Un 2,2% en enero: el nuevo índice que limita la subida anual de los alquileres, en marcha

BarcelonaLos alquileres que se actualicen en enero podrán aplicar un aumento del precio de un 2,2% como máximo. Se trata del primer valor del nuevo índice de referencia para la actualización anual del precio de los alquileres, y que el Instituto de Nacional de Estadística (INE) publicará cada mes, tal y como prevé la ley estatal de vivienda aprobada en mayo de 2023. El nuevo índice tiene por objetivo desvincular los alquileres de la inflación, que según el dato adelantado por el INE fue del 2,8% en 2024, evitando así incrementos desproporcionados.

Esta actualización anual del precio del alquiler queda recogida en el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y estipula que sólo puede llevarse a cabo cada año de vigencia de contrato en los términos pactados por las partes. El propietario que decida aplicar este aumento –fijado en el 2,2% en enero– deberá comunicarlo por escrito al inquilino, explicándole ese nuevo porcentaje de incremento. Según recoge el artículo 18 de la ley de arrendamientos urbanos (LAU), la actualización de la renta del alquiler no puede ser superior al IPC, pero dado que la inflación se ha disparado en los últimos años, el gobierno español decidió limitar esta actualización al 2% para 2023 y al 3% para 2024, aunque la inflación ya se ha situado por debajo de este último valor. De cara al nuevo año que comienza, se aplicará el nuevo índice y, por tanto, decaen estos topes.

Sólo afecta a los contratos del último año y medio

El nuevo índice, publicado hoy, solo afectará a los contratos de alquiler que se hayan firmado después del 24 de mayo, dos días antes de que entrara en vigor la ley de vivienda estatal. Si un inquilino y un propietario firmaron un contrato de alquiler en enero del 2024 por un valor de 1.200 euros en Barcelona –el precio medio en la capital catalana durante el primer trimestre del pasado año era de 1.193,4 euros–, en la actualización de este enero el propietario podrá aumentar su precio un 2,2%, es decir, 26,4 euros. Así, el precio aumentará hasta 1.226,4 euros.

Este nuevo mecanismo es complementario al control de los precios de los alquileres en zonas tensionadas que el gobierno español también incluyó en la ley de vivienda, y que limita las subidas de precio cuando los contratos se terminan. El control consiste en dos medidas: la prohibición de subir el precio del alquiler respecto al contrato anterior –excepto algunos casos– y la puesta en marcha de un índice de control de precios que obliga a grandes tenedores –en Cataluña, propietarios de cinco pisos o más– y los pisos que se pongan en el mercado por primera vez en cinco años, a situar el precio del piso dentro de un rango de precios determinado.

¿Cómo se calcula?

El nuevo índice se ha calculado a partir de una fórmula pensada para que cuando la inflación supere el 2%, dé un valor resultante inferior. De hecho, este nuevo índice se ha calculado a partir del último dato de inflación definitivo disponible, que es el del mes de noviembre, situado en el 2,4%. El nuevo índice toma el "mínimo valor" entre la tasa de variación anual del índice de precios de consumo (IPC), la tasa de variación anual del IPC subyacente y la tasa de variación anual media ajustada.

En concreto, el nuevo índice de referencia tiene en cuenta el índice de precios de consumo (IPC) y el índice de precios de consumo subyacente –que no incluye ni la energía ni los alimentos frescos, que son más volátiles –. También considera las diferencias entre las tasas de crecimiento anual de estos dos indicadores cada mes y, además, dos parámetros: uno que tenga relación con el crecimiento esperado a largo plazo del índice, y otro que será un coeficiente moderador de estas diferencias.

Por ejemplo, si se aplica la fórmula sobre una inflación del 0,5% –suponiendo que es el valor mínimo entre el IPC y el IPC subyacente–, el valor del nuevo índice es 1,25%. Sin embargo, si se aplica sobre una inflación del 2% –el objetivo de tasa de inflación a medio plazo del Banco Central Europeo (BCE)–, el valor del índice es 2%.

Alquileres turísticos y de temporada

Este nuevo índice, como el control del precio de los alquileres en zonas tensionadas, no afecta a los alquileres turísticos y de temporada, que quedan fuera de la ley de vivienda aprobada hace año y medio. Pero precisamente este jueves entra en vigor la nueva medida del gobierno español para regular los alquileres de corta duración, aunque no se pondrá en marcha hasta el 1 de julio.

Esta medida consiste en un registro único, que también afecta al alquiler de habitaciones, sin el cual no podrán comercializarse los pisos de alquiler no habitual o no residencial. El objetivo del registro, que adopta un reglamento europeo, es combatir el uso fraudulento de estas tipologías para evitar el control de precio. Su entrada en vigor convierte a España en el primer país de la Unión Europea (UE) en desarrollar este reglamento, aprobado en abril pasado por la UE y que establece un registro y la obtención de un número de identificación.