¿Quieres hipotecarte? La financiación de la vivienda, cada vez más difícil

BarcelonaPese a que crece el número de viviendas que se compran sin financiación, lo habitual a la hora de adquirir una casa es pedir un crédito hipotecario. Pero, a diferencia de lo que ocurría antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, actualmente los bancos, en una gestión más cuidadosa del riesgo, no dan financiación para todo el precio de la vivienda. Lo usual es financiar, a lo sumo, el 80% del precio. Por tanto, en el momento de comprar un inmueble, habrá que tener como mínimo un 20% de su valor para aportar como entrada.

Dos factores clave hacen cada vez más difícil acceder a una hipoteca. Por un lado, los bancos están restringiendo el acceso a ese tipo de créditos. Por otro lado, la subida de tipos del Banco Central Europeo ha tenido como consecuencia la subida del Euribor y, de rebote, el encarecimiento de las hipotecas. Los datos no engañan. El número de hipotecas en enero (último dato disponible) cayó un 10% en España y un 14,1% en Cataluña. Y el precio al que se concedieron fue el mayor en una década: el tipo de interés de media se situó en 3,46%. El capital concedido en este tipo de préstamos cayó un 12,7% y el importe medio de las hipotecas en España se situó en 138.149 euros (un 2,7% menos), cifra lejos del valor medio de un piso .

Por tanto, cada vez es más difícil acceder a una hipoteca y es necesario aportar más parte de ahorros para poder comprar un piso. La tendencia no parece cambiar a medio plazo. La morosidad ha crecido en el primer trimestre del año. "Si esta tendencia se mantiene, los bancos incrementarán los requisitos para la concesión de hipotecas, lo que imposibilitará el acceso al mercado a una parte de la demanda, que no tiene suficiente poder financiero", dice Vicenç Hernández Reche, consejero delegado de Tecnotramit. Para el analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash.com, Miquel Riera, en los próximos meses se prevé que “el Euribor se mantendrá relativamente estable entre el 3,6% y el 3,7% o tenderá ligeramente a la baja hasta en junio, fecha en la que se espera que el Banco Central Europeo reduzca sus tipos de interés”.

¿Pero qué es un crédito hipotecario? Básicamente, es un préstamo, normalmente a largo plazo, en el que la garantía es la misma propiedad que se desea adquirir. El crédito puede utilizarse para adquirir la propiedad hipotecaria o para realizar reformas o, incluso, por otras razones, pero habitualmente es para adquirir el inmueble. La propiedad hipotecada queda en favor del banco hasta que el crédito se amortiza totalmente o se cancela y, a diferencia de otros países, si no se paga la hipoteca, el banco puede quedarse la propiedad, pero el crédito sigue vivo y, por tanto, el hipotecado debe continuar devolviendo la deuda. En otros lugares, como Estados Unidos, la deuda desaparece si se entregan las llaves de la propiedad en el banco.

Hipotecas existen, básicamente, de tres tipos: a tipo fijo, a tipo variable y mixta. El Banco de España define una hipoteca a tipo fijo como aquella en la que el tipo de interés y, por tanto, la cuota mensual a pagar, no cambian durante toda la vida del préstamo. La ventaja es saber de antemano cuánto pagarás cada mes, sin preocuparte por las subidas o bajadas de tipos. Pero el inconveniente radica en que en el momento de la contratación suele establecerse un tipo superior que para las hipotecas a tipo variable. Los plazos de amortización suelen ser más cortos, en torno a un máximo de 20 años.

En las hipotecas de tipo variable, el interés se revisa cada semestre o cada año y se calcula a partir de un índice de referencia (normalmente el Euribor) y un diferencial pactado con el banco, por ejemplo, el Euribor más dos puntos. La ventaja es que en el momento de contratación, el tipo de interés inicial suele ser inferior al de las hipotecas a tipo fijo y suele ofrecerse la opción de plazos de amortización más largos, normalmente entre 20 y 30 años o hasta y más. El inconveniente es que con un tipo de interés variable, podrías pagar una mayor cuota si los intereses suben, aunque te puedes beneficiar si bajan.

Finalmente, para la hipoteca mixta se cobra un interés fijo durante un período inicial, que después pasa a ser un tipo variable. La cuota podría subir o descender en función de la evolución del índice de referencia utilizado para calcular el tipo de interés.

