Los promotores clásicos se quejan a menudo de que hacer vivienda social es muy costoso y lento por la burocracia, y que por eso no la hacen. Tener que tramitar decenas de permisos, documentos para validar en departamentos diferentes, con criterios a veces opuestos, encadenar procesos que no avanzan si un trámite se encalla... Todo esto genera volúmenes de incertidumbre que se traducen en retrasos y, finalmente, pérdida de dinero. En vivienda libre, esto no es ninguna barrera, porque son costes que se trasladan al precio de venta. Pero en vivienda social, con precios asequibles para los inquilinos, pone en riesgo muchas operaciones. Y esto, sobre todo, a quien más penaliza es a las promotoras sociales y a los pequeños operadores. Si se tienen que hacer 50.000 pisos sociales, y no se están construyendo al ritmo esperado, quizás conviene ponérnoslo más fácil. He tenido la suerte de poder dirigir la promoción de dos edificios de vivienda social, y puedo afirmar que las actuaciones siguientes eliminarían barreras a la construcción de vivienda social:1. La gestión del suelo. En proyectos de vivienda social, la mayoría de los solares son cesiones gratuitas de los promotores a los ayuntamientos o terrenos comprados expresamente. En el primer caso, las juntas de compensación deben dejar los solares limpios, descontaminados, y urbanizar las calles de alrededor a tiempo. En el segundo, es necesario llevar a cabo los derribos, a menudo complicados por las afectaciones a fincas vecinas. Por tanto, antes de poder colocar una grúa, los proyectos de vivienda social deben esperar actuaciones que deben realizar otros agentes.2. Falta de claridad en la normativa. Hay muchas frases en las normas, decretos, ordenanzas, que dan lugar a interpretaciones diferentes. El problema no es si otorga la licencia un funcionario o una empresa privada, la barrera surge cuando quien tiene el poder de detener un determinado proyecto se lo toma siempre por el lado más restrictivo posible. Entonces el criterio profesional pierde el sentido. Y un aviso: las empresas privadas que den licencia no asumirán riesgos, e irán siempre a la interpretación más desfavorable. Es esta falta de claridad la que retrasa el otorgamiento de licencias, porque los buenos promotores lógicamente intentarán siempre defender las interpretaciones que den más margen a la buena arquitectura.3. La fragmentación administrativa. Cuando se entrega un proyecto, se acompaña de diversos anexos: la cuestión patrimonial, las afectaciones ferroviarias, telecomunicaciones, residuos, incendios, transporte... Es lógico que las ciudades del siglo XXI pidan controles sobre todas las redes, pero quizás la misma administración podría acompañar a los promotores sociales en todas estas gestiones para recordar el interés público de reducir plazos.
4. Las energías. Hacer que los inquilinos paguen menos por la energía tiene muchas implicaciones para los proyectos. A veces es necesario conectarlos a redes de frío y calor que tienen unos costes desorbitados solo por disponer de acometida. Siempre hay que llenar las cubiertas del máximo de placas fotovoltaicas, que requieren una legalización aparte. Ahora, además, hay que reciclar el agua de las duchas para llenar las cisternas de los inodoros, y es bueno que sea así. Pero esto requiere un gran volumen de depósitos (que se comen edificabilidad) y un mantenimiento intensivo. A menudo los pisos sociales son más sostenibles que los libres, pero esto tiene un impacto importante en los costes de ejecución.5. Para conectarse al alcantarillado, el agua potable o la luz, hay que contratarlo directamente a las compañías, que a menudo te dirigen a formularios automatizados y es imposible poder hablar con una persona humana. La gestión telefónica es, directamente, para suicidarse. Aunque se paguen los derechos de conexión con un año de antelación, las compañías pueden tardar meses en dar de alta las conexiones. 6. Una vez otorgada la licencia a escala municipal, hay que dirigirse a la Generalitat para obtener la calificación provisional y la definitiva de los pisos. Teóricamente, hay unos plazos para obtener las calificaciones, pero a veces no reciben la instancia por motivos informáticos o hay agosto de por medio, o piden más documentación que la que indica la misma web. Para pedir la primera ocupación al Ayuntamiento, hay que colgar la documentación en un formulario que solo admite archivos de 20 MB, y que tarda hasta veinte minutos en cargar cada archivo. Se pueden tardar días en cargar los documentos. ¿No sería más fácil enviarlo mediante un solo enlace a la nube?
7. Después está el mundo de las notarías, los registros de la propiedad, las milimétricas discordancias con el catastro... Y si ha hecho falta financiación pública o subvenciones, la documentación asociada a estos procesos, que tienen métodos propios de presentación. 8. En paralelo a la finalización de las obras, hay que establecer las bases de acceso al sorteo de los pisos. En nuestro caso, había más de 12.000 familias inscritas para 42 y 36 viviendas. Por suerte, el sorteo es la forma menos injusta de otorgar los pisos, que después hay que visitar, dar de alta para consumos, visar los contratos de alquiler, depositar las fianzas...Y todavía me dejo los visados en el Colegio de Arquitectos, las oficinas de control técnico, los seguros, la seguridad y salud, las tasas, las pruebas acústicas... Si el reto es que los terrenos públicos que están vacíos puedan edificarse rápidamente con el Plan 50.000, hay que reducir el plazo entre la firma del derecho de superficie y la puesta en funcionamiento de la promoción, sobre todo en la fase de proyecto: no puede ser que se tarde dos años en tramitar el proyecto de una obra que durará dos más. Las promotoras públicas lo saben, que todo esto cuesta mucho, porque a veces tardan meses (o un año) entre la finalización de las obras y la entrega de las viviendas. Quizás la innovación que toca ahora reside precisamente en el acompañamiento a la promoción social: elaboración de modelos de contratos, canales de comunicación con compañías de servicios, sistemas de envío de documentos a la administración y protocolos de tramitación... Para mí, los conocimientos deben servir para ponerlo más fácil, no al revés.
