Barcelona vive la mayor pérdida de pisos de alquiler y ya encadena un año de subidas de precio
El valor del metro cuadrado de las nuevas viviendas alquiladas en Barcelona crece un 7% en el último año
Barcelona¿Cuál es el impacto real del tope de precios en el mercado de alquiler? ¿Ha logrado bajar el precio de los nuevos contratos o al menos contenerlo? La respuesta, de acuerdo con el objetivo para el que fue creado, que era evitar subidas abusivas en momentos de alta demanda o escasez, es positiva: en Cataluña desde que entró en vigor la limitación de los alquileres, en marzo de 2024, el precio de los nuevos contratos ha subido un 0,8% en los municipios declarados tensionados y, en el año 3, en la ciudad de Barcelona, 3 y 3, en la ciudad de Barcelona.
Sin embargo, estos datos del tercer trimestre de 2025, que el Govern dio a conocer este domingo –las hizo públicas un festivo y más de dos meses más tarde de lo habitual–, son una parte concreta de la fotografía: la media de todos los nuevos contratos regulados. Pero si se baja al por menor de los datos, muestran otra cosa: desde el último mes previo a la aplicación del tope, es decir, en el primer trimestre de 2024, el precio de los nuevos contratos de alquiler por metro cuadrado en la ciudad de Barcelona ha crecido un 0,63%, según los datos de las fianzas depositadas en Incasòl.
¿Pero cómo es posible que baje el precio medio de los nuevos contratos regulados pero suba el precio medio del metro cuadrado? La respuesta puede estar en el tamaño de los pisos, más allá de variaciones habituales en la composición del mercado.
El caso paradigmático de Barcelona
El caso más diáfano es la ciudad de Barcelona, cuyo único territorio se dispone del dato del precio de metro cuadrado. Lo cierto es que mientras que el Govern destaca que el precio medio de los nuevos contratos de alquiler regulado ha caído un 3,4% en año y medio –una afirmación completamente cierta–, es igualmente verdadero que, en el mismo período, el valor medio del metro cuadrado de los nuevos contratos en la capital catalana ha crecido un 0,63%.
Este incremento es aún más exagerado si no vayamos tan atrás. En el último año el precio del metro cuadrado de alquiler en Barcelona creció un 7%, encadenando hasta cuatro trimestres seguidos al alza. El crecimiento del tercer trimestre de 2025 fue del 1,67%. Si el precio del metro cuadrado de alquiler en la capital catalana era de 15,74 euros, ahora es de 16,84 euros.
La explicación detrás de esta evolución al alza del precio del alquiler puede situarse en el tamaño de los pisos, que ha pasado de los 75 metros cuadrados del primer trimestre de 2024 –el último antes de la entrada en vigor del tope– hasta los 72 metros cuadrados del tercer trimestre del año pasado.
Caída histórica del saldo de contratos
Tras el precio, la otra gran cuestión en torno al tope de precios es su impacto en la oferta de alquiler, es decir, si su aplicación provoca cambios en el número de contratos vigentes. El hecho es que el número de contratos vigentes en la ciudad de Barcelona –el resto entre los contratos nuevos (altas) y los que contratos vigenes que se extinguen (bajas)– ha crecido desde que existen registros. Esto significa que cada vez existen más contratos de alquiler en vigor.
Sin embargo, en los datos publicados ayer del tercer trimestre de 2025, el mercado de alquiler de Barcelona sufrió la mayor caída del número de contratos vigentes (saldo), con 244 menos que el trimestre anterior, ya que hubo 7.855 altas y 8.099 bajas. Esta caída es la mayor desde que existen datos –con la excepción de la pandemia–, ya que la anterior fue de -58 en el tercer trimestre de hace un año.
El mercado se transforma
Por tanto, la explicación que resumiría estos dos comportamientos aparentemente contradictorios del precio del alquiler sería que el precio medio de los contratos de alquiler en Barcelona ha caído en un año, pero el motivo no es porque baje el precio, sino porque se alquilan pisos más pequeños, por los que se paga más dinero que antes por su metro cuadrado.
"A primera vista se puede sostener que la norma funciona. La renta media en Barcelona en el tercer trimestre se situó en 1.153 euros, con un incremento del 1,7% interanual; esta aparente estabilidad podría interpretarse como una señal de contención, pero cuando se analiza el detalle, el relato cambia. El precio por metro cuadrado ha aumentado un 7% en un 7% en un el AHORA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues.
"En definitiva, no se está pagando lo mismo por vivir igual, se está pagando más por vivir en menos espacio. El mercado no se ha detenido, se ha adaptado", añade.
El alquiler de temporada, con la expectativa
En cuanto al alquiler de temporada, la vía que muchos propietarios han encontrado para eludir el tope de precios, el número de nuevos contratos cayeron un 7% del segundo al tercer trimestre de 2025. Estos datos y los del siguiente trimestre –el último de 2025– serán los últimos sin el impacto de la regulación aprobada a finales de diciembre por el Parlamento. La norma tiene por objetivo evitar que se utilicen esta modalidad, y la del alquiler por habitaciones, de forma fraudulenta para eludir el tope.
La iniciativa, pionera en España con la luz verde gracias a los votos a favor de PSC, ERC, Comuns y la CUP, deja claro que los arrendamientos de un inmueble para vivir quedan sometidos a la ley de vivienda, con independencia de la duración del contrato. Sólo quedarán fuera los alquileres para vacaciones o con fines recreativos, debiendo dejarse constancia documental.