Para entender dónde estamos en materia de vivienda hay que aplicar una mirada larga. A menudo se alega que construir un parque público de viviendas es muy lento, que hace falta mucho dinero para tener reservas de suelo y que harían falta muchos años de inversión continuada para lograr el objetivo de un 15% de viviendas asequibles en las ciudades. Pero en un país como España, históricamente muy expuesto al ladrillo, el Estado ha intervenido en muchas ocasiones para rescatar los mercados: del 2008 al 2014 se invirtieron fondos públicos y europeos para salvar a los bancos y las cajas después del estallido de la burbuja inmobiliaria; en 2012 se creó la Sareb para gestionar los “activos tóxicos”; se dieron todo tipo de facilidades a las socimis y se reformó la ley de arrendamientos urbanos (LAU), generalizando la firma de contratos de alquiler a solo tres años. Buena parte de aquellas decisiones explican que encontrar ahora una vivienda de alquiler sea un milagro.La historia de la Sareb se puede explicar desde una perspectiva macroeconómica o desde el punto de vista de las ciudades: son dos visiones contrapuestas. Yo la explicaré desde esta visión local.Muy cerca de mi casa, en un barrio de nueva creación, hay un solar muy grande con malas hierbas, delimitado por unas grandes piedras, que hace años que está vacío. Antes eran campos, y desde la aprobación de un plan parcial de 2002 se han hecho nuevas calles que dan lugar a solares pensados para hacer bloques de seis plantas, pero de baja densidad, porque las edificaciones están muy separadas entre sí. Solo un 10% del aprovechamiento se destina a vivienda social, como en muchos planeamientos de aquella época.El estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008 hizo subir desorbitadamente los precios de los terrenos al pasar de campos a solares, y algunos promotores se pillaron los dedos. En previsión de que los precios no volverían a recuperar aquellos valores, se creó la Sareb, para evitar que la corrección en los precios de los terrenos y de los pisos implicara la quiebra de los bancos. Así, el solar de al lado de casa pasó a manos del banco malo, y muchos de mis vecinos no saben que el urbanismo plantea allí un bloque para 58 pisos. La Sareb lo ha tenido en cartera durante años y no ha habido ningún promotor privado que lo haya querido desarrollar, a pesar de que es un suelo finalista. El mercado no ha respondido como estaba previsto.En un intento de movilizar un paquete de terrenos como el de al lado de casa, la Sareb realizó un concurso llamado Plan Viena, que debía permitir construir 3.770 viviendas asequibles en toda España a promotores que cobrarían sus alquileres durante 80 años. El concurso, sin embargo, quedó desierto: ningún operador se vio capaz de promover pisos de alquiler asequible en decenas de municipios diferentes, cada uno pendiente de sus trámites de licencias y permisos, con la incertidumbre de los costes de construcción rampantes por la pandemia, y después las guerras de Ucrania y de Irán.
En otros municipios catalanes, en la costa, hay cientos de edificios que pasaron a manos de la Sareb por la quiebra de promotores locales. He visitado algunos, y están llenos de escombros, con las paredes a medio hacer, cableado arrancado, sin cristales, vandalizados y, en muchos casos, mucho más degradados que cuando los promotores perdieron su posesión. En el mejor de los casos, la Sareb los ha tapiado o han colocado puertas antiocupación, pero han pasado casi quince años y nadie se ha tomado la molestia de rehabilitarlos. Y un piso sin ventanas se moja cuando llueve, sufre filtraciones, y su estructura se degrada hasta un punto que el excel que soportaba la teoría de que la cartera de la Sareb se revendería con beneficios al cabo de los años ya no es creíble. Sin mantenimiento, el patrimonio del banco malo se ha devaluado todavía más.Últimamente, se ha anunciado que se avanzaría en el traspaso de activos de la Sareb hacia la entidad pública Sepes, ahora bautizada como Casa 47. Teóricamente, se han identificado más de 40.000 viviendas y 2.400 terrenos con capacidad para hacer 55.000 nuevos pisos (con planeamiento aprobado). De estos 40.000, un tercio (13.000) están ubicados en Cataluña, y la Generalitat ha firmado un protocolo con el ministerio para gestionarlos en usufructo (sin ostentar la propiedad). De momento, en el nuevo portal inmobiliario de Casa 47 solo hay 93 pisos de alquiler en Cataluña. Rehabilitar todos los pisos de la Sareb debería ser una prioridad del Plan 50.000, pero hacerlo sin ser el propietario tiene pocos incentivos. Aquí hay una oportunidad real para compensar las carencias de inversión estructurales en Cataluña y para repetir el precedente de los traspasos del Instituto Nacional de Urbanización o del Instituto para la Promoción Pública de Vivienda hacia 1980. Porque el tiempo corre y está previsto que la Sareb se liquide dentro de un año, en 2027. Desde su creación, la sociedad ha vendido 71.000 viviendas, la mayoría en Cataluña y en el País Valenciano. Pero las pérdidas de la Sareb ya computan en el déficit público, porque la entidad ha sido incapaz de devolver el dinero prestado.Todos los alcaldes saben cuáles son los bloques de la Sareb, porque hace años que se acumulan problemas en ellos. En muchos casos, los bloques de pisos y los terrenos son la expresión de los excesos del tiempo de burbuja inmobiliaria, pensados como segundas residencias o en sectores de crecimiento poco vinculados a los núcleos urbanos. Rehabilitar este volumen de viviendas en poco tiempo también requiere simplificación normativa y gestión de proximidad. No tiene ningún sentido hacerlo desde Madrid.
