Conseguir un piso de alquiler se ha convertido en un concurso: y esto es lo que debes hacer para ganarlo

BarcelonaLa experiencia de alquilar un piso en Barcelona es asfixiante. Pero lo es especialmente para una de las partes, que ve cómo la enorme descompensación entre la escasa oferta disponible y la infinita demanda la deja con un poder de negociación nulo, y, por tanto, con menos margen para evitar cláusulas excesivas o incluso abusivas.

A efectos legales no ha cambiado nada: inquilino y propietario firman unas condiciones de mutuo acuerdo, pero en la práctica la balanza está claramente desequilibrada: mientras el inquilino se afana por tan sólo visitar el piso, el propietario puede poner un sinfín de requisitos a los aspirantes, a menudo empujado por un intermediario que tiene el incentivo de beneficio. La caída en picado de la firma de contratos también ha situado a las agencias en una situación delicada: con un mercado menos dinámico –frenado por la regulación de los precios– tienen menos ingresos y cada nueva operación es una oportunidad para maximizar los beneficios.

"Aunque conozcan al propietario, si hay cualquier cosa nos lo debe comunicar a nosotros. Porque nos ha contratado y no querríamos malentendidos de cosas que no funcionan bien", dice una agente inmobiliaria el día de la firma del contrato. Durante media hora irá desglosando una serie de requisitos que el inquilino deberá firmar, y que posiblemente desconoce, como la repercusión del impuesto de bienes inmuebles (IBI) en el inquilino, una de las pocas vías para aumentar el precio de un alquiler sujeto al tope. O la contratación de un seguro obligatorio. "Nosotros te pedimos que la firmen", dice el agente.

Sin embargo, nada de eso es legalmente obligatorio –obligar a firmar el seguro es directamente ilegal–, pero el inquilino, por lo general, no está en condiciones de negarse: si se niega, sabe que perderá el piso. Éstas son sólo algunas de las sorpresas que esconde el proceso de buscar un piso de alquiler. ElEmpresas lo ha vivido en primera persona y ha llegado hasta el final. Esto es todo lo que tienes que hacer para maximizar tus posibilidades:

Ponte alertas y ten la documentación lista

"Cuando publicamos un anuncio de alquiler, hay 2.000 o 3.000 personas que le reciben porque tienen la alerta activada", explica a la ARA Gaëlle Esqué, de la agencia inmobiliaria Flat Hunter Barcelona. Portales como Idealista avisan a los candidatos de lo que les espera: una ola de solicitudes que provocará, posiblemente, que el anuncio dure pocas horas en la plataforma. Los mejores pisos no duran poco, sino que ni se cuelgan: las inmobiliarias los colocan a candidatos anteriores que ya cumplen las demandas de los propietarios. Esto abre otra vía más directa: presentarse a una agencia personalmente es una opción a tener en cuenta.

En el caso de encontrar un anuncio que encaje con tus necesidades, lo más recomendable es llamar enseguida y pedir verlo en cuanto inicien la serie de visitas. Esqué entonces recomienda enviar una carta de presentación para que la primera selección se produce antes de visitar el piso. "Los mensajes, que sean muy explicativos y positivos, presentándote un poco", dice esta agente inmobiliaria, que propone incluir incluso hábitos, costumbres y gustos.

También es recomendable preparar con antelación toda la documentación requerida para este tipo de procesos: fotocopias del DNI, de las últimas dos o tres nóminas y también del contrato de trabajo. Esto permite ir al trabajo cuando visitas el piso: si te gusta y quieres quedártelo puedes enviar inmediatamente toda la documentación. "Adáptate a las horas, que te lo pueden tomar enseguida. Las agencias planifican su horario con varios pisos que tienen y, si las visitas son de 10 a 13 h, es mejor adaptarse", añade.

Prepárate para un casting

En los dos procesos que ha participado elEmpresas, los pisos eran de menos de 1.100 euros y una superficie inferior a los 50 metros cuadrados, con sólo una habitación y un baño. Ambos en Barcelona. Uno de ellos tenía la cocina integrada en el comedor pero tenía parking y trastero, elementos que permitían situar su precio por encima del millar de euros al mes. El día de la visita de este último, un día laborable a primera hora de la mañana, nos esperaba la agente inmobiliaria acompañada de otras dos personas que resultaba que eran los propietarios. La visita no sólo era una muestra del inmueble, sino también una evaluación a nosotros, los candidatos.