Otros gastos

Pero la hipoteca no es el único gasto al que debe hacer frente a la hora de comprar un piso. El precio real termina aumentando por otros factores. Por ejemplo, los seguros. Normalmente, el banco, para conceder una hipoteca, pide un seguro de vida (del que el banco es beneficiario en caso de morir el hipotecado, así se asegura el cobro de la deuda), y un seguro sobre la casa. La ley permite contratar los seguros con los que se quiera, pero normalmente el banco que concede la hipoteca aplica un descuento en el tipo hipotecario si se contratan los seguros con la propia entidad.

Otros gastos a tener en cuenta son la tasación del inmueble, los gastos de notario, gestoría y registro y, finalmente, la fiscalidad. Los impuestos de comprar una vivienda dependerán del tipo de inmueble. Si se compra una vivienda de segunda mano debe tributarse el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), que depende de la comunidad autónoma y va del 6% al 10%. Por eso, en algunas comunidades, como Cataluña, tendrás que aportar un ahorro del 31%. Un 20 por ciento para la entrada, un 10 por ciento para el ITP y entre un 1 y un 3 por ciento para los gastos de la escritura, según explica la plataforma de hipotecas Trioteca. Muchas comunidades, como es el caso de Cataluña, incluyen bonificaciones. Éste es el caso en la compra de una primera vivienda en Cataluña por parte de menores de 32 años, que, si cumplen unos requisitos, ven al ITP bonificado un 5%. En caso de las viviendas de nueva construcción, no tendrás que pagar el ITP, sino el IVA. En este caso, el impuesto se abonará al vendedor de la vivienda, es decir, a la promotora. El IVA para la compra de una vivienda es del 10%.

Trioteca explica un truco para calcular estos gastos cuando se compra una vivienda. La fórmula simple sería la siguiente: precio de compraventa x 0,31 = gastos iniciales de comprar una vivienda.

Ayudas para la adquisición de una vivienda

Como el acceso a la vivienda es cada vez más difícil, las diferentes administraciones arbitran ayudas al alquiler, pero también en la compra. En ocasiones incluso es difícil saber a qué ayudas se puede acceder. En Cataluña si eres menor de 32 años y la compra es de una vivienda habitual, sólo tributarás sobre el 5% en el ITP. Para beneficiarte de esta reducción, la base imponible de la última declaración del IRPF (sumando la base imponible general y la del ahorro), sacando el mínimo personal y familiar que no tributa, no puede superar los 30.000 euros. El receptor de la ayuda debe comprar la vivienda solo.

Si recibes una donación familiar para comprarlo o te hacen donación de un lugar donde vivir y tienes menos de 36 años, obtendrás una reducción en el impuesto de sucesiones y donaciones por un máximo de 60.000 euros. En caso de que tengas una discapacidad del 65% o superior, este importe será de hasta los 120.000 euros. Tanto si es una donación de dinero como de la vivienda, debe hacerse constar en escritura pública. La base imponible de la última declaración del IRPF, quitando el mínimo personal y familiar, no puede superar los 36.000 euros. Si lo que recibes es dinero, debes tener en cuenta que para realizar la compra del inmueble tienes tres meses desde la donación.

Si quieres optar a comprar una vivienda con protección oficial, debes inscribirte en el Registro de Solicitantes de Vivienda con Protección Oficial. Se tendrán en cuenta los ingresos de la unidad familiar. El precio máximo de venta de las viviendas protegidas varía según el régimen de calificación y la zona donde está el inmueble. Los propietarios de viviendas protegidas no pueden adquirir otras durante 5 años, aunque no las destinen a residencia habitual o permanente.

Por otra parte, el gobierno español dio a principios de este año un nuevo paso de ayuda a la compra de viviendas. Son los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) para la compra de viviendas. Unos avales que permiten acceder a financiación de hasta el 20% del precio, es decir, lo que debería aportarse como entrada con ahorros. Hay dos grandes colectivos que podrán beneficiarse de los avales: jóvenes menores de 35 años y familias con menores a cargo.

El 20% del aval, sin embargo, podría crecer hasta un 25% en caso de que el inmueble tenga una calificación energética D. En el caso de los jóvenes de menos de 35 años, no podrán tener unos ingresos superiores a 37.800 euros anuales. Si se trata de una pareja de menos de 35 años, el límite de los ingresos será la suma del límite individual, por tanto, 75.600 euros al año.

En las familias con menores a cargo, los compradores también tendrán un límite de ingresos, pero no de edad. En todo caso, el límite por persona será de 37.800 euros al año. Ahora bien, este límite se incrementa por cada menor a cargo. En concreto en 2.520 euros. De ser una familia monoparental con menores a cargo, las condiciones mejoran: los 37.800 euros que se sitúan de límite para una persona pueden incrementarse hasta un 70%.