, se ha notado mayor demanda y aumento de precios a las afueras de Barcelona. El teletrabajo y la búsqueda de casas con jardín o terraza y más superficie impulsan esta tendencia.
- 3. ¿Habrá una recuperación rápida?Los expertos coinciden en que el mercado inmobiliario se recuperará rápidamente. Por un lado, hay mucha liquidez en el mercado y el ladrillo es una buena opción para invertir. Por otro, la vacunación augura un regreso de los turistas e inversores extranjeros, que harán aumentar la demanda tanto de alquiler como de compra.