Las condiciones y el diferencial con el Euríbor, claves para elegir una hipoteca a tipo variable

BarcelonaLa pandemia y los tipos de interés al mínimo han provocado en los últimos meses una fuerte competencia entre bancos para el mercado de las hipotecas que se ha visto incrementada por el entrada en el sector financiero de nuevos actores que solo operan en internet. Esto ha hecho que muchas entidades, sobre todo las que intentan abrirse un agujero entre los clientes, apuesten por condiciones muy ventajosas para los usuarios, especialmente si se comparan con lo que se ofrecía hace unos años.

Sin embargo, hay que tener cuidado a la hora de contratar una hipoteca. El largo periodo de tiempo con el Euríbor en terreno negativo y los tipos básicos al 0% tiene consecuencias para los bancos: los márgenes de beneficio se les estrechan, por lo que necesitan encontrar fuentes de ingresos adicionales para compensarlo.

Es por eso que cada vez más las hipotecas ofrecen condiciones muy buenas en cuanto a los intereses, pero tienen condiciones que hay que cumplir. Legalmente, los bancos no pueden obligar a su clientela a contratar ningún producto extra para recibir un crédito, pero sí que pueden ofrecerlos a cambio de una reducción del interés.

Lo más habitual en estos casos es la contratación de seguros, ya sean para el hogar o de vida para los titulares del préstamo. Las entidades más grandes a menudo tienen filiales aseguradoras o bien acuerdos con empresas de seguros, lo que les hace más fácil colocar estos tipos de productos. Sin embargo, también la contratación de seguros tiene un sentido práctico más allá de añadir un ingreso extra en el banco a través de un producto financiero adicional. Son una manera de traspasar el riesgo al cliente en caso de un accidente (por ejemplo, un incendio) en la vivienda que le haga perder el valor o en caso de que el cliente muera. En estos dos casos, una póliza que cubra el valor del hogar o que deje un dinero a los herederos permitiría que tengan suficientes fondos para pagarla, como mínimo una parte.

Otros servicios que algunas entidades pueden ofrecer para rebajar el interés incluyen las alarmas, los fondos de inversión o los planes de pensiones. En algún caso, incluso se puede obtener un descuento si se contrata un seguro de coche.

La batalla por los clientes, sin embargo, también ha afectado estas condiciones. En el caso de las hipotecas de tipo variable con un interés más bajo del mercado español, la mayoría requieren la contratación de un seguro del hogar y abrir una cuenta en el banco en el que se domicilie la nómina (el sueldo o la pensión). Si no se acepta no quiere decir que no se pueda obtener el préstamo, sino que simplemente no será con las mejores condiciones y los bancos harán pagar más intereses al cliente.

De hecho, solo el operador online de hipotecas Coinc ofrece préstamos sin ninguna condición añadida. El resto, tanto bancos online como entidades tradicionales, obligan a contratar un seguro del hogar. La otra excepción es Pibank –filial del banco ecuatoriano Pichincha–, que exige a los clientes domiciliar su sueldo.

Las hipotecas con tipos de interés variable son las más habituales del mercado, a pesar de que las de tipo fijo han ido ganando terreno con los años. El tipo variable consiste en pagar el interés de referencia en el mercado bancario, que en la zona euro es el Euríbor, con un añadido. De todas las hipotecas analizadas, Abanca es la que tiene el diferencial más bajo, de 0,85 puntos. Esto quiere decir que si el Euríbor fuera del 1%, el interés de la hipoteca sería del 1,85%. Actualmente, sin embargo, esta tasa está aproximadamente en el -0,49% y lleva desde 2016 por debajo del cero.

Varias entidades, hasta seis de las diez analizadas, también obligan a contratar un seguro de vida. Ahora bien, la que más condiciones pone para minimizar el interés es Kutxabank, que ofrece la posibilidad de contratar una póliza de vehículo, hogar y vida, una alarma para la vivienda, un plan de pensiones —en este punto coincide con Bankinter— y un fondo de inversión.

El TAE es lo que importa

Aparte de las condiciones y de lo que cuesta cada uno de los productos extras que contratamos, también hay que mirar qué se paga al final cada año. Este punto es el TAE, que tiene que aparecer destacado en el contrato y representa el interés final que nos cobra el banco. Se calcula con el interés nominal que hemos mencionado, calculado en base al Euríbor, pero incluye otros pagos, por ejemplo, las comisiones. La comparativa del TAE con lo que se pague además en productos extras es lo que nos tiene que hacer decidirnos por una entidad u otra y por unas condiciones u otras, a la hora de negociar con un banco en concreto.

En este aspecto, Evo Banc —filial de Bankinter— es el que tiene un TAE más reducido, del 0,62%, a pesar de que Abanca ofrece un diferencial con el Euríbor más bajo. En cambio, en el otro extremo están Coinc y Openbank, con un TAE del 2,14% y del 2,15%, respectivamente.