Un país de pequeños propietarios

BarcelonaLos denominados fondos buitre y, por extensión, también lo que se denomina grandes tenedores en términos de vivienda, han estado en el punto de mira durante toda la semana a raíz del debate abierto tanto social como políticamente por el desahucio de Maricarmen Abascal en Madrid. Pero, ¿realmente tienen tanto peso los grandes tenedores en el mercado de la vivienda catalán y español? ¿Pueden marcar el precio del alquiler? Realmente la estructura de la propiedad de la vivienda hace pensar que su peso es más bien relativo porque, a pesar de las inversiones que hicieron algunos fondos relevantes tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, el hecho es que el parque de viviendas en manos de los grandes tenedores es más bien pequeño.

Buscar y encontrar los datos no es fácil, ya que hay diferentes estadísticas que los recogen, pero parcialmente. Pero buscando en el catastro, el Banco de España, el Consejo del Notariado y otras fuentes, se puede concluir que en el Estado solo hay un 2,4% de viviendas en manos de propietarios que tienen más de una decena. Si consideramos como gran tenedor a aquellos que tienen más de cinco viviendas, solo concentrarían la propiedad del 9% del parque.

Eso sí, la costa mediterránea y las Baleares, y también la Comunidad de Madrid, es donde un porcentaje más alto de viviendas se concentran en manos de grandes propietarios. Por ejemplo, en Barcelona y en las Baleares, el 6,1%; en Girona y en Lleida, el 5,9%; en Madrid, el 5,3%; en Tarragona, el 4,2%; y las tres provincias del País Valenciano, entre el 3,1% y el 3,7%. También destaca Toledo, con un 5,3%, como una extensión, por su proximidad, del modelo de Madrid.

En Cataluña, la Cámara de la Propiedad Urbana presentó un informe basado en datos catastrales de Cataluña, la demarcación de Barcelona y la capital catalana con un objetivo explícito: determinar si estos datos respaldan el relato de una supuesta concentración especulativa vinculada a grandes inversores. Según el estudio de la Cámara, en Barcelona hay 529.881 titulares catastrales –personas físicas o jurídicas– asociados a 706.624 referencias catastrales residenciales. La media es de 1,33 referencias por titular. El 95,97% de los propietarios son personas físicas y concentran el 89,56% de las propiedades, mientras que las personas jurídicas privadas representan solo el 3,04% de los titulares y acumulan el 8,1% de las propiedades.

Con estos datos, la Cámara concluye que no hay una concentración especulativa generalizada de la propiedad residencial y que el problema de la vivienda se explica sobre todo por factores estructurales de oferta, regulación y demografía.

También el Observatorio de la Vivienda de Barcelona (OHB) ha estudiado la concentración de la propiedad en la capital catalana. El estudio del OHB parte de una aproximación diferente a la de la Cámara de la Propiedad, cruzando la base alfanumérica del catastro con el Registro Catastral Municipal, y constata que en 2025 en Barcelona había un total de 525.440 propietarios y estima que el parque de viviendas está formado por 792.884 inmuebles catastrales de uso residencial.

Según estos datos, la media de viviendas por propietario se sitúa en 1,5 unidades –un valor similar a los 1,33 de la Cámara–, teniendo en cuenta que el 83,5% de los propietarios solo tienen una vivienda, pero concentran el 55,3% del parque.

¿De quién son los pisos de Barcelona? La diferencia es especialmente marcada entre tipos de propietarios. Las personas físicas, que representan el 96,3% de los titulares, tienen una media de 1,3 viviendas. En cambio, las personas jurídicas –el 3,7% de los propietarios– concentran el 15,2% del parque y tienen una media de 6,2 viviendas por titular. Dentro de este grupo, las empresas acumulan el 12% de todas las viviendas de la ciudad.

Una sentencia reciente del Supremo no permite decir cuáles son estas empresas que acumulan más propiedades. El Gobierno tiene en el horno el decreto para crear el Registro de grandes tenedores, que el Parlament aprobó crear en marzo de 2022. Según el borrador, que todavía está pendiente de aprobar definitivamente y al cual ha tenido acceso el ARA, la Agencia de la Vivienda quiere poder publicar en su página web la razón social –el equivalente al nombre– y el NIF de las personas jurídicas que sean consideradas grandes tenedoras. Pero el Tribunal Supremo ha decidido que revelar estos datos, que afectan a las personas jurídicas, no a las físicas, que están protegidas por la ley de protección de datos, supone un "perjuicio para la seguridad pública". Con la razón social y el NIF del gran tenedor, cualquiera puede hacer una búsqueda en el Registro de la Propiedad y obtener la dirección exacta de los pisos en manos de aquella persona jurídica, hecho que, según el alto tribunal, incrementa "de una manera relevante el riesgo de ocupación ilegal".

A pesar de que pueda haber algunos cambios, el año 2023, la Fundación Civio a partir de datos del Incasòl, hizo un estudio sobre quiénes eran los propietarios más grandes de vivienda en Cataluña. La Generalitat ocupaba el primer lugar, con más de 10.000 pisos; seguida de CaixaBank, con más o menos la mitad; y el tercer lugar lo ocupaba el Ayuntamiento de Barcelona, con poco menos de 5.000 pisos. A continuación se situaban dos fondos norteamericanos, Cerberus y Blackstone, con poco más de 2.800 el primero y 2.500 el segundo; y a continuación Cevasa, una empresa cotizada catalana de larga trayectoria en el negocio del alquiler, con casi 2.200 pisos.

La subida de precios

Los expertos consultados, sin embargo, dudan de que la concentración actual de viviendas en manos de grandes tenedores sea la causa del encarecimiento del precio del alquiler, tanto en Cataluña como en España. "La escasez es lo que hace subir los precios", explica Òscar Gorgues, gerente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona. "Es un problema de planeamiento", dice Carme Trilla, presidenta de Hàbitat 3. El director general de Amat Immobiliaris, Guifré Homedes, considera que, aunque ha crecido en los últimos años, los fondos "tienen un porcentaje pequeño" de viviendas, tanto en Cataluña como en España.

Tampoco creen que los fondos tengan la capacidad de hacer subir los precios. "No tienen capacidad [los fondos] de encarecer el alquiler", dice Trilla. A su parecer, "el agujero está en los pisos turísticos, el alquiler de temporada y el de habitaciones", explica la experta. Para Gorgues, "no hay ninguno [fondo] que pueda ser dominante en el mercado". De hecho, Gorgues asegura que el parque está dominado por pequeños propietarios porque comprar pisos ha sido históricamente "un recurso de la clase media para ahorrar". Guifré Homedes, por su parte, apunta que, además, en Cataluña "no tienen ninguna influencia porque el mercado de alquiler está regulado".

Además, Homedes indica que los fondos ya están de retirada, no solo porque se haya regulado el precio del alquiler, sino porque "ya han cumplido su ciclo inversor". De hecho, compraron cuando los precios eran baratos por el estallido de la burbuja y ahora ya venden. Homedes destaca que, en buena parte, compraron activos de la Sareb (el banco malo), y considera que estos pisos hubiera sido mejor que continuaran en manos de la administración. "Ha sido la gran oportunidad perdida de tener un parque público", asegura.