Guía práctica para hipotecados ante la subida de tipos

Barcelona“Hay mucho ruido, pero no habrá para tanto”. Son palabras de un empleado bancario consultado el pasado jueves cuando un cliente se acercó para consultar cuánto le subirá la hipoteca de tipo variable y qué opciones tiene. A pesar del optimismo de la respuesta, lo cierto es que las familias que tienen este tipo de hipotecas vinculadas al euríbor se exponen a sensibles subidas en la cuota mensual. 

El ARA ha querido hablar con dos expertos para saber qué opciones tienen los clientes en esta situación y qué opciones tienen para minimizar su gasto financiero.

Nadie sabe cuánto ni hasta cuándo subirán los tipos

Banqueros de primer nivel han afirmado en público y en privado que prevén unas seis subidas de tipos hasta que acabe en 2023, incluidas las dos anunciadas por el BCE para julio y para septiembre. La base de su previsión es que la inflación no caerá y, por lo tanto, la institución con sede en Frankfurt tendrá que subir tipos para frenar los precios. CaixaBank, por ejemplo, calculaba en marzo que el euríbor pasaría en un año del -0,5% al 1,5%, y otros informes apuntan que el próximo año podría subir al 2,2%. 

Hay que recordar que este junio el euríbor (el indicador del precio al cual se presta el dinero en los bancos) ha culminado la subida mensual más grande de su historia: en un año ha pasado del -0,48% al 0,85%. Pero la situación actual no se puede llevar al futuro con ligereza: esta misma semana diferentes medios ya apuntaban que los mercados dan por hecho que, después de las subidas de 2022, el 2023 volverá a ser un año de bajadas. 

Reguladores, gobiernos y centros de estudio están acostumbrados a constatar que nadie puede anticipar el futuro con precisión.

Mirar los productos vinculados

Los bancos a menudo bonifican –rebajan– las hipotecas en función de si el cliente contrata más o menos productos. Los clásicos son la nómina depositada, una tarjeta de crédito, el seguro del hogar y el seguro de vida. Y aquí hay margen de mejora: “Los seguros de los bancos siempre son más caros”, explica el consultor hipotecario Xavier Valls. Al cliente le conviene comprobar si el descuento que recibe en el tipo que le imponen para tener el seguro compensa económicamente el hecho de tener un seguro más caro.

Otra cuestión que hay que comprobar es que el seguro de vida vaya actualizando el número de años que quedan cubiertos hasta que la hipoteca se haya pagado del todo. En caso contrario puede pasar que haya sobrecoberturas en el seguro que lo encarecen. 

Pasar de tipo variable a tipo fijo

Los expertos recomiendan que cuando a una hipoteca le queda poco tiempo de vida no vale la pena cambiarla porque a menudo las comisiones a las que tendrá que hacer frente harán que el cambio en términos económicos sea mínimo.

Pero una familia que deba 250.000 euros en una hipoteca que ha pedido recientemente a 30 años puede pasar en poco tiempo de pagar unos 850 euros a unos 1.020; pero, si el euríbor sube al 5%, superaría de largo los 1.500 euros. 

Para blindarse contra esta posibilidad, el cliente tiene el derecho a pedir un cambio de condiciones en la hipoteca, de tipo variable (siempre en paralelo con el euríbor) a tipo fijo, que te blinda de posibles subidas. La posibilidad de que el banco te rebaje el tipo de interés manteniéndote la hipoteca variable son inexistentes, apuntan los expertos. 

Cuando el banco te hace una oferta a tipo fijo, el interés será claramente superior al euríbor actual y resulta difícil saber si en el largo plazo compensará. Los bancos, hoy por hoy, ofrecen un tipo fijo que ronda el 2,5%, muy por encima de las ofertas de hace unos meses.

¿Sale gratis cambiar de tipo fijo a variable? Hay que mirar lo que se ha firmado. De 2014 a 2019 había una comisión por riesgo del tipo de interés que compensaba los bancos por el cambio y las entidades cobraban hasta un 5% del capital inicial (si era de 300.000 euros, el cambio de variable a fijo te podía comportar un recargo de 15.000 euros). Pero desde 2019 esta comisión se ha suavizado con la nueva ley hipotecaria: ahora se denomina comisión por pérdida financiera y es, como máximo, del 2%. 

Otra opción en el mercado es la hipoteca mixta, que ofrece un tipo fijo y, por lo tanto, más tranquilidad durante unos años, y después te sitúa en el tipo variable. 

Antonio Beltrán, consejero delegado de Hipotecas Plus, recomienda agilizar al máximo el trámite porque el euríbor está subiendo día a día, contactando con la entidad presencialmente y vía apli, y haciendo la consulta con la documentación ya lista: DNI, vida laboral actualizada, contrato de trabajo, las tres últimas nóminas, declaración de la renta y últimos recibos otros préstamos. 

Cambiar de banco

A pesar de que todos los bancos están subiendo precios en bloque al compás del euríbor, siempre se puede encontrar una mejora en los productos vinculados o incluso en el tipo que te ofrecen. Hay dos caminos: la amortización total anticipada para hacer una nueva hipoteca y la subrogación. En el primer caso esto puede implicar una comisión por amortización total –hay que consultarlo en la hipoteca firmada– y quizás una de apertura, pero te puede permitir añadir más capital para otras necesidades. Cuando la cancelación anticipada se hace en una hipoteca fija, se aplicará la comisión de pérdida financiera. 

Hay que tener en cuenta que el cliente tendrá que afrontar el pago de la tasación bancaria, el coste de cancelación registral, el notario, el registro de la propiedad y la gestoría, en un gasto total de unos 1.000 euros. Estos gastos se ahorran en caso de subrogación, opción en la que la hipoteca se mantiene idéntica en cantidad y plazo, pero con la que mejoras el tipo y quizás los productos vinculados, y que puede tener asociada una comisión. Es más lenta porque el banco original tiene derecho a hacer una contraoferta. 

Siempre que se comunica la intención de cambiar de banco, la entidad que tiene tu hipoteca puede ofrecerte mejores condiciones de las que tenías. En un contexto tan poco favorable al cliente con hipoteca variable, es prácticamente la única herramienta de negociación. 

Aumentar el plazo de pago

Los expertos no lo recomiendan, porque acaba saliendo más caro, pero puede ser una opción si el cliente tiene una situación complicada en el presente y confía en que su situación financiera mejore con los años. Hay que recordar, sin embargo, que normalmente los bancos solo ofrecen como periodo de financiación los años que le quedan al cliente para cumplir los 65. 

Contratar a un profesional

Los intermediarios de hipotecas o brokers hipotecarios pueden hacer la gestión de revisar tu hipoteca y buscar alternativas para ayudarte a contratar una nueva. Cobran entre 1.000 y 8.000 euros en función de los servicios requeridos. El valor de estos profesionales es que conocen las particularidades del sector y tienen más información de posibles ofertas.