¿El tope ha frenado el encarecimiento del alquiler en Barcelona?

Barcelona¿El límite del alquiler en las zonas tensionadas ha frenado la subida de precios? No, claro. Los últimos datos de la Agencia de la Vivienda de Cataluña, que se basan en las fianzas depositadas en el Incasòl, muestran que en Cataluña el precio medio del alquiler ya es superior a la entrada en vigor del límite, el primer trimestre de 2024. En la ciudad de Barcelona, el precio medio aún no supera el de aquel momento, pero durante todo el 2025 ha ido subiendo y, si en lugar del precio medio nos fijamos en el precio por metro cuadrado, ya supera el de antes del límite.

Además, hay dos datos más a tener en cuenta. El número total de contratos nuevos de alquiler ha ido bajando y la superficie de los pisos de los nuevos alquileres es inferior. Este último aspecto es el que provoca que el precio medio todavía no supere el de antes del tope.

No obstante, desde el Gobierno se defiende la utilidad de la medida. Según expresó en un comunicado la consejera de Territorio, Sílvia Paneque, “los precios del alquiler se han reducido de forma acumulada un 2,7% en Barcelona ciudad, y se han mantenido prácticamente estables (+1,6%) en el conjunto de los municipios declarados zona de mercado residencial tensionado”. Según Paneque, “en los municipios que no están incluidos en la declaración de mercado tenso, los precios se han incrementado en este mismo período un 9,4%, por encima de la inflación”.

Sobre el tope todavía hay "muchas dudas, porque la normativa está plagada de conceptos jurídicos indeterminados o donde se aceptan diversas interpretaciones", lamentó esta semana la directora de los servicios jurídicos de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, Ana Just Zuazu, ante una sala de actos del Colegio de Abogados de Barcelona (ICAB) llena hasta los topes. El VI Congreso de Derecho Inmobiliario del ICAB y la Fundación Vivienda Social sirvió para discutir los puntos más controvertidos de la legislación: desde los topes hasta la consideración de grandes tenedores, pasando por las fórmulas de actualización de los precios, el alquiler de temporada y el de habitaciones.

El incremento del precio del alquiler en la ciudad de Barcelona en los últimos 20 años (78,39%) prácticamente ha duplicado el de la renta disponible per cápita (hasta 2024, 35,83%). La evolución de los precios de la vivienda es la expresión del desajuste que hay entre oferta y demanda. Son la punta de lanza de un problema que, si en algo genera consenso entre los expertos, es en que es "estructural" y, por tanto, exige soluciones transversales y combinadas.

Los puntos muertos

En primer lugar, el precio sobre el papel baja porque los pisos cada vez son más pequeños. Si a principios de 2024 la superficie media era de 75 m², dos años más tarde es de 71 m². En paralelo, el alquiler por metro cuadrado se ha encarecido y ha pasado de los 16,73 € a los 17,04 €. Hay que decir que la reducción del tamaño de las viviendas sigue el ritmo de los cambios demográficos en Cataluña, donde en la mayoría de viviendas viven solo una o dos personas.

En segundo lugar, la oferta de vivienda de alquiler disponible "continúa creciendo, pero a un ritmo mucho más lento", alertó durante su intervención en el ICAB Lourdes Ciuró, del Colegio de Administradores de Fincas Barcelona-Lleida. Aseguró que el mercado ha pasado de incorporar 1.000 viviendas mensuales a menos de 500. Según el Colegio de Administradores, también cae el número de profesionales que se dedican a la comercialización de alquileres: si en el año 2020 hubo 12.000 altas y bajas anuales, cinco años después ha habido 6.500. "Puede indicar la retirada de propiedades del mercado y la reducción de la rotación", sostuvo Ciuró.

La aprobación del tope del alquiler fue solo la primera parte del camino de la regulación, que se completó un año después con la normativa del alquiler de habitaciones y de temporada. El alquiler de temporada se disparó un 31,34% el tercer trimestre de 2025, pero cayó un 31,34% el último trimestre del año pasado, coincidiendo con la aprobación de su regulación por el Parlament el 18 de diciembre.

Más desigualdad

Según algunos expertos, todo ello provoca más desigualdad entre los inquilinos con rentas más altas y más bajas. "Tenemos una sociedad cada vez más polarizada porque estamos gestionando las crisis de manera pésima. Cada vez hay más diferencias dentro de la sociedad, entre los que pueden y los que no", criticó la directora del centro de estudios del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Barcelona (Coapi), Joana Crespo.

Hay dos indicadores que hay que leer juntos. El Colegio de Administradores de Fincas Barcelona-Lleida dice que más del 60% de los contratos acaban antes de que venza el plazo legal, de cinco años, aunque la duración se va ampliando progresivamente, y prácticamente siempre (90%) es el inquilino quien rompe el acuerdo de manera precoz porque cree que puede encontrar otras opciones de mejor calidad-precio. La responsable de relaciones institucionales del Colegio, Lourdes Ciuró, aseguró que el porcentaje de ingresos que los inquilinos más ricos deben destinar a pagar la renta baja de la horquilla del 30-40% a un intervalo del 20-30%.

En paralelo, se dispara la renovación automática de los contratos, del 6% en 2015 al 29% diez años después. En este caso, Ciuró explicó que son "las personas con rentas más bajas y, por tanto, menos atractivas en un contexto de escasa oferta, las que prolongan la duración del contrato".

La conclusión es clara: "Deja su piso quien se lo puede permitir, los que pueden optar a una mejor vivienda con un mejor precio. Por lo tanto, la regulación favorece las rentas más elevadas". Ciuró parte de la premisa que, en un contexto de escasez, a la hora de elegir inquilino, los propietarios priorizan la solvencia.

El empeoramiento de la crisis de la vivienda ha provocado un incremento de los conflictos entre propietarios y arrendatarios. El administrador de fincas colegiado Rubén Llach explicó que "cada vez hay más propietarios que quieren recuperar el piso para ellos o para sus familiares, que no están encontrando vivienda, ni de compra ni de alquiler". Advirtió que reclamar el inmueble a los inquilinos "no es tan fácil", y que "cuando [los propietarios] descubren que el arrendatario no puede marcharse porque no encuentra ninguna alternativa, la solución es difícil".

Consecuencias en la compraventa

El director general de Vivienda de la Generalitat, Jordi Mas, apuntó a la posibilidad de que el tope esté conteniendo el incremento de precios de compraventa, un "factor inesperado" que el Gobierno está pendiente de ver "si se confirma". "Empiezan a haber síntomas de que en Cataluña la regulación está yendo a favor de que el mercado de compraventa tenga un funcionamiento más sano", afirmó. El año 2025 el precio de los alquileres en Cataluña aumentó un 1,96% y el de compra un 6,4%, mientras que en Madrid crecieron un 12,9% y un 16%, respectivamente.

Mas lamentó que en Cataluña "hay más empresas que compran viviendas que jóvenes". Los menores de 31 años fueron solo el 11,35% de los compradores durante el 2025, mientras que las corporaciones representaron el 12,12%. Situó los datos de adquisición de jóvenes "lejos" de lo que gustaría a la Generalitat, pero "por encima de la media estatal", destacó.

Desde el Colegio Notarial de Cataluña, Raquel Iglesias quiso desmentir el falso rumor del impacto de los extranjeros en el mercado de la vivienda. En Barcelona son el 32% de los compradores y, en el conjunto de Cataluña, alrededor del 20%. Asimismo, destacó que la amplia mayoría son residentes (el 27% y el 17% del total, respectivamente) y que "no están invirtiendo en Cataluña tanto como en el año 2013".