Vivienda
Economía 14/11/2021

La desigualdad inmobiliaria se dispara en España en dos décadas

Un estudio de la UAB demuestra que los españoles más ricos acapararon pisos y propiedades durante la crisis financiera

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Vista de Barcelona, una de las ciudades con más saturación al mercado inmobiliario.

BarcelonaLa historia del mercado de la vivienda en España el siglo XXI ha sido una montaña rusa, con la burbuja en los primeros 2000, su estallido a partir de 2008 y la posterior recuperación, sobre todo a partir del 2014. Una historia de subidas y bajadas que ha cambiado la fisonomía del sector, según muestra un estudio de los investigadores de la Universidad Autónoma de Barcelona (UAB) Diederik Boertien y Antonio López-Gay.

El ladrillo siempre ha sido en España, a diferencia de otros países, uno de los principales activos de inversión. El estudio demuestra, sin embargo, que la crisis provocó un aumento de la desigualdad en este mercado: mientras aumentaba la dificultad para la mayoría de la población para acceder a un hogar, los más ricos se dedicaban a acumular pisos. Es más, el mercado inmobiliario ha contribuido a aumentar la desigualdad entre los españoles. Los datos muestran esta desigualdad creciente. El coeficiente Gini sirve para medir la desigualdad de una sociedad (al 0 no hay desigualdad y al 1 la desigualdad es máxima). Pues bien, este indicador pasó del 0,52 en 2002 a 0,68 en 2017. Otro indicador: en 2002 el 10% de los hogares tenían un 43% de la riqueza en el Estado, y el 2017 este 10% tenía ya el 54% de la riqueza.

La conclusión es clara: durante la crisis los hogares más ricos pudieron comprar más propiedades y ahora son todavía más ricas. Esto, explica al ARA Boertien, “es un fenómeno que se ve en todos los países con ciudades grandes y mercados tensionados”, sin embargo “en España es más exagerado”, asegura.

En el Estado, la vivienda es la principal fuente de riqueza de las familias. Pero ha habido un cambio importante en la estructura que refleja el aumento de la desigualdad. En 2002, un 14% de las familias no tenían ninguna propiedad inmobiliaria. En 2017 el porcentaje había subido hasta el 18%. Es decir, aumentó el número de familias sin acceso a una vivienda en propiedad. El incremento más notable de estas familias no propietarias se produjo en los años más recientes. Según el estudio, es probable que la explosión de los precios de la vivienda durante el periodo 2017-2019 todavía haya reforzado más esta tendencia al aumento de familias sin propiedades inmobiliarias.

En contraposición, el grupo de hogares que más ha crecido de forma relativa en este periodo es el de las que tienen tres o más propiedades, que ha pasado del 9% de familias en 2002 a casi el 20% en 2017, en una clara muestra de esta tendencia al aumento de las desigualdades. Hay que tener en cuenta, pero, que no todas estas propiedades inmobiliarias son viviendas, sino que también se incluyen solares, terrenos, oficinas y garajes que no forman parte del hogar. Aún así, la mayoría de estas propiedades son viviendas destinadas al alquiler o a segundas residencias.

Rentabilidad por alquiler

En este aumento de las familias que acumularon más propiedades juega un papel primordial el entorno a bajos tipos de interés. En esta situación, es difícil encontrar activos en los cuales invertir para conseguir una buena rentabilidad y muchas familias optaron por los pisos porque aportan una rentabilidad por alquiler –que además los últimos años ha ido a la alza–, y si no hay una burbuja, con el tiempo comportan una plusvalía, una revalorización importante.

Para Diederik Boertien, es una bola que se hace cada vez más grande. “Las familias con más riqueza podían comprar más propiedades, cosa que aumentaba su riqueza”, explica. “Es decir, las familias más ricas tenían más oportunidades de aumentar su riqueza”. Y esto pasó en un momento, el del estallido de la burbuja inmobiliaria, en el que los precios de los pisos bajaron mucho, cosa que, a los que tenían recursos, les facilitó aumentar todavía más el número de propiedades y, por lo tanto, su riqueza. Sin embargo, este investigador indica que el 10% de la población más rica no fue quien impulsó este fenómeno, porque están más acostumbrados a otros productos de inversión, como pueden ser la bolsa o los fondos. Quien se benefició más, dice Boertien, es la capa de la población con una riqueza mediana-alta.

El estudio concluye que en España, donde hay problemas de acceso a la vivienda para muchas familias, la inversión inmobiliaria no para de incrementarse, y no sólo por parte de fondos de inversión, sino también de pequeños propietarios privados, lo que aumenta las desigualdades.

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