¿Realmente faltan viviendas en España?

El Banco de España comunicó a mediados de abril que hasta el año 2025 vamos a tener un déficit de 600.000 viviendas nuevas. El cálculo es sencillo. Se toma por un lado la formación de hogares nuevos (personas que se independizan, extranjeros que vienen a España, familias que se forman…) y se compara con los proyectos visados o en curso, lo que arroja el stock de vivienda nueva que saldrá al mercado. Resultado, en dos años faltarán más de medio millón de pisos.

A colación, el dato que nos deja perplejos. Tenemos 4 millones de viviendas desocupadas. En términos de oferta y demanda, mientras haya producto disponible, el mercado debería dar respuesta a la demanda. Sin embargo, necesitamos afinar un poco más los números para concluir. De esos cuatro millones de viviendas cerradas a cal y canto, el 90% están en poblaciones de menos de 250.000 habitantes. Es decir, en las grandes ciudades que concentran la formación de nuevos hogares hay 400.000 pisos vacíos, y no cuatro millones. Aun así, es un stock que cubriría dos tercios del gap estimado por el Banco de España.

¿Por qué no salen al mercado? Hay dos grandes motivos. El primero, porque deberían rehabilitarse o reformarse. Son antiguos, sin cédula y requieren inversión. Son difíciles de alquilar y también de vender. El segundo, porque la ley favorece el alquiler turístico o vacacional y pone muchas dudas y limitaciones al alquiler convencional. Los propietarios tienen miedo. Miedo a no cobrar, miedo a que unos okupas se queden dos años y dejen la vivienda hecha polvo, miedo a que los cambios continuados en precios y duración de contratos los dejen en situación de indefensión.

Todo esto cambiaría de forma muy fácil. Primero, ordenando el territorio por destino del suelo. Igual que hay suelo de uso residencial e industrial, debería haber suelo para alquiler vacacional y otro solo para residentes. La segunda solución es que la administración pública se ha empeñado en proteger al inquilino y castigar al propietario. Si hay oferta, pero no sale al mercado, es porque la oferta requiere incentivos fiscales, coberturas de riesgo y ayudas de rehabilitación. No a cambio de nada, por supuesto. A cambio de salir al mercado en condiciones. Pero no regulando precios. En economía el precio no es el problema. Es el síntoma de un problema. Lo mismo con la oferta disponible.

El problema de la vivienda requiere un gran pacto de estado y un análisis muy detallado de la situación.