Inmobiliario
Economía 29/01/2023

Los consejos para comprar piso del hombre que ha visitado 15.000

“El comprador piensa que la inmobiliaria le está dando servicio, cuando trabaja para el vendedor”

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El cofundador de Nexitum, Jordi Clotet

BarcelonaRacionalizar la compra más grande de la vida de una persona. Esta es la máxima de un personal shopper inmobiliario, un perfil profesional bastante desconocido que tiene un único objetivo: defender los intereses del comprador. Uno de ellos, Jordi Clotet, cofundador de Nexitum, publica Las 7 puertas para comprar tu vivienda y acertar, después de haber visitado más de 15.000 pisos a lo largo de su carrera y haber participado en 6.000 compraventas. Estos son algunos de los consejos que da.

Las inmobiliarias no trabajan para ti

Después de décadas en el sector inmobiliario, ahora hace siete años Clotet decidió cambiar de bando: cerró su negocio inmobiliario para convertirse en asesor de compra. "Al comprador de pisos se lo trata fatal en este sector, todos los profesionales ayudan al propietario para vender el piso por el máximo de dinero y en el mínimo de tiempo", explica Clotet. Advierte de que uno de los principales errores de planteamiento del comprador es que cree que la inmobiliaria le está dando servicio, cuando trabaja para el vendedor.

En Nexitum operan con una tarifa fija, de la cual el comprador avanza una parte al principio, y empieza un proceso de compra que de media dura nueve semanas: desde que les llega un cliente hasta que firman las arras. "Hubo un caso en el que una persona hacía dos años que buscaba y compramos el piso que quería en 24 horas", destaca Clotet.

Una lista de deseos antes de empezar

Empezar yendo a ver pisos. Este es el error más común cuando se inicia el proceso de compra, puesto que es una adquisición muy emocional y existe la tendencia de ir a ver viviendas sin haber definido un criterio o un objetivo, y aquí es cuando se pierde energía y tiempo. "Hemos tenido gente joven que busca pisos grandes fuera de sus posibilidades porque quieren tener cuatro hijos, pero no tienen ni uno", dice, y advierte de que imaginar que el piso tiene que ser para toda la vida es un error muy común; se puede vender al cabo de 10 años.

El proceso de búsqueda a menudo es desesperante, y esto hace que el comprador entre en el modo queja, según Clotet. "Se tiene que pasar a modo inteligente", que significa ser consciente del piso que uno puede comprar y que en gran parte depende de lo que uno haga y no de las circunstancias del entorno. Por eso, recomienda empezar haciendo una lista de deseos: hay quien da más importancia a la cocina y otros a los baños.

Primero la hipoteca, después el piso

"Para empezar, hay que preparar tu expediente financiero e ir banco por banco para saber cuál es la mejor hipoteca que te darán. Es de lógica, pero la mayoría de gente entra en internet a mirar pisos y pierde tiempo visitándolos, y a la hora de ir a buscar la hipoteca, el banco no se las da", advierte. Otra derivada de este mal planteamiento son los problemas familiares: la gente cuenta con dinero que no tiene porque llegan a acuerdos de palabra con consanguíneos. "El padre dice una cosa con buena voluntad, pero a veces finalmente no puede ser", explica, y recuerda el caso de una persona que firmó las arras contando con un aval familiar que no llegó nunca. Estuvieron años sin hablarse.

Más allá de los portales inmobiliarios

El primer paso más común para buscar pisos es entrar en portales inmobiliarios, como Fotocasa, Idealista o Habitaclia, donde todo acostumbra a ser muy bonito. Después de tener definido el piso que necesitas y el presupuesto, viene el objetivo: "Un error que comete un altísimo porcentaje de las personas es que no saben qué van a comprar y se adaptan a lo que han ido a ver". Aquí es importante hacerse buenas preguntas: ¿Quiero ese piso por proximidad al trabajo? ¿Por la escuela de los niños? ¿Es muy probable que cambie de trabajo? ¿Les quedan muchos años de escuela a los niños? "Hay gente que viene desesperada, porque hace años que busca en un lugar muy caro y lo hace por una circunstancia personal que con el tiempo cambiará seguro", asegura.

Para evitarlo, recomienda buscar por zonas de preferencia e ir más allá de los portales habituales. En Nexitum, de hecho, recurren a portales inmobiliarios, inmobiliarias, y también a administradores de fincas. "Nos ofrecen muchos pisos que estarán en Idealista al cabo de 5 días", añade, y dice que también usan la técnica de la puerta fría: ir a visitar una finca y preguntar si se venden pisos.

Un abogado y un arquitecto

Una vez sabes qué hipoteca te darán y tienes el piso identificado, el siguiente paso es conocer las cuestiones técnicas y jurídicas relacionadas con el piso. "Al final se compra un trozo de un edificio, por lo tanto, hay que saber cómo está. Es como comprar un coche: que haya pasado la ITV no quiere decir que esté bien", asegura. Por eso, recomienda ir más allá de la Inspección Técnica de Edificios (ITE): "Hemos dejado de comprar en muchos edificios que tenían la ITE pero que no estaban en condiciones", apunta. El arquitecto te puede decir cómo están las vigas de un edificio a pesar de que se haya reformado. Otra cosa a tener en cuenta es si el piso está afectado por un plan urbanístico: puede haber casos en los que está previsto derribar el bloque al cabo de 15 años, o bien simplemente la finca está fuera de normativa. Todo esto también puede condicionar la hipoteca. El abogado tiene que estar presente porque muchas veces las decisiones se tienen que tomar rápidamente un domingo por la tarde.

El factor vecinos

"Un 18% de los pisos que hemos encontrado y que pasan todos los requisitos técnicos y jurídicos y de precio no se acaba comprando por el informe de vecinos", advierte Clotet. Hay casos de compradores que se han echado atrás cuando se han enterado de que tenían al lado un dentista, un pianista, pisos turísticos o vecinos que hacían fiestas. Una de las cosas que se tiene que hacer siempre es pedir las actas de la comunidad, a pesar de que no es obligatorio que te las den. "Nosotros no compramos si no las tenemos", asegura Clotet.

Como ejemplo, Clotet relata que en la compra de un tercer piso en la calle València de Barcelona, para una familia que esperaba un bebé, todo era maravilloso hasta que pudieron conseguir el acta de la comunidad de vecinos, cosa que les había dilatado el proceso de compra y se jugaban perderlo. "Nos dijeron que había ruidos inequívocos de que se ejercía la prostitución 24 horas al día y 7 días a la semana", explica.

Clotet también recomienda visitar el piso a diferentes horas del día, no fiarse de las fotos —ya sean muy buenas o malas—, y no cerrarse a la hora de negociar: hay casos de permuta —intercambio de viviendas— o pisos que se han apalabrado para entrar al cabo de un año.

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