Los motivos por los que tu piso no baja de precio

BarcelonaCon la tormenta inflacionaria y sus derivadas, como la subida de tipo y el encarecimiento de las hipotecas, podría sorprender que las viviendas muestren resistencia a bajar de precio. Pero esta es una de las conclusiones del último boletín económico del Banco de España sobre los desajustes entre la oferta y la demanda de vivienda y su relación con los precios.

La entidad argumenta que esta resistencia a la baja de los precios se prevé mayor que la que se espera de otros indicadores de mercado, como las compraventas o los visados. Esto se explica por la existencia de una serie de factores mitigadores. Uno de ellos es que los compradores actuales son de rentas medianas y altas, de mediana edad, con un patrimonio que los permite no financiar una proporción muy elevada de la compra de una vivienda. También porque el poder adquisitivo de estos hogares se ha visto menos afectado por la inflación.

"Estos factores tendrían que contribuir a mitigar la prolongación en un futuro de la pérdida de dinamismo de las transacciones que ya se ha observado", apunta el informe. De hecho, este mes de abril la compraventa de viviendas en Catalunya bajó un 13,1% respecto a abril del 2022, hasta las 6.947 operaciones, pero en los cuatro primeros meses de 2023 la caída es solo de un 2,68%.

A esta resistencia a la baja de los precios de las viviendas también contribuiría el relativo sostenimiento de las compraventas, la escasez de obra nueva y los elevados niveles de costes de los materiales de construcción. De hecho, todavía no ha habido una "plena traslación" de la alza de estos costes a los precios de las viviendas, recoge el informe.

Expertos consultados por el ARA este lunes ya explicaban que, pese al aumento de los tipos, cosa que de alguna manera tiene que influir en el dinamismo de mercado de la vivienda, las operaciones de compraventa no están bajando por factores de contrapeso. Aparte de los mencionados por el Banco de España, estos citaban también el ahorro, la entrada de extranjeros o, a escala general, el buen comportamiento de la economía y las cifras de ocupación.

Más suelo para satisfacer la demanda

El informe también apunta que, después de la pandemia, la demanda de vivienda en propiedad se ha recuperado más que la oferta: esto explica el actual "desajuste" entre las dos variables y, de retruque, las presiones alcistas sobre los precios. "A escala regional también se observa en los últimos años, de forma generalizada, una menor suficiencia de la oferta para atender la demanda. Los precios de la vivienda en propiedad han subido más en las regiones que han acusado una mayor escasez relativa de su oferta", concluye el informe.

Para contrarrestarlo, teniendo en cuenta que el desajuste es entre oferta y demanda, el Banco de España propone revisar los procedimientos de gestión del suelo urbanizable para que la producción de viviendas pueda responder "con más agilidad" las necesidades existentes. Esto se explica porque una de las características del mercado de la vivienda es que el stock de viviendas es un elemento rígido a corto plazo: desde que se toma la decisión de promover la construcción de una vivienda hasta que sale al mercado transcurre un periodo relativamente largo. Además, desde que se dispone del visado de obra nueva para la construcción de un edificio de viviendas en altura hasta que finaliza pasa como mínimo un año y medio.

Según datos de ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, el 24% de los planeamientos urbanísticos tienen una antigüedad inferior a 1992, mientras que cerca del 30% es posterior a 2008. Para el Banco de España, este es otro elemento que subraya la necesidad de revisar y actualizar las figuras de los planeamientos más antiguos, con el objetivo de aumentar el suelo disponible para la producción de vivienda.

Pero esto no es todo: el número de viviendas previstas en las áreas de desarrollo de estos planeamientos asciende a más de 9,2 millones de unidades, de las cuales más del 70% no se habrían ejecutado.

Esta situación de los precios de la vivienda supone un balón de oxígeno por aquellos que tienen un piso en propiedad, puesto que aleja cualquier bajada a corto plazo y, también, la perspectiva de un eventual colapso del mercado, como pasó con la burbuja inmobiliaria. Desde el punto de vista del comprador, este informe puede hacer retrasar la intención de compra, si confiaba que con el encarecimiento de las hipotecas se enfriaría la demanda y, de vuelta, disminuiría el precio del piso que buscaba.