El índice de control al precio del alquiler entra en vigor: todo lo que sabemos

BarcelonaEl nuevo índice de control del precio de los alquileres y la declaración de 140 municipios catalanes como zona tensionada son ya oficiales. El ministerio de Vivienda y Agenda Urbana ha publicado este viernes en el BOE las dos resoluciones después de superar el proceso de participación pública, y tienen efectos en Catalunya a partir de este sábado. Esto es todo lo que sabemos.

¿Qué ha pasado esta semana?

La previsión inicial del gobierno español era que el índice entrara en vigor el pasado miércoles, justo cuando se cumplían los diez días hábiles de consulta pública desde que el ministerio publicó la medida en su página web. Pero el martes el gobierno español informó que había que habilitar 24 horas extras por responder a todas las alegaciones planteadas. Se han recibido seis, pero ninguna de ellas ha sido aceptada.

Esta misma semana, la Generalitat publicó en el DOGC una nueva versión de la declaración de zonas tensionadas presentada en agosto, ya que así lo había pedido el ministerio. El gobierno catalán actualizó la memoria para la declaración de estas zonas, que finalmente han quedado en 140 municipios como única zona de mercado residencial tensionado. El 80,6% de la población de Cataluña vive en estas zonas.

En esta memoria, se recoge también la consideración de gran tenedor, que según la ley de vivienda estatal son las personas jurídicas o físicas con más de diez inmuebles o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial. La Generalitat, tal y como habilita la ley estatal, ha reducido este criterio a cinco o más inmuebles. Paralelamente, está trabajando para aprobar antes de que acabe el año el reglamento del Registro de Grandes Tenedores para conocer quién tiene esa consideración.

¿Quién tendrá que aplicar el índice?

El índice de precios de referencia será de obligado cumplimiento en los municipios declarados como zona tensionada sólo en dos casos: cuando los grandes tenedores hagan nuevos contratos y cuando se ponga en el mercado un piso de alquiler que no haya tenido ningún contrato de arrendamiento vigente durante los últimos cinco años. Podrá aumentar hasta un 10% si se han realizado obras de rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad.

En el resto del mercado de alquiler, el índice de precios sólo servirá como referencia para conocer el valor real de cada vivienda. Pero esto no significa que el propietario pueda poner el precio que quiera: en zonas tensionadas, los propietarios, pequeños o mayores, tendrán que referenciar los nuevos contratos con los anteriores.

Paralelamente, la ley de vivienda estatal obliga a que todos los contratos que deban renovarse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2024 no puedan actualizar su precio más de un 3%. Los nuevos contratos que se realicen en zonas no tensionadas, el precio podrá estipularse libremente.

Los inquilinos pueden consultar el índice de referencia de su vivienda en esta página web habilitada por el ministerio de Vivienda, y para saber si pertenece a un gran tenedor, deben consultarlo en el registro de la propiedad. Asimismo, enviando una solicitud de datos al registro de fianzas del Instituto Catalán de Suelo (Incàsol), pueden conocer, antes de formalizar el contrato, qué pagaba el anterior inquilino –un dato que deberá constar en el contrato–. El departamento de Territorio de la Generalitat ha activado un portal para responder dudas sobre el tope.

Cataluña, terreno de pruebas

Si bien hace cuatro años Catalunya ya aplicó un tope de precios que estuvo vigente durante dieciocho meses, hasta que el Tribunal Constitucional (TC) tumbar parcialmente la ley que el Parlamento había aprobado, ahora vuelve a ser el terreno de pruebas de la medida estrella de la ley de vivienda estatal. Es la única comunidad autónoma que ha declarado zonas tensionadas, requisito necesario para la aplicación del índice. El rango de precios se aplicará durante tres años, el período que estará vigente la declaración de zona tensionada, que podrá prorrogarse anualmente siempre que se justifique.

País Vasco y Navarra son los únicos dos territorios del Estado que, aunque quieran, no podrán aplicar el índice porque la base del sistema es tributaria y estas dos comunidades tienen un régimen fiscal distinto al resto. El sistema se ha conformado con los datos de todos los contratos de arrendamiento que la agencia tributaria dispone en las declaraciones de la renta que realizaron las personas físicas propietarias en 2022.

El fantasma de la oferta

El denominador común de las críticas del sector inmobiliario es el impacto negativo que supuestamente tendrá la aplicación de este índice en la oferta de viviendas de alquiler: dicen que se reducirá, aún más de lo que está haciendo, porque consideran que la medida empuja a los propietarios a sacar viviendas del mercado.

Para evitarlo, la ley también prevé una serie de incentivos fiscales para estimular la oferta a un precio asequible. La norma establece un porcentaje de reducción del 50% del impuesto sobre la renta, que podrá incrementarse en diferentes supuestos: si se alquila a jóvenes, se pone la vivienda en el mercado protegido, se hace una rehabilitación o se reduce el precio al menos un 5% respecto al contrato anterior.