Han pasado sólo 15 años de la crisis financiera e inmobiliaria que afectó profundamente a la clase media y trabajadora española, y que dejó consecuencias importantes que vale la pena no olvidar. Allí aparecen los llamados activos tóxicos, inmuebles y solares que perdieron valor económico, y donde lo tóxico no eran los activos (casas y solares) sino las valoraciones con calificaciones AAA.
Fueron tres crisis en una: financiera, crediticia e inmobiliaria, de las que todavía sufrimos las consecuencias, y uno de sus elementos principales fueron las valoraciones realizadas sobre la vivienda y el suelo. de nuevos créditos en el sector inmobiliario. En el ámbito urbanístico, se incrementaron los controles y la regulación, principalmente en el otorgamiento de licencias.
Hoy, en 2025, intentamos hacer frente a la crisis de la vivienda cuya regulación fue consecuencia de las reglas fiscales del año 2012 y de las políticas austericidas, y que ahora es necesario adaptar a las dimensiones actuales de este reto social de primera magnitud para las ciudades.
Partimos de una afirmación: la vivienda requiere suelo, techo y dinero.
Si la vivienda es un derecho y la consideramos el quinto pilar del estado del bienestar, es imprescindible incrementar sustancialmente la inversión pública en vivienda. El derecho a la salud representa el 9% del PIB; la educación, el 4,5% y el sistema de pensiones, uno 12%. Hoy, el gasto público en vivienda representa el 0,2% del PIB, lejos del 1,5% de la UE.
Resolver esta brecha exige flexibilizar la normativa surgida de la crisis financiera de 2008 –las reglas de gasto, déficit y reducción de los niveles de deuda– para activar todas las palancas financieras posibles. El Ayuntamiento de Barcelona, por ejemplo, tiene un remanente positivo de tesorería de 200 millones, superávit y una deuda inferior al 30%. Pensamos en el ejemplo del Reino Unido, que hace sólo unos días anunció un plan para adquirir y construir vivienda por valor de 46.000 millones de euros. Barcelona no puede realizar este tipo de planes sin liberarse de las limitaciones fiscales. Aún así, no solucionaremos el reto de la vivienda sólo recurriendo a la iniciativa pública, necesitamos la colaboración del sector privado en sus diversas formas para dar respuesta a la construcción de vivienda asequible y social.
La vivienda es la nueva infraestructura, por lo que hay que abrir nuevos debates que afectan al planeamiento urbano: considerar la vivienda protegida como un nuevo "sistema urbano", incrementar la edificabilidad para esta tipología de vivienda, transformar el uso de techo económico y comercial en techo para vivienda protegida o la posibilidad de incrementar la densidad de la ciudad, de servicios y equipamientos.
En Barcelona debemos definir una misión: que el parque público de vivienda llegue al 10% del total en 20 años a través de producción propia, utilizando el derecho de superficie a terceros (tanto a través del convenio ESAL para entidades sin ánimo de lucro como con otros actores del sector privado), y también mediante cesiones de activos privados al sector público.
La vivienda es un reto y un debate político de primera magnitud que requiere acuerdos entre las partes, a corto y largo plazo. Acuerdos de regulación, transferencias públicas o producción de vivienda. Para resolver la pregunta de quien debe invertir, poseer y gestionar estas viviendas sociales y asequibles, deberíamos aparcar posturas puristas o extremas. Tanto la de aquellos que consideran adecuada sólo la propiedad pública, gestionada y construida por el sector público, como la de aquellos que consideran que elEstado debe dejar actuar libremente el mercado y limitarse a atender a los más desfavorecidos.
Una cuestión central cuando hablamos de la ciudad democrática es cuál es el "pacto social" de distribución del valor urbano. El Estado y las administraciones públicas han sido hasta ahora los proveedores del estado del bienestar: sanidad, educación, pensiones o sistema de dependencia. Ahora, el sector público debe hacer cumplir también su papel de garante y proveedor del derecho a la vivienda, utilizando todas las herramientas a su alcance, también la colaboración con el sector social y el privado.
