¿Cómo regulamos los alquileres de temporada?
El gobierno central ha anunciado la creación del grupo de trabajo para regular los alquileres de temporada, que celebrará su primera reunión este viernes 22 de diciembre. Es una buena noticia si tenemos en cuenta que actualmente este tipo de contratos está siendo utilizado por muchos propietarios para evitar la aplicación de la ley de arrendamientos urbanos, que es bastante más restrictiva para los contratos de alquiler que se destinan a residencia habitual.
Este tipo de contratos temporales están pensados exclusivamente para personas que buscan una segunda residencia, como los trabajadores desplazados, los estudiantes o los turistas de larga estancia (superior a 31 días, porque, si no, estamos frente a una vivienda de uso turístico) y, en determinados casos, cuando se cumplen fines asistenciales, es decir, para las viviendas sociales. Este tipo de contratos, por desgracia, no tienen una regulación específica que permita garantizar la adecuación constante a las circunstancias sociales y económicas de los usuarios y, siempre que sea posible, la rotación de las viviendas para atender al máximo de familias en situación de vulnerabilidad.
Así lo han ido perfilando los tribunales de justicia, ya que la regulación actual del contrato de temporada en la ley es muy escasa y favorece el uso abusivo de esta figura. Pocas veces los afectados llegan a los tribunales para exigir sus derechos, pero cuando lo han hecho los jueces, de forma reiterada, han reconocido que este tipo de contratos tienen una finalidad muy concreta y que solo pueden usarse en estos supuestos tasados. El hecho de firmar un contrato de once meses no es un motivo suficiente para justificar la temporalidad del contrato, sino que realmente debe destinarse a personas que utilizan la vivienda de forma esporádica y transitoria. En caso contrario, diga lo que diga el contrato, estamos ante un alquiler habitual y se aplicarán sus normas protectoras.
Estas normas protectoras que se pretenden burlar son, esencialmente, la duración mínima de cinco años de los contratos, puede ser de siete años, en caso de que el arrendador sea una empresa, y la imposibilidad de actualizar el precio del alquiler más del 2% en 2023 y un 3% en 2024. Además, cabe recordar que este tipo de contratos son los que están afectados por los topes de precios que impone la ley para el derecho a la vivienda, y el propio ministerio de Vivienda ya anunció su inminente aplicación en Catalunya, una vez se apruebe el tan esperado sistema de índice de precios estatal. Todo ello ha hecho que el uso de este tipo de contratos temporales solo en el último trimestre haya aumentado un 39%.
Para poner remedio a esta situación abusiva, en mi opinión sería necesario que la normativa recogiera claramente las causas tasadas por las que se pueden utilizar este tipo de contratos, y que se estableciese una duración máxima para cada modalidad contractual, ya que no tiene la misma necesidad un estudiante que un turista, sin posibilidad de prórrogas ilimitadas. No se puede olvidar que las administraciones públicas y las entidades del tercer sector llevan tiempo reclamando una regulación específica de los contratos de alquiler social, y este es el mejor momento para hacerlo. Además, es evidente que es necesario regular la imposición de sanciones y el proceso de inspección para garantizar que la norma se cumple: en caso contrario, puede ser papel mojado.
Este grupo de trabajo tiene una importante tarea por delante, y hay que garantizar que estén representados todos los sectores afectados de forma proporcional. Según la información pública, este grupo de trabajo estará coordinado por el ministerio de Vivienda y participarán, por parte del gobierno, los ministerios de Economía y Presidencia y la secretaría general de Asuntos Económicos. También estarán representados los propietarios, a través del Consejo de Administradores de Fincas, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, la Confederación Española de Organizaciones Empresariales (CEOE), la Confederación de Cámaras de la Propiedad Urbana y Asociaciones de Propietarios. Y los inquilinos, a través de los sindicatos CCOO y UGT y la central de inquilinos y inquilinos.
En este sentido, es evidente que toda la cúpula económica y de organismos de defensa de los derechos de los propietarios están adecuadamente representados. Sin embargo, creo que la parte inquilina podría estar mejor representada, sobre todo teniendo en cuenta que no dispone de tantos organismos ni entidades que defiendan sus derechos. Dado que la finalidad de esta regulación es blindar el uso fraudulento de los contratos de temporada para proteger el derecho a la vivienda de los inquilinos, es necesario potenciar a los representantes de derechos sociales. En primer lugar, en lo que concierne al gobierno debería participar también el ministerio de Derechos Sociales, que además ha tenido un papel importante en la regulación de la ley para el derecho a la vivienda. En segundo lugar, echo de menos representantes de la Organización de los Consumidores y Usuarios o de las asociaciones que defienden los derechos humanos y sociales. Además, dado que los contratos de alquiler social también están afectados, sería conveniente la participación de la Asociación Española de Gestores Públicos de Vivienda (AVS) y de los representantes de las entidades del Tercer Sector.
Por último, cabe destacar la importancia de que formen parte de esta mesa de trabajo personas que conozcan las regulaciones de otros países y la extensa jurisprudencia en la materia, porque muchas veces no es necesario inventar nada nuevo, sino aprovechar adecuadamente la experiencia existente y lo que están haciendo nuestros vecinos.
