El laberinto (con salida) de las hipotecas variables

BarcelonaLas primas de riesgo son historia. Los indicadores funestos por excelencia de esta crisis de precios son los datos de la inflación y la evolución diaria del Euríbor a diez años, que se conoce los días laborables a las 11.00 horas y que familias y empresas se han acostumbrado a consultar casi de manera diaria.

Si lo hacen es porque este indicador se ha disparado a niveles insólitos en muy pocos meses. El Euríbor (el indicador al que van referenciadas la gran mayoría de hipotecas variables) cerró el año pasado en negativo, al nivel del -0,501%. Después de escalar mes a mes durante todo el año, la semana pasada llegó al 2,625%. El incremento en estos nueve meses ha sido de seis veces los niveles de 2021.

Y esto significa que cuando a las familias se les aplique la actualización del préstamo, sufrirán un fuerte encarecimiento. Como indicador: en una hipoteca de 200.000 euros pedida a 30 años, cada punto de ascenso del Euríbor encarece en 100 euros el recibo mensual. Si el Euríbor está ahora en el 2,4%, una familia a la que se le actualice ahora vería cómo la hipoteca se le encarece en 240 euros.

Tipo variable o fijo

Esto afecta únicamente a las familias que tienen la hipoteca a tipo variable y se salvan los que la contrataron a tipo fijo. La mala noticia es que a pesar de que en el último año ya son mayoría los que la hacen a tipo fijo para driblar el Euríbor, las hipotecas variables siguen siendo una apabullante mayoría en España.

A finales del 2021 había en España 5,5 millones de hipotecas en total, de las cuales 4,1 millones (el 75%) eran a interés variable. Así, 4,1 millones de familias están viviendo con preocupación la evolución de los últimos meses porque ya les impacta o impactará en el bolsillo.

Estas familias (empresas y autónomos con deudas a tipo variable también están en la misma situación) se han encontrado desde el inicio de la subida del Euríbor en un laberinto bastante irresoluble: cuando han ido a las entidades financieras a renegociar la hipoteca y preguntar por un tipo fijo, se han encontrado con que la entidad les ofrece tipos fijos, pero muy superiores al Euríbor actual, en una oferta que no solo no les soluciona el problema, sino que incluso se lo encarece. Como ejemplo: en julio, cuando el Euríbor no llegaba al 1%, ofrecían tipo fijo del 2,5%. Y ahora mismo, cuando el Euríbor medio es del 2,45%, ofrecen tipo fijo que en algunos casos llega hasta el 4% o al 5%.

La solución, los profesionales

La situación es aparentemente un laberinto sin salida, pero de hecho sí hay una para encontrar una hipoteca a tipo fijo con condiciones favorables. Los brokers no negocian con las oficinas bancarias, sino con las centrales, y operan con todas las entidades.

Son ellos los que incluso ahora pueden conseguir buenas ofertas, que dependerán de cancelar anticipadamente la anterior hipoteca (con un coste que en función de lo que tengas firmado puede rondar cifras de entre 1.000 y 1.500 euros, de media) y hacer una nueva. Fija o, quizás, mixta. “Esta modalidad te permite tener cinco o diez años a tipo fijo y después pasarla a variable; es interesante porque es flexible y te reduce la incertidumbre en los próximos años”, explica Ricard Chaparral, consejero delegado de la fintech Trioteca.

La figura de los brokers tiene un beneficio añadido, que es que en algunos casos son los bancos los que pagan el servicio por haberles traído nuevos clientes. Cuando sí cobran, y en función del trato y el servicio, pueden cobrar cifras que van entre los 1.000 y los 8.000 euros por un cambio de hipoteca.

Seguros y otros productos asociados

Los expertos también recuerdan que una cosa que hay que consultar siempre es el precio de los productos asociados a la hipoteca, como por ejemplo los seguros de vida o del hogar, a menudo con condiciones más caras que las del sector y que se tiene que pedir revisar anualmente.

Otra duda importante a la hora de pensar qué hacer con la hipoteca variable es qué pasará el próximo año con los tipos de interés y el Euríbor. Hay un cierto consenso de que no bajará antes de mediados del año próximo. Como referencia, Ricard Chaparral recuerda que el Euríbor negativo que ha habido en los últimos años ha sido una anomalía histórica, y que los niveles máximos en este tiempo ha estado por encima del 5,5%. La media en estas últimas dos décadas ha rondado el 2%.