"Si eres una pareja, demuestre que os venga: que ha compartido ratos largos o viajes. Si vive separados compartiendo piso, puede decir que hace seis meses que uno está sobre todo haciendo vida en casa del otro. Hay que ver estabilidad. Explique quién sois, qué hace, de qué viene. Busque. Busque. Casualmente, una de nuestras abuelas era del pueblo natal de propietario. Punto para nosotros. No lo sabíamos, pero competíamos con 5 parejas más.

En el momento de la visita, Esqué recomienda ser proactivo. "Puedes hacer preguntas sin exigencias ni quejas, como: «Esto no está pintado. ¿Tienen previsto pintarlo?» o «¿Los muebles que ya existen son importantes para los propietarios?»", detalla. Y cuando se decide que se quiere el piso, puede comentarse con asertividad y avisar que ya tienes el dossier con la documentación preparado. "Siempre puedes preguntar cosas sobre el propietario: está bien querer saber quién es o incluso conocerlo. Si no está, se puede ofrecer a conocerlo", dice Esqué.

Dos meses de fianza y penalización por marcharse

Al día siguiente de visitar el piso que tenía parking y trastero, estábamos citados en la sede de la agencia inmobiliaria para hablar de las condiciones del contrato: "¿Cuánto hace que vivís juntos? ¿Por qué ha escogido Sant Andreu? –dijo el agente que nos atendió–. Les añadieron una;

Este trámite duró más o menos media hora. Tras responder a las preguntas habituales para dar aún mayor confianza a la agencia, llegaron los detalles (y también las sorpresas). La primera era la fianza: el artículo 36 de la ley de arrendamientos urbanos la limita a un mes, pero también abre la puerta a garantías adicionales pactadas "libremente" entre las partes equivalentes a dos meses como máximo. Es lo que nos pidieron.

El artículo 11 de esta ley recoge otra obligación para el inquilino: al menos seis meses de permanencia en el piso y la notificación de la marcha con un mínimo de 30 días de antelación. Ahora bien, a efectos prácticos, esta obligación de permanencia acaba siendo más alta porque la propia normativa permite penalizar al inquilino: por cada año de contrato que quede por cumplir deberá pagar una mensualidad. En un alquiler de 1.000 euros, si el inquilino se ve obligado a irse el propietario le puede pedir 4.500 euros. "Depende mucho del propietario, quizá no se lo acaban pidiendo", explicó.

Otras demandas

"Creo que a los propietarios les gustó ustedes, pero, en la otra pareja mejor posicionada, él es mozo de escuadra, funcionario, y eso le sitúa en una buena posición. Es por eso que queremos preguntarnos si estaríais dispuestos a poner un aval", nos dijo el agente inmobiliaria. Nuestro sueldo neto conjunto multiplicaba por cuatro la mensualidad de alquiler. "Si eres autónomo deberías preparar los últimos tres años de facturación y la declaración de la renta. Estuve a punto de alquilar un piso temporal a un DJ pero que llevaba tres meses empezando a tener éxito. El propietario pidió un aval, y al DJ no le pareció bien", añade Esqué.

Hay que tener en cuenta que desde el día de la firma del contrato, te pueden cobrar por el alquiler, aunque no te instales hasta el mes siguiente. Existen agencias que también cobran la parte proporcional de los suministros de gas, agua y electricidad. "Deberá pagar el agua y la electricidad por estos 12 días que faltan para acabar el mes. Se le cobrará la parte proporcional del recibo", nos explicaron en el último trámite del otro piso, situado en Poblenou. Aunque no lo pises, van a tu cargo. El precio de un seguro de responsabilidad civil para inquilinos sale desde unos 70 euros anuales hacia arriba, en función del tamaño del piso, de la ubicación y del entorno.

Firmar el contrato y reclamar después

Si la urgencia de alquilar el piso te obliga a tomar una decisión rápida, ten en cuenta que haber firmado el contrato no te hace perder derechos. Por ejemplo, si firmas un contrato de alquiler con un precio más elevado del que toca por el tipo de piso, puedes reclamar después de que la renta que se te aplique sea la legal.

Con las llaves en la mano, como bien nos avisó la inmobiliaria que nos acompañó para ver el piso de Poblenou, tienes derecho durante un plazo determinado –que normalmente recogido en el contrato y es de unos 30 días– a informar sobre los desperfectos que hay en el piso o hasta un mallado tren campana. En caso de no hacerlo, estos elementos se podrán reclamar cuando dejes la vivienda y su reparación se te descontará de la fianza. Otro elemento a tener en cuenta es si han cambiado la cerradura después de que se marchara el anterior inquilino. De ser así, hay quien prefiere renovarlo.