Cinco apuntes para rebajar la euforia sobre el tope en alquiler

BarcelonaLa ministra de Vivienda, la consejera de Territorio y el alcalde de Barcelona comparecieron este viernes, en lo que fue una exhibición de músculo de los socialistas, para hacer balance del primer aniversario de la contención de los precios del alquiler, la medida estrella de la ley de vivienda aprobada hace casi dos años. Estos son cinco apuntes que rebajan la euforia de unos datos positivos en materia de precios y nuevos contratos.

1. Son datos de contratos nuevos, no de todo el mercado

Los datos anunciados este miércoles por el gobierno español, la Generalitat y el Ayuntamiento de Barcelona dan un titular claro: el alquiler desciende en Cataluña y especialmente en Barcelona desde la aplicación del tope de precios. De hecho, la nota de prensa de la Generalitat lo explica así: "Desde su aplicación se ha producido un descenso de un 3,7 por ciento del precio medio de las rentas de alquiler en el conjunto de municipios de las zonas declaradas como mercado residencial tensionado en Cataluña y de un 6,4 por ciento en la ciudad de Barcelona". El matiz a tener en cuenta aquí es que esta rebaja sólo hace referencia a los nuevos contratos, y no a una media de todos los alquileres en vigor en las zonas tensionadas.

2. ¿Tienes el contrato en vigor? No te beneficiarás directamente del tope hasta que te acabe

La limitación del precio del alquiler que empezó a aplicarse hace un año en Cataluña, cuando declaró inicialmente 140 municipios como zonas tensionadas –después amplió los 271–, se aplica sólo en estos territorios y lo hace sobre los contratos nuevos a través de dos vías: por un lado, no permite subir el precio respecto al tercero, inmuebles— y todos los pisos que se pongan en el mercado de alquiler por primera vez en cinco años a respetar el índice de referencia de los precios. ¿Pero qué consecuencias tiene para los inquilinos con un contrato en vigor? Éstos lo verán cuando se les acabe el contrato: será entonces cuando, en caso de querer seguir viviendo en el mismo piso, el propietario tendrá que decidir si lo renueva o no, pero lo que no podrá hacer será aumentar el precio más allá de lo que pagaban. Y en caso de que sea gran tenedor, el precio podría incluso bajar si está por encima del índice de referencia.

3. ¿Quieres entrar en el mercado de alquiler? Todavía es difícil encontrar piso

Si bien los datos son buenos para los inquilinos, porque es menos probable que te echen de casa, no lo son tanto para los que actualmente busquen una vivienda de alquiler. La prueba es en los portales inmobiliarios, donde la oferta de alquiler de temporada actualmente es muy alta, mientras que en los últimos meses el número de nuevos contratos se ha ido reduciendo, al igual que los contratos extinguidos, lo que ha llevado al mercado a estabilizarse. Esto indica que hay menos rotación de inquilinos y, por tanto, que puede costar más encontrar un piso de alquiler disponible.

De hecho, el portavoz de los agentes inmobiliarios de Catalunya, Carles Sala, ha mostrado su sorpresa por el "triunfalismo" de las administraciones, sobre todo ante la dificultad creciente de los ciudadanos para encontrar una vivienda de alquiler tradicional. "Nuestros agentes observan cómo los propietarios asumen menos el riesgo que supone poner una vivienda de alquiler tradicional", ha añadido. Por su parte, el portavoz del Sindicato de Inquilinos, Enric Aragonès, ha dicho en una atención a los medios que cualquier persona que viva de alquiler o haya buscado piso en los últimos meses "no podrá entender el tono triunfalista". Esta entidad tiene convocada una manifestación para el próximo 5 de abril para "acabar con el negocio de la vivienda".

4. Las 'trampas' que todavía están vivas

"Gracias a la ley de vivienda, en Catalunya no existen incentivos para cambiar de inquilino", ha dicho la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez, durante la rueda de prensa de este miércoles, en referencia al hecho de que si se obliga a mantener el precio de los contratos anteriores de las zonas tensionadas, los contratos no se han renovado. Estos incentivos serán aún menores si el registro de los alquileres de temporada –que llegará en junio– cumple su objetivo y pone orden ante la principal vía para eludir el control de precios. Ahora bien, también es cierto que, ante la contención de rentas, muchos propietarios pueden trasladar igualmente su vivienda al mercado de compraventa o buscar otras rendijas, como por ejemplo cobrar una parte en negro o repercutir el IBI en el nuevo contrato, para arañar un incremento más allá de la actualización anual del IPC.

5. El alquiler de temporada sigue disparado

Los alquileres de temporada, de momento, siguen creciendo en todo el país, pero en su conjunto representan menos del 15% de los nuevos contratos de alquiler que se formalizan. En concreto, durante 2024 Cataluña registró 4.187 contratos de temporada más respecto al total de contratos de 2023, un 44,9% de incremento. Sin embargo, en la ciudad de Barcelona –el mercado del Estado donde más crecía el alquiler de temporada- este incremento es del 40,8%, una cifra que se sitúa por debajo de la media catalana. "Es importante conocer la duración de los contratos temporales para valorar cuál es su rotación y su importancia relativa respecto al mercado de la vivienda. En un piso puedes tener 60 contratos temporales en cinco años", explica al ARA el gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, ​​Òscar Gorgues.