Más de dos años después de que los primeros 130 municipios fueran declarados oficialmente zonas de mercado tensionado (y, en consecuencia, entraran en vigor los topes de alquiler), los expertos no se ponen de acuerdo sobre la utilidad de la medida. El gerente de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Óscar Gorgues, considera que "aún no se puede demostrar de forma fehaciente y definitiva que los precios se han contenido gracias a la medida". En cambio, el investigador del Institut de Recerca Urbana de Barcelona Jaime Palomera defiende que hay una "estadística imbatible": los números del Incasòl, basados en las fianzas depositadas por la firma de nuevos contratos, "muestran que ha habido un claro efecto de contención de precios".Por un lado, para Gorgues la medida "tiene más sombras que luces", porque "ha caído la oferta de vivienda de alquiler" y, al mismo tiempo, a su parecer, esta y otras políticas llevan "a que se desincentive la inversión en vivienda". Por otro lado, Palomera asegura que "el número de viviendas de alquiler sigue creciendo", aunque "no al ritmo de años anteriores". Aun así, tiene claro que "hoy en Cataluña hay más pisos de alquiler que nunca en la época contemporánea". La investigación que tiene en marcha el IDRA (el Institut de Recerca Urbana de Barcelona) "apunta que hay un elevado grado de incumplimiento".
Cambios en la lista de municipios catalanes donde se regulará el precio del alquiler: 22 salen, 53 se suman
El Gobierno ha actualizado la declaración de poblaciones consideradas zona de mercado residencial tensionado
BarcelonaNovedades en la lista de municipios catalanes que cumplen las condiciones para aplicar el tope de precios del alquiler. La Generalitat ha revisado la declaración de municipios considerados zona de mercado residencial tensionado y ha incorporado y excluido diversas poblaciones: después de hacer un estudio sobre la situación de la vivienda, el Govern propone que 302 municipios tengan reconocimiento oficial de que su mercado de la vivienda está tensionado.
La aplicación no será inmediata: la propuesta de la Generalitat pasará por un período de exposición pública, durante el cual se podrán presentar alegaciones, y una vez se apruebe la lista definitiva, el ministerio de Vivienda deberá darle el visto bueno para que entre en vigor. Aunque la actual declaración está vigente hasta marzo de 2027 el ejecutivo catalán ha comenzado ya ahora todos los trámites para evitar agotar el plazo. En este caso, decaería la medida, un escenario que el Govern quiere evitar.
A pesar de que el número de localidades que el Gobierno propone que formen parte de las zonas de mercado tensionado ha aumentado –hasta ahora eran 271–, la población que vive en ellas ha bajado de los 7 millones a los 6,1 millones. “Esto demuestra que el mecanismo del tope de precios del alquiler funciona a la hora de contener la subida de precios”, ha defendido la consellera de Territori, Sílvia Paneque, en una nota de prensa este martes.
El Gobierno ha apostado por mantener dentro de la zona 118 municipios, que concentran casi seis millones de personas, el 72,9% de la población catalana. En cambio, ha considerado que 22 municipios han conseguido cumplir las condiciones que les permiten salir de la zona de mercado tensionado. Es el caso de Lleida, Granollers o Mollet del Vallès, entre otros, que suman en total más de 634.000 habitantes.
Al otro lado de la balanza, hay 53 municipios que hasta ahora no formaban parte de las zonas de mercado tensionado, pero que ahora ya cumplen con las condiciones para ser consideradas como tal. Viven en ellas más de 255.000 personas.
¿Qué implica vivir en un municipio considerado zona tensionada?
Las zonas tensionadas son el instrumento del gobierno para limitar las zonas donde puede contener los precios de la vivienda, a través de la aplicación de los topes de los alquileres. En primer lugar, el alquiler de los nuevos contratos no podrá superar el importe del último contrato vigente, una vez actualizado (mayoritariamente, en función de la inflación). En segundo lugar, cuando se trate de un gran tenedor –la persona física y jurídica propietaria de cinco o más inmuebles urbanos–, el alquiler no podrá ser superior al índice de referencia del precio del alquiler.
En paralelo a las dos medidas de contención básicas, la Generalitat aprobó en diciembre del año pasado –cuando ya hacía más de un año que los topes estaban en funcionamiento– unaley para regular el alquiler de temporada y el de habitaciones. Son las dos rendijas que habían encontrado algunos propietarios para imponer precios superiores a los permitidos por la ley.
Más allá de los alquileres, las zonas tensionadas también determinarán dónde el Govern y Comuns quieren que la construcción de vivienda de protección oficial (HPO) pueda agilizarse al máximo, y pase por encima de las leyes de urbanismo, siempre que los pisos resultantes cumplan con las condiciones de habitabilidad para obtener la cédula.
¿Cuándo un municipio pasa a ser zona tensionada?
La ley establece que el mercado de vivienda de un municipio está tensionado si, por un lado, la ciudadanía tiene que dedicar más del 30% de sus ingresos a pagar los gastos de vivienda –el alquiler o la hipoteca y los suministros básicos– o bien, por otro lado, si el precio de alquiler o de compra ha crecido en los últimos cinco años tres puntos por encima del índice de precios al consumo (IPC, el indicador para calcular el aumento del coste de la vida).
La declaración de zona tensionada es uno de los instrumentos incluidos en la primera ley de vivienda estatal –aprobada en mayo de 2023– para hacer frente a la crisis de la vivienda, aunque son las comunidades autónomas las que deben aplicar la medida. Cataluña fue el primer territorio en declarar oficialmente un número amplio de municipios zonas tensionadas, y lo hizo en dos tandas: en agosto de 2023 aplicó la calificación a 140 localidades y, en abril del año siguiente, a 140 más. En total, el año pasado hubo 271 municipios catalanes considerados zona tensionada.
A pesar de las normas, la Generalitat solo ha multado a tres grandes tenedores –es decir, propietarios de más de cinco viviendas cada uno– por incumplimientos de la normativa, sin concretar de qué falta se trataba, como por ejemplo si se trataba de una vulneración del tope de los alquileres.