Barcelona ha pasado de 110 solicitantes por cada vivienda en alquiler a 437 solicitantes. El dato lo dio esta semana KPMG en los cursos de la APIE y resume mejor que ningún otro la situación del mercado. Antes de la Ley de Vivienda había ya tensión. Ahora hay embudo. Cuatro veces más demanda por cada piso disponible.
En la misma intervención se citó otra cifra relevante: desde la aprobación de la norma habrían desaparecido unas 120.000 viviendas del mercado del alquiler en España, de las cuales unas 60.000 corresponderían a Catalunya. Son estimaciones sectoriales, conviene tratarlas como tales. Pero encajan con lo que muchos ciudadanos perciben cuando buscan piso: menos anuncios, más filtros, más competencia y mayor sensación de imposible.
La regulación del alquiler ha conseguido algo que sus defensores pueden presentar como éxito. Los precios han subido menos en Catalunya que en Madrid. Según los datos citados por Fedea, entre el primer trimestre de 2024 y el cuarto trimestre de 2025 el alquiler acumuló un incremento del 5,7% en Barcelona y Catalunya, frente al 8,5% en Madrid. La diferencia existe. Es importante reconocerla. La regulación ha moderado parte de la subida.
La pregunta es: ¿ha merecido la pena contener tres puntos de incremento versus Madrid si a cambio hay la mitad de los pisos y se cuadruplica el número de solicitantes por piso?
El acceso a la vivienda se mide por precio del alquiler, está claro, pero también por accesibilidad. Una menor subida del alquiler sirve de poco a quienes no llegan siquiera a poder visitarlo. Un contrato más protegido beneficia mucho a quien ya está dentro, pero sirve de poco a quien intenta entrar.
Es verdad que parte de la caída de oferta visible puede explicarse por menor rotación y más renovaciones de contratos. Ese era precisamente uno de los efectos buscados por la normativa: dar estabilidad al inquilino existente. Seguramente quien ya vivía de alquiler ha quedado algo más protegido. Pero esa protección tiene un reverso. El nuevo demandante se encuentra con un mercado más pequeño, más selectivo y duro.
Muchos economistas lo advertimos desde el principio. El precio es el síntoma de un problema, no su raíz. Cuando el precio sube demasiado, indica escasez, falta de oferta, exceso de demanda o una combinación de todo ello. Gestionar el precio sin resolver la escasez puede aliviar la fiebre, pero no cura la infección.
La política de vivienda necesita aumentar oferta, dar seguridad jurídica y movilizar suelo. Topar precios derrumba la oferta. Era de manual. El problema persiste.